房地产电商营销，风险如何防范？

开发商与电商合作已经成了一种流行趋势，“电商特惠专场”、“电商团购1万抵10万”等营销模式层出不穷，房地产营销逐步进入了互联网时代。电商销售房地产是否合法？开发商在采用电商销售过程中应如何规避风险？本文将进行简要的分析。

一、房地产电商营销模式

目前，市场上比较流行的电商销售模式为：电商与开发商签署合作协议，在开发商未取得预售许可证的情况下，由电商调动自身电商资源，为楼盘进行提前蓄客活动。开发商无需支付销售佣金，作为回报，开发商给予电商一定的购房优惠政策（如“1万抵10万”），意向购房人向电商缴纳1万元团购费即可享受10万元的购房优惠。同时，电商从收取团购费用中直接抵扣开发商应付的推广服务费。

二、房地产电商营销模式的合法性分析

房地产电商营销是一种新型的营销方式，目前并无专门的法律法规对此予以规范，属于法律规制空白地带。司法实践中，多数法院认为购房人与电商签署的《电商团购优惠协议》属于双方当事人真实意思表示，合法有效。

例如，在“练子营、沈凯欣诉佛山咏瑞天地置业有限公司、佛山市楼盘资讯有限公司合同纠纷”（2014）佛城法民一初字第1365号中，佛山市禅城区人民法院认为：“两原告（购房人）与被告楼盘资讯公司（电商）签订的《岭南天地.尚苑网易房地产电商团购优惠使用确认书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告缴纳的10000元并非购房款或购房诚意金，而是由被告楼盘咨询公司收取的电商团购服务费，且本案中，两原告已按照团购优惠价签署《商品房认购书》及其补充协议并取得被告楼盘资讯公司服务费收据，依约两原告无权要求退还。”

三、房地产电商营销模式的法律风险防范

司法实践中，房地产电商纠纷主要为：

a. 购房人未能成功认购，电商未予及时退还团购费引发的纠纷；

b. 购房总价款中未能体现团购优惠，成功认购的购房人以价格欺诈为由要求退还团购费。

因电商团购引发的纠纷多为群体性纠纷，故一旦发生将严重影响开发商的声誉及楼盘的销售。为避免法律风险的发生，本所律师建议开发商在选取电商合作方、拟定销售流程及合同文本、开盘销售现场三个环节中做好相应的设计安排，以防范风险的发生。

(1)  电商合作方选取环节

在电商资质方面，建议开发商选取有实体、有电子商务平台收款资质、有房地产经纪资格的电商。在营销策略方面，建议开发商避免将所有房源委托一家电商提供居间服务，以免该电商被停业整顿时对楼盘销售产生不利影响。

(2)  销售流程及合同文本拟定环节

关于电商团购费性质：为避免被认定为购房款或购房诚意金，建议电商在于购房人签署的会员优惠购房服务合同中，将收取的团购费定义为居间服务费性质，即购房人为享受房价款优惠支付的对价，并明确收取的团购费不计入房款且成功购房后不予返还。

关于电商团购优惠兑现时间：为避免购房人主张在签署《商品房买卖合同》时在成交价的基础上再抵扣房款，建议明确该购房优惠在签订《认购书》时兑现。同时，开发商与团购购房人签署《认购书》中应注明团购优惠前总房价款及团购优惠后总房价款。

关于电商团购费退款流程：建议明确如购房人未能成功与开发商签订《商品房买卖合同》，则电商在收到购房人退房申请后按退款流程退还已收取的团购费，同时购房人放弃电商团购购房优惠。

(3)  开盘销售现场环节

一房一价公示：建议开发商在开盘销售现场公示房屋价格表，明确“折前总价”、“团购优惠总价”及其他折扣优惠，并做好相应证据保全工作，如公证、拍照等。

销售人员算价环节：销售人员为购房人进行一对一算价，销售人员应充分解释房屋折前总价款及购房人享有的所有折扣优惠，保证购房者有充分机会了解房屋的折前价格。

建纬深圳律师事务所周志芳、魏蔚执笔