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对比17年 二手房成交均价还是有涨!【2018年度总结-宝安篇】

淘房哥-子文 淘房哥 发布时间:2019.01.18 19:33:03
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2018年,淘房哥团队通过固有渠道,统计到宝安区二手房部分成交数据2605套,本文将以此数据作为参考依据,分析2018年宝安各片区二手房的成交情况。


(此为淘房哥团队收集的数据总量,并非宝安全部二手房成交总量!)


先来回顾一下18年,1月延续了17年底翘尾的行情,2月受春节假期的影响成交量处于低位,而3月则购房热情相对高涨,甚至部分楼盘的成交价有所上涨,并且消化周期较短,楼市隐隐出现大幅回升的征兆,可是当月月底“三价合一”出台,虽然进一步的释放出稳住房价的态度和决心,但依然再度刺激购房者,为了赶上低税费的“末班车”,成交量达到18年最高峰值。

 

不过,到达4月之后成交量有所下滑,受到宝安豪宅线(360万)标准的影响,稍微好一点的两房就需要缴纳豪宅税,导致刚需群体的关注度有所转移,像原关内的豪宅线较高,不少小两房大部分还不需要缴纳豪宅税。

 

5月-7月则以小户型成交为主,并且低于豪宅线下的小户型价格出现上涨,改善型家庭入市也较多,但价格相对平稳,同时也有新房推盘,对二手房成交量也有影响。

 

但7月最后一天的调控政策(731)出台后,市场的升值预期被压到低点,宝安二手房成交量直接腰斩,并且在接下来的几个与都处于成交低迷的状态,而新房项目扎堆入市也是其中一个原因。



可以说,虽然18年宝安二手房市场的处境比较尴尬,购买力还被新房市场瓜分不少,成交量行情稍有回暖的迹象就被“中断”,各个月份的成交价格也受冲击而有较大的波动,不过把周期放在年为单位的时候,其实看到各片区的成交均价对比17年还是有所上涨。

 

但是,片区均价只能作为参考,毕竟楼盘之间的差异较大,并且今年的成交量不是很高,每个月的量还不太稳定,加上小户型都是单价高总价低,而大户型的单价一般要比小户型稍微低一些,假如某片区的某些月份中,小户型成交的数量占大部分,后续又没有什么房源成交的话,那么对该片区的均价水平就会造成一定的误差。

 

下面,在片区成交分析中,会把宝安各片区中不同户型的成交均价单独统计,将与17年同户型的成交均价进行对比,获得比较符合今年楼市行情的数据给予大家参考。




据统计有效成交数据所得,18年成交最多的片区为西乡(27.26%),不过碧海(22.23%)和新安(19.12%)仍能保持较稳定的成交量,宝中(13.28%)的成交量较17年呈下滑趋势,翻身(8.91%)和福永(4.68%)位列第四和第五,沙井、松岗、石岩相加还不到本次收集到数据的5%。




宝中片区历来改善户型的成交量会较高,但18年二手房市场受行情因素影响,1房-3房的成交量居然相对持平,而4房及以上户型只有51套,改善类户型的成交量明显降低,总价相对较低的小户型反而更受青睐。

 

花样年、菁英趣庭、泰华君逸世家的单间和一房一厅成交相对较多,面对的还是投资出租群体,租金收益相对稳定。

 

两房大部分集中在75㎡-82㎡左右的户型为主,而小两房的关注度和成交量有所下降,主要是小两房的价格超过豪宅线不少,对于预算不是很高的家庭而言,同样预算在其他片区会有更好的选择。

 


建议改善型需求的置业者,看到上面与17年对应户型的均价对比图后,可以在目前市场行情不太好的时候,应该出去淘一淘房子了,现在挂盘的房源一般都议价空间,毕竟宝中作为优质的改善区域之一,后续还会有不少利好兑现,业主心态还是比较稳的,虽然最终成交价会低于挂盘价一些,但是想要下降很多,估计也不太现实。




碧海片区成交活跃的户型很明显就是两房和三房,并且总价都不是很高,基本处于目前主流购房者的预算范围内,价格具有一定的优势,特别是89㎡高拓四房-五房或120㎡四房以上户型的总价大部分也是在700万左右,而且赠送的面积不少,楼盘品质都比较不错,还是值得考虑的。

 

碧海片区的主力为(小)两房户型,选择范围比较广,可以关注富通城三期、招商果岭、金港华庭、圣拿威、白金假日公寓等,作为过渡自住或者投资出租都可以。

 

三房户型基本集中在82㎡左右为主,小三房户型在18年成交较少,总价在500万出头的楼盘选择也不少,很符合目前主流购买力的价格范围段。

 


整体涨幅不高,其实均价去头去尾后,中间并没有出现较大的波动,碧海片区的房价对于刚需、刚改家庭还是比较友好,虽然整体的配套和环境不如宝中,但自住还是没有太大问题的。

 

主要的劣势在于飞机的噪音较大,片区环境分化明显,片区后续能发展的产业潜力(想象空间)明显不如宝中,由于片区自身的建设已经比较饱和,定位更多偏向于居住功能为主,不过地段价值还是值得肯定。

 



新安片区的4房以上豪宅类的成交虽然不是很多,但套均总价也已经达到了千万级以上,主要集中在曦城和中洲华府附近的楼盘,前者属于别墅型豪宅区,后者则属于带名校学位的次新房,门槛相对较高。

 

20㎡左右的单间类大部分是学位房为主,例如都市翠海和TATA公寓的成交占了一大半,有些极小单间的单价超过10万也很普遍,并且需求量相对较大,挂盘的房源不多,仍具有一定的增值空间,不过租金收益则相对一般,可以说买这种户型的购房者,基本都是为了学位。

 

至于刚需三房的选择不是很多,以老旧楼梯房为主,出行主要还是通过道路交通为主,地铁线路辐射的范围较小,不过作为老城区,配套上会比较成熟,作为暂时过渡住房也是值得考虑的,价格具有一定的优势。



一房和四房以上户型有不少单价10万以上的房源成交,直接把该类户型的均价拉高,只不过731新政出来以后,大部分楼盘都熄火了。

 

但最小面积的学位房价格一直坚挺,非名校学位房的价格并不高,单间或一房一厅单价大致处于5.4万左右。

 

而一般的豪宅类产品在市场不好的情况下,相对就不能那么淡定了,带名校学位的四房以上户型的单价也就7万左右,不过双拼户型相对较多,对价格有影响,反而是尖岗山那块的独栋别墅在价格上没有太大波动,只是成交量依然不多。




西乡片区的成交量比17年还高,其中两房户型最购房者青睐,基本可以算是宝安目前刚需盘最多的区域,只不过楼盘相对会比较分散,配套、交通、环境上相对一般,但是总价非常具有优势,两房的套均总价才300万出头。

 

值得考虑的小两房楼盘为宝田雅苑、凤凰雅居、港隆城、碧海名园、大益广场,虽然目前没有地铁辐射,出行只能依靠宝安大道或者107国道,但是附近都有一些商业配套,可以满足日常的需求,对于一般的刚需家庭是足够用的了。



三房的均价涨幅最高,主要是次新房的成交比较活跃,其他楼盘大部分单价还是处在4.5万左右的水平,500万内的价格范围能选择的楼盘也不少,特别是宝安两个大型花园社区更是占据西乡片区成交量的32%,比较受到购房者的关注。

 

相比两房与三房的涨幅而言,单间或一房一厅的成交量与涨幅都不高,主要还是交通与配套上存有不足,有些楼龄还非常旧,而且附近也多城中村,单间类的租金收益也相对较低,不具备什么优势,那么就算挂盘的价格再低,也很难刺激到更多购房者入手此类户型。




单间或一房一厅的成交量几乎全部被卡罗社区包揽,当之无愧的翻身片区成交之王,属于5号线翻身地铁口物业,比较容易出租,而且租金收益较稳定。



两房则是卡罗社区和泰华俊庭占据半壁江山,作为翻身热门小户型楼盘,就算在市场不好的情况下也能保值,成交价格很稳定。

 

老旧楼梯房的成交量有所提高,大部分总价卡在宝安豪宅线以下,税费成本相对较低,刚需值得考虑。

 

翻身片区主要也是总价有优势,虽然配套、学位、环境虽然和西乡一样没啥亮点,但是被两条主干道包夹,哪怕是没有地铁覆盖的区域,前往南山还是非常方便快捷的,如果不是非得地铁口物业的话,能选择的楼盘并不少。

 



福永片区成交的主要户型为三房,主要是较符合资金预算不多的家庭,不过周边的配套、环境、交通比较一般,城中村相对较多,但部分楼盘的品质还是很不错的。

 

由于商品房的数量较少,分布比较零散,真正受地铁辐射的楼盘目前只有一个,金域豪庭作为福永体量较大的楼盘,关注度和成交量都比较可观,还是未来12号线地铁能够辐射万科金色领域,该小区的品质也比较好,都可以考虑。



单间或一房一厅基本没有什么投资价值,总价是很便宜,但租金回报也低,还占用名额,并不是很推荐。

 

两房成交的楼盘基本集中在107国道两侧,这块的商品房相对会集中一些,部分为带花园小区的电梯房,总价范围300万左右。

 



由于以上三个片区的商品房较少,并且数据也不是特别齐全,只能简单的算一下成交均价,不过沙井片区有大空港的概念支撑,其实成交量相对还是比较可观的,而松岗楼盘虽少,但是大盘却较多,在成交量上基本也能与沙井持平,毕竟价格便宜不少。

 

而石岩片区就比较尴尬,可能基本上都被忽视已久,毕竟二手房都挑不出几个。

 

能收到的二手房成交数据全部都是宏发世纪城,而且价格还不便宜(420万左右),该楼盘周边的大环境比较差,配套也不太给力,不过未来会有13号线辐射,户型赠送也给力,78㎡能做三房,而88㎡-89㎡能做三房两卫和四房两卫,方正实用客厅出阳台,这个优点还是值得肯定的,但是同等价位下买石岩,估计能接受的人群还是偏少,未来地铁开通后可能才会好转。




最后,宝安作为原关外区域,高端豪宅类产品的竞争力,暂时还是拼不过传统豪宅区,不过始终还是会有该类客户群体意向在宝安置业,建议有考虑投资豪宅类产品的购房者,还是锁定以上的片区及楼盘吧。


曦城在尖岗山豪宅区,附近某禾地王的院子系豪宅已动工,虽然成交量不是很大,但关注的群体人群还是有的,并且购买力也比较强,从长远来看,这个片区还是具有潜力,毕竟山水资源就是稀缺资源。


而壹方玖誉、熙龙湾、润恒都在宝中片区,配套成熟,居住环境好,虽然目前学位是硬伤,暂时无法成为像后海那样的地位,但未来学位还是会有提升的空间(新建),欢乐海岸及滨海公园在未来也是一大亮点。



-总结-


18年宝安的二手房行情确实表现不佳,不过也没有网友们想象中的那么坏,对比17年的成交均价还是有所上涨,只是普遍的涨幅不是很高,对于某些优质片区的某些户型,涨幅会涨超10%以上,但具体是那些楼盘就不多提了(感兴趣的可以私下交流),毕竟现在“不建议以投资为目的”而去买房。


按目前楼市调控所释放出来的信号来看,19年的二手房行情也并不乐观,预计片区分化会更加严重,其实宝安每个片区都有各自的优势楼盘,并且受关注度较高,就算价格出现波动,也具备一定的购买力托底,只是“求稳”的话,这个条件还是可以满足的。


对于19年还有购房计划的人群,建议优先考虑优质片区为主,或许这类片区的房价不会出现太大的变化,但是当真的降价之后能有成交量做支撑的话,价格很容易就稳定在一定的范围内,主要是近期只适合寻找保值为主的楼盘,持有周期需要拉长,待后续利好兑现,还是可以得到一些利润空间。


关键词:改善-学位-配套


文章到此结束,由于篇幅有限,已尽量精简描述,如有其他疑问,可以添加以下微信,互相交流楼市心得!


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