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2018年深圳楼市真实情况如何?2019又会怎么走?

中原大咖 地产 发布时间:2019.01.08 10:26:23
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2018年,全国各种房地产调控政策在450次左右,刷新历史调控记录,是房地产调控政策最密集的年份。


深圳也在这一年出台了“三价合一”、“731”新政等楼市重磅政策。那么,2018年深圳楼市真实成交情况如何?2019年楼市又会怎么走?


1月6日晚,深圳中原地产联合深圳新浪乐居,在深圳中心书城围绕『2019买房预判及2018年深圳楼市』这一主题,为市民们送上了一场干货满满的楼市分享会。一起回顾~



2018年深圳楼市真实成交情况


深圳中原地产董事总经理郑叔伦,从新房、公寓、豪宅、二手房四个部分展开剖析,分享了深圳楼市2018年的真实情况。


▲ 深圳中原地产董事总经理郑叔伦

(图片来源:深圳新浪房产)


新房】


2016-2018年,深圳的房地产市场一直在调控,限购、限贷、限价、限售等政策陆续出台。在此之前,2015年深圳的房价同比涨了60%。


从2016年开始,近三年深圳房价每个月都在微跌,但跌幅很小。说明调控政策有效,此外,深圳的购买力还是很旺盛,可以支撑房价。



总的来说,2018年深圳房地产市场一方面受到宏观经济下滑的影响,另一方面是直接受到“731”新政的影响,全年楼市呈现出“低往高走,再继续往下走”的波动趋势:


上半年,新房市场成交情况还是比较良好的。经过2016年的“10.4”新政以及2017年的过渡消化,2018年楼市开始复苏,2017年积压的购房需求得以释放。


但下半年“731”新政实施之后,8-10月的楼市都非常低迷。但在市场预期转变后,开发商比二手房业主更快做出反应,而且开发商在促销力度、分销渠道上有更大的灵活性,新房住宅的关注度仍远高于二手房,11月份起成交又开始复苏。



截止12月底,深圳全市新房住宅存量为346.5万平,如果按照去年平均成交量来计算,去化周期为14.22个月,新房供应依然非常有限。预计2019年上半年开发商推盘节奏将明显放缓,均价不会出现较大幅度的上涨或者下降,成交量或有所上升。


公寓】


公寓在深圳是一个很重要的市场,从成交数据来看,深圳近六年商务公寓一手市场的成交套数占比表现出不断增加的趋势。

2018年深圳商务公寓成交18384套,成交面积106.80万㎡,同比上升9.03%,创历史新高。



不过价格方面,商务公寓的价格近六年来首次出现回落,成交均价为59762元/平,同比下跌3.79%。



2018年,受“731”新政的影响,公寓限售5年,流动性变低,已经批出来的公寓是最后的尾班车。数据显示:


区域来看,2018年龙华、龙岗两区为公寓成交主力;

价格来看,市场上成交最多的公寓成交总价仍是集中在100万到300万之间,占比达到59.6%,比去年占比上升了15.1%;

面积来看,今年45㎡以下公寓成交占比上升了17.6%至43.2%,成交占比遥遥领先。



预计未来资金会更加偏向于流动性较好的低总价公寓产品


豪宅】


就深圳来看,豪宅主要分布在南山福田,其中南山供应占比为7成。由于入市项目时间不均,成交均价波动明显,6月豪宅均价达116882元/平,而12月豪宅成交均价则降至85670元/平。



随着限售政策的出台,市场预期逐渐转向,高总价豪宅无可避免地受到影响。成交均价持续上涨至9.44万元/平,环比下滑5.1%。


住宅类豪宅看好,但投资属性较强的公寓类豪宅、尤其是高总价的公寓类豪宅去化或承压。


二手房】


2018年,深圳出台了“三价合一”、“731”新政两大政策,三价合一影响不是特别大,以731新政为分界点,限售政策让市场真正走冷。


数据表明,2018年深圳二手套均面积与2017年持平,为85平;从总价上看,2018年二手房价格从升转跌,下半年下行明显,但是全年来看,二手均价较2017年仍有上升,因此套均总价较2017年有所增加,为每套488万元



由于近几年房价的上升,低总价房源迅速减少——250万以下总价段每年都呈现大幅下滑趋势,而250-500万总价段上升趋势显著,占比超5成。500万以上总价段占比也呈现逐年攀升的趋势。


深圳购房成交年龄主要分布在26-45岁之间,占比超过82%,80后依然是购房主力人群,房价攀升下,低年龄段资本积累尚不充足,购房年龄继续上升。


2019年,楼市如何走?


【2019年,深圳楼市也会松绑吗?】


朱文策:预估在2019年会出现因城而异的松动,在一线城市,可能会在目前的政策幅度上进行一些微调


郑叔伦:对比深圳周边的城市,深圳没有出台政策是一个好消息,2019年应该往好的方面去看。不太认为政策会放开。


端然:预计2019年将稳字当头,上涨预期越来越小,下降的空间不大,豪宅的总价值在降低,小户型或刚需的房源总价有可能上升,二手房比较稳定。买房子永远没有对错,卖房子心态更要平衡。


徐枫:我们了解的情况,深圳政策层面不会放松的。今年细化的政策不是货币政策和财富政策,而是限价。值得一提的是,今年也会陆续出台租金的限制。


(图片来源:深圳新浪房产)


深圳的房什么时候入手合适?楼市低迷,如何保住自己的钱袋子?】


郑叔伦:在深圳目前商品房大概两百万套,但深圳却有两千万人口,深圳供求比香港还紧张,住房的需求量依旧很大,所以深圳楼市长期还是看好的,认同李嘉诚先生说的四个字,“量力而行”:只要你自己能力能够负担,你就可以去买房,但一定要量力而行


朱文策:“对于买房,你会面临业主不断涨价,以后会面临巨大的信息不对称”。建议不要太过于关注宏观市场走势,需要搞清楚自己的需求。从过去两年的经验来看,短期内房贷政策可能会放开,但是首付比例不会下降。如果利率出现了松动,买房的需求量会增加。但是我不是太乐观,尤其对于深圳这种大城市而言,不会放松得太明显。


年轻人买第一套房时,要不要考虑学位?】


朱文策:年轻人买第一套房时,学位不太重要,能买到一套房子住即可。如果不是高杠杆的时候,买得起哪里就去哪里看一下。可以在靠地铁站附近,以一个调整的价格拿一个小户型,或用4万元的价格去到8号线的上盖、光明这些地方都可以买到房子。


端然:如果一定要把教育放在第一位,就买学区房;如果不是考虑教育,不是考虑时间成本,买大房、买新房,就是这么简单。


(图片来源:深圳新浪房产)


【在深圳,选择什么样的房子更能保值?】


郑叔伦:父母的爱真的特别伟大,愿意为小孩付出很多。即使是在市场很不景气的情况下,我们发现学区房的抗跌能力以及升值能力还是比较厉害的。


除了学区房之外,租金回报率高的物业也可以考虑。租金代表用价,等于它有实际的用途支撑,长远还是没问题的,所以还是看租金、看学位,以及看价格对比周边因素的这些,都可以考虑。


徐枫:深圳的学区房从200多万一直跨到900多万都有,看你要投资哪个段位的。但是据我所知,800-900多万的学区房现在价格已经开始有松动,实际上一些80年代建的房子是不是真的有这样的一个价值?大家在现在这样一个市场里面都开始进行博弈,当然,稳健一点的话,投资学区房还是个不错的选择


也不妨换一个思路,为什么不让一个小朋友读一个比较正常或者中等的学校,到适合的阶段,让他去海外去读书,八、九百万可以读很长时间。


我觉得房地产不要妖魔化,不要把资产作为一个神话供在一个神坛上,资产会出现价格的波动。


来源:深圳中原研究中心 | 深圳新浪房产

整理:中原大咖

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