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低总价房难降,龙岗200万还能寻觅2房【2018年终总结-龙岗篇】

淘房哥-文峰 淘房哥 发布时间:2019.01.23 16:03:18
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一、龙岗2018年成交量和成交价走势


回顾2018年,深圳的楼市也是接连遭受调控,成交量也是像坐过山车,不过龙岗全区均价保持在4万上下浮动。

 


成交量最高是在2018年的3月份,3月份的量价都有抬头趋势,3月底就出了三价合一,打击高评高贷,多贷款就要多交税。不过豪宅线以下的楼盘税费影响小,龙岗300万以下的中小户型贡献较大比例,成交一直比较活跃,价格稳定。布吉、龙中也是刚需上车的低洼之地,200万还能买到小2房;而且200万总价想买新房基本绝迹,只能选择一些二手房。


而7.31的限售3年、限离政策,市场投资信心重创,再加上换房成本增加、利率持续上浮,一同形成了楼市冷空气,市场心态发生180度转变,成交量和看房量才持续下滑。

 

7.31之后的几个月,二手成交冷淡,能成交的都是降价的笋盘,原本年中的价格相比年初还是有小涨,但是从近期的成交价来看,大部分又降回年初时候的价格,中介普遍反馈价格好谈。


特别是一些位置较偏的大户型、冷门盘,成交不活跃,如果现在想出手,就要割肉卖了。

 



(龙岗链家1-12月带看量,在3月份高峰后,一直下滑)



从统计数据来看,龙岗共成交3396套。各片区成交占比,成交最多的是布吉1358套,均价4万;其次是龙中966套,均价3.9万;坂田667套,均价5.2万;横岗307套,均价3.7万;成交最少的是平湖,本身二手楼盘也少,平湖成交47套,均价3.6万。


二、龙岗各片区成交情况介绍


(1)坂田


坂田全年成交667套,均价5.2万。其中成交价在300-500万区间的房源最多,占一半左右。此总价区间,选择2-3房是最多的,属于刚需、偏改善性楼盘。比如万科的第五园、万科四季花城、万科城、佳兆业城市广场、信义嘉御山,都是大社区,万科的盘还分布较多洋房和别墅。

 


坂田其实大部分小区并不旧,老旧楼盘很少,低于300万以下的2房选择很少,只有坂田地铁口附近的金洲嘉丽园、绿怡居。

200万以下住宅基本就是单间,万科城和第五园的单身公寓是属于住宅,可以落户、带学位,适合对社区有要求的上车家庭。

 

坂田一直没有特别突出的好学校,来头最大的是深圳实验坂田校区接管了新城学校,离的最近的3个楼盘佳兆业上品、悦峰、万科金色半山也经常被提及,成交主要是佳兆业上品和悦峰,最小户型是上品的2房,总价要450万起,这个总价加点钱可以买到悦峰3房,也是次新楼盘,就是有点靠布龙路;金色半山成交少,主要是因为双拼户型,只有89平3房是单证,整体放卖的房源也少,3房要500多万。

 

2018年坂田房价基本平稳,要说涨幅比较明显就是信义嘉御山5期,因为龙岗科技城外国语学校今天第一年中考,成绩在龙岗排名前列,有10%的涨幅。跟壹城中心也是同期同价格开盘,单价6万左右,户型也是89平可以做4房,目前嘉御山5期要600万以上。



(2)布吉



布吉全年成交1358套,占据了整个龙岗的40%,布吉的二手成交一直活跃。其中200-300万的区间成交最多,对于钱不多、又在关内上下班的家庭,布吉是个低门槛的上车区域,轨道交通有3、5号线,相对还是比较便利,特别是布吉站到丹竹头一带,分布着较多楼盘可供选择。

 

三价合一,布吉的小户型成交影响较小,因为龙岗的豪宅线是280万,280万以下的中小户型,布吉还占有较大比例。所以说在离关内近的区域,布吉房价相对最亲民。背靠罗湖发展早,而且承载着罗湖和龙岗的交通出行,因为城中村分布较多,老城区车位紧张,道路交通容易拥堵。

 


200万内布吉都还能找到小2房,主要集中在港式的电梯高层,还有一些相对旧一点小区。丽湖花园、帝景峰、东方半岛、龙珠花园、国展苑,阳光翠园都还能买到,对于刚需家庭多一个功能间,总比没有好。

 

300-500万也是布吉的成交主力,特别是300-400万,布吉2-3房选择多,典型的大社区佳兆业桂芳园、康达尔花园、可园、中海怡翠。而想要改善区域的次新楼盘,那就是万科麓城、万科红,450万左右能买到89平的3房。

 

布吉片区,百鸽笼和14号线站点的石芽岭,今年都稳中有点涨。其中百鸽笼集中的是信义的几个次新盘,档次都比较高,地铁、学校、商业全都有,今年华润万象汇开业,是布吉目前最大的商业综合体,吸引了较多人气。而且像金域半山户型赠送高,89平能做4房,所以总价门槛也较高;

石芽岭的尚峰、宇宏健康花城,也是次新盘,主打环境和居家安静度,暂时轨道交通和大型商业是短板,因为14号快线的动工,未来在附近有站点,89平相比年初时期也涨了一点。

 

800万以上,布吉就成交很少,成交主要是百鸽笼的信义金域半山5房,还有其它别墅户型。



(3)横岗



横岗全年成交307套,均价3.8万,价格也相对平稳。横岗的成交一直不温不火,本身楼盘也不算多,再加上区域没有大的热点,横岗的大型商业和学校相对匮乏。好在3号线和在建的14号快线平行经过,能辐射大部分楼盘。

 


区域内楼盘总价分化较大,200万以下的有几个小户型盘,一直成交活跃,离地铁站也不远,乐城、水晶之城、森雅谷润筑园、志健时代广场,户型50平左右的还能改小2房。

 

横岗档次高的要数振业城、中海大山第,有较多大户型,还有别墅,平均总价较高;还有信义御城豪园,旁边就是公园、商业、地铁,楼盘也比较新,单价要4.5万左右,属于偏改善性楼盘。



(4)龙中


龙中全年成交966套,均价3.9万,因为龙中的区域广、楼盘多,档次和价格也差异大,整体的绿化环境和城区环境要优于布吉和横岗。

龙岗的市政配套、三馆一城都集中在龙中,而大运面貌更新,体育场馆、大学城,还建设中的668米的深港地标写字楼,周边还有空地和旧改规划,未来潜力比较看好。

 


因为龙岗本身就缺乏好学校,知名一点的就是大运的龙外,还有龙中的深中龙初、龙城、龙岗实验,因为关注的人多,房价保值,稳中有升。特别是大运的龙外4盘,单价要6-7万,最小户型36平的的阳光天分健单价达到8万。

 

龙岗距离原关内的轨道交通是短板,目前只有3号线,建设中的14、16号线(2022年通车)

,目前自住想要地铁,就只能选择3号地铁沿线,只能辐射一部分楼盘,龙岗北面的楼盘,还要靠16号线带动,也可以提前布局。而14号线经过龙中的站点少,从大运就转宝荷,宝荷片区的仁恒峦山美地、振业峦山谷,300万左右能买3房,然后直通坪山,14号线对坪山的作用最明显。



(5)平湖


平湖知名的是华南城,但商品房楼盘少,而且较分散,短期也是没有地铁,在建的10号线(2020年通车),届时将改善平湖的公共交通,平湖的城中村和旧改项目是扎堆,新盘可以重点关注。在建10号地铁沿线二手有融湖中心城,平吉上苑。

 

平湖的商品房成交主要是佳兆业茗翠园、熙璟城,御峰园,其中华侨城四海锦园、熙璟城离华南城比较近,熙璟城还自带商业,人气较旺;而御峰园全是大户型和别墅,主打绿化山景,旁边就是凤凰山高尔夫球场。





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龙岗 布吉 坂田 桂芳园 第五园一期 龙珠花园A区

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