2019年开年，深圳楼事又迎来一波“活久见”操作。
前有投资客爆仓百态，后有开发商资金断裂。
昨日晚间，一名粉丝向南方楼事爆料，罗湖清水河有项目未取得预售证违规销售，以3.6万-3.8万/㎡的价格推出187套房源，截止至今日17时许，A、B两座共售出46套，被预定45套。
该粉丝认为，项目开发商恒X集团资金链断裂，铤而走险违规卖房，可能是为了偿还投资人的投资款。
而恒X金融集团官网公告显示，其资金状况确实不太乐观，目前已有投资人起诉。
深圳首例没预售证就敢卖的项目？
昨日（1月21日），有粉丝向南方楼事爆料，位于罗湖清水河街道的恒X大厦在福田区恒X金融大厦悄然开卖，“已经私下卖了一天了，听说买的人大部分是债权人，我也是投资人之一”。
该粉丝质疑，清水河外贸物流园旧改项目“恒X大厦”还没有出地面就开卖属违规行为，“项目开发商恒X集团资金链断裂，铤而走险违规卖房，可能是为了偿还投资人的投资款。”
此外，南方楼事多次拨打恒X金融集团官网电话均未接通；截止至发稿前，南方楼事未在规土委查询到该项目相关新房备案信息，也就是说项目不仅没预售证，卖多少钱也是项目方自己定的。
恒X大厦将成为深圳首例“自己定价自己卖”的项目？
根据爆料人提供信息，恒X大厦价格为3.6万-3.8万/㎡，推出A、B两座，共187套房源。
其中，A座54套，户型面积在348.8㎡-390.5㎡；B座133套，户型面积为73.27㎡-503.86㎡。
截止至今日17时许，A、B两座共售出46套，被预定45套。
项目《建设工程规划许可证》显示，恒X大厦计容积率建筑面积为48414.26㎡，其中物流建筑21150㎡，办公建筑20030㎡，配套商业300㎡，余下面积用于公共配套用房和消防绿化等。
深圳市房地产信息网资料显示：“项目为清水河街道某旧改，于2015年纳入深圳市城市更新单元计划第三批计划，项目定位为建设新型功能材料和设备的国际商贸中心。
项目拆除用地面积10495.5㎡，开发建设用地面积6229.5㎡，计容积率建筑面积为4.3万㎡，建设A、B两栋建筑，配套建设商业、配套公共用房和地下车库。”
无预售证内部认购不算违规？
尽管恒X金融集团工作人员否定项目正在对外销售和多次回避“买“、”卖”等字眼，但没有直接否定其存在销售行为。一位投资人告诉南方楼事，认购没有违规，但其私下定价并且和认购人签署买卖合同，这是违规的。
项目大门
22日上午，南方楼事走访位于罗清水河街道的项目现场发现，该项目目前部分建筑高出地面半层左右。
按照《深圳市房地产市场监管办法》（下文简称《监管办法》），商品房预售应当符合的条件中包含一条：七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数。
恒X大厦目前的施工进度明显未达到这一标准。
项目部分建筑高出地面半层左右
南方楼事在项目施工现场遇到两位来看项目的男士，他们表示已经购买了项目，但在南方楼事询问是否投资人才能购买时，他们拒绝回应。
随后，南方楼事以购房者身份来到福田区恒X金融大厦销售现场。工作人员得知南方楼事并非恒X金融集团的投资人后，拒绝了南方楼事的购买请求。
工作人员表示，目前项目“还没拿到证“，没有对外销售。“我们目前是投资人内部在……”。
尽管工作人员否定项目正在对外销售和多次回避“买“、”卖”等字眼，但没有直接否定其存在销售行为。
一位投资人也向南方楼事表示项目只卖给投资人，属于内部销售行为，“他们用的是‘认购’的字眼。”
网络资料显示，“认购“在房地产界的定义中，一种是在开发商未拿到预售证，而向购房者预约房源，待拿到预售证正式销售时正式成交。
即在没有正式的销售许可的情况下，开发商与购房者达成购买协议。也叫认筹、预约、预定。
另一种是开发商在拿到预售证的情况下，与购房者达成购买协议，但没有进行正式的书面签约，而只进行简单的协议签署，确认达成购买协议。
恒X大厦未取得预售的情况下采取认购行为是否造成违规？该投资人认为，认购没有违规，但其私下定价并且和认购人签署买卖合同，这是违规的。
网友供图
不过，盈科律师事务所张茂荣并不认同“无预售证内部认购没有违规”的观点。
他表示，根据《监管办法》，房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。
“无论是内部销售还是对外销售，都需要备案。不存在内部认购不违规这一说法，所谓内部销售和对外销售只是销售主体变了，其本质都是销售行为。”
此外，《监管办法》还要求，项目取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。
不过，没拿到预售证的恒X大厦，显然还没走到这一步。
资金链断裂？已有投资人起诉
通过网络检索，不难看出恒X金融集团早已负面缠身；而其官网的一份公告也提到，其董事长通过多方筹措、借取资金来向投资人返还一定比例的投资款项。公告还提到，已有投资人就资金问题向人民法院提起诉讼。
打开恒X金融集团官网，首先弹出的的是一份该公司发布的《合格投资者提示》。
据其官网介绍，深圳恒X金融集团有限公司成立于2011年，集团及其子公司注册资金总额6亿余元人民币，主要有投资管理、财富管理、互联网金融三大业务模块。通俗来讲，这是一家以金融业务为主的公司。
其官网显示的近期集团动态内容，大多是恒X大厦的项目宣传及向投资人发的公开信。
在其一封落款日期为2018年11月29日的公告中提到，自公司发布资产重组公告后，经董事长多方筹措、借取资金，公司决定先行向投资人返还一定比例的投资款项。
其中又详细提到，公司已于2018年11月29日向旗下私募基金产品的投资人返还投资本金的千分之二，这些产品中就包括多款名为“恒X罗湖清水河城市更新私募基金X期”的产品。
此外，对于已向人民法院提起诉讼、查封冻结公司及实际控制人、股东名下资产的投资人，本次公司仍将一视同仁地返还投资款本金。但考虑到投资人的集体利益，公司金钩将不再对向人民法院提起诉讼、查封冻结公司及实际控制人、股东名下资产的投资人返还投资款。
公告的最后提到，“公司将继续完善和推进资产重组方案，多方筹措资金、引进战略投资及合作方，力求保障广大投资人的合法权益。”
很直观地看出，恒X金融集团的资金情况不太乐观。
部分恒X金融集团官网公告（滑动查看更多）
风险：开发商或将面临行政处罚
违规之下，必有处罚。律师告诉南方楼事，对于恒X大厦的案例来说，相较购房者，开发商承担的风险更大。
未取得预售许可就进行销售的房地产项目，实际上逃避了政府的价格监管，干扰了市场的正常经营秩序，有可能需要承担价格违法的处罚后果。
一位资深律师朋友告诉南方楼事，该案例问题的本质在于开发商在未取得预售许可情况下即销售的法律风险，主要会存在民事、行政两大方面的法律风险：
一、民事风险
因未取得预售许可，开发商与购房人所签订的购房合同属于无效合同。但是在原告起诉前取得预售许可的，买卖合同的效力可以转正。
合同无效后，开发商需要向购房人返还购房款并赔偿损失。
二、行政风险
1.未取得预售许可即开展销售活动，直接违反了《房地产销售管理办法》、《商品房预售管理办法》所要求的预售商品房必须取得预售许可证的要求，需要承担如下行政责任：
（1）被处理警告、被责令停止销售；
（2）没收违法所得；
（3）可被并处罚款。
2.前我国对于商品房的销售价格采取备案监管模式，正常的取得预售许可的销售项目，需要向价格部门进行价格备案，并按照申报备案价格进行明码标价销售。
未取得预售许可就进行销售的房地产项目，实际上也逃避了政府的价格监管，干扰了市场的正常经营秩序，及价格监管要求，有可能需要承担价格违法的处罚后果。
张茂荣认为，这一案例更大的风险在于开发商一方。开发商违规进行销售，可能会面临行政处罚。就该次案例的购房者而言，购买恒X大厦房产可能会面临开发商违约的风险，但购房者可以通过起诉等方式要求开发商进行赔偿。
最后拜托大家一件很重要的事↓ヾ(ｏ･ω･)ﾉ
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