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2018年宝安三房成交TOP5 刚需盘竟占大头?

淘房哥-子文 淘房哥 发布时间:2019.02.01 08:00:00
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据淘房哥团队18年二手成交的不完全统计,成交三房户型最多的单个楼盘分别为:中粮凤凰里(24套)、金港华庭(19套)、碧海名园(13套)、金泓凯旋城(13套)、新安湖花园(13套),分属五个不同的片区。

 


从图中的套均总价来看,大部分三房总价都不到500万,一般购买三房的家庭普遍属于改善类需求,毕竟按照以往的三房成交情况来看,豪宅和学位房才会是主力成交楼盘,但从上面的这几个楼盘来看,能定义为刚需盘的竟占了一大半?


先来看一下,这些楼盘到底有什么优势,在市场不好的情况下,还能够吸引大部分购房者买单!



福永片区【中粮凤凰里】属于次新盘,楼盘品质相当不错,靠近宝安大道交通也比较方便,只是附近的配套还不够完善,周边的大环境也有所欠缺,未来得靠旧改才能有较大的提升。

 

成交的户型为78㎡-89㎡的三房,客厅出阳台,带生活阳台,户型方正实用,并且总价相对较低,虽然已经超过豪宅线标准,但是对于预算不多的家庭而言,想要楼龄较新,花园小区较大,品质还比较好的楼盘,算是一个不错的选择。



对比17年的均价,该楼盘的涨幅达到了10%以上,只不过成交时间大部分集中在3月份以前,受三价合一后税费提高的影响较大,由于地理位置距离原关内较远,地铁站又不近,同等预算在西乡桃源居也能找到类似的房源,目前同价位下对比宝安其他楼盘(含新盘),竞争力并不是很强。



碧海片区【金港华庭】属于该片区的刚需盘之一,楼下商业为沃尔玛,能满足日常生活需求,靠近宝安大道交通方便,不过有利也有弊,车流噪音无法避免,没有地面花园小区,容积率比较高,租客较多,居住氛围一般,离1号线地铁西乡站1公里左右。

 

成交最集中的为85㎡-89㎡的三房户型,有赠送面积,有些能改成3+1,客厅出阳台,次卧比较小,部分户型送入户花园,整体布局相对紧凑,总价具有一定的优势,而118㎡左右的三房则比较不错,入户花园较大,改成四房问题不大,朝西南会比较安静,视野无遮挡。



18年该盘的价格比较平稳,如果买入时间较短,并且是以投资增值为主的话,那么可以说是有所亏损的,主要是该盘定位就是刚需类,楼盘的品质相对不高,卖不起价格,在大市不好的情况下,抗跌性一般,自住的话则不要太过于计较短期的得失。



西乡片区的【碧海名园】与碧海片区隔路相望,带平台花园小区,有楼梯房和电梯房,周边大环境比较一般,存有不少城中村和厂房,附近的居住人口比较杂,配套能满足日常需求,靠近宝安大道有噪音影响,1号线地铁西乡站的直线距离700米,实际步行需要花费的时间稍长。

 

有一定的赠送面积(错层复式或阁楼),以63㎡-78㎡左右的户型为主,客厅出阳台,实用空间较大,并且采光都还不错,不过老人或小孩同住的家庭,可能不是很喜欢屋内有楼梯。



该盘以往的成交量和涨幅都不高,不过18年二手房受政策及新房的冲击,大部分购房者以刚需群体为主,而该盘小三房的总价水平,刚好符合主流刚需购买力的预算,成交量有明显提升,对配套、环境、学位要求不高的话,还是蛮适合作为过渡用房的。



宝中片区【金泓凯旋城】带有宝安实验学位(九年),属于位列宝安全区第二好的公办学校,大花园社区自带幼儿园、篮球场、泳池、社康等,但附近的商业配套暂时略有不足,不过与前海自贸区一步之遥,1号线新安站地铁口,填海区从一张白纸开始发展,目前仍处于发展阶段,后续还有较大的潜力空间。

 

84㎡左右的小三房成交占半,属于改出来的小三房,厅出阳台,不过朝宝安大道的户型会吵,空间上也相对紧凑,百平以上的户型较多,布局不太一样,有一些赠送面积,整体方正实用,127㎡做四房也卓卓有余。



宝中片区在全深圳里面,也属于优质的改善区域之一,配套设施非常完善,并且凯旋城还带有较好的学位,加上所处的地段,对于改善型家庭来说是个不错的选择,支撑点较强,就算二手房市场表现不佳的情况,18年全年均价对比17年还是有所上涨。



新安片区【新安湖花园】位于宝安老城区的商圈中心,附近不远为新安公园和宝安人民医院,配套设施成熟,目前距离5号线地铁站1公里范围内,未来还有12号线覆盖,花园自带幼儿园,新安湖小学就在小区里面,该学位虽然不属名校之列,但也算是较老牌的学校,有楼梯房和电梯房,一期不带地面花园,但可与二三期共用。


(补充:处于宝安中学外国语小学部共享学区范围内,但初中无法就读宝中教育体系,依然只能就读新安中学,在此提醒大家,所谓的宝中学位并不是该盘的主要卖点!)

 

18年成交的房源几乎都是一期76㎡-90㎡左右的户型,大部分为改出来的楼梯小三房,虽然楼龄较长,贷款年限有所减少,一期的品质相对也一般,但是外在的配套因素可以作为加分值,最重要的是价格低!



这种所处成熟区域的老旧楼梯房,对于预算不多的自住家庭而言,还是比较具有吸引力的,居住感虽有所下降,但是外界的配套、交通、环境还是比较不错。

 

不过,在增值方面相对就没有太大优势,18年大部分低于豪宅线的刚需盘,在三价合一之后开始普涨,这种老旧楼梯房在早些时间的价格会较低,目前只是跟着大市补涨而已,后续一段时间很难再有上涨空间。



总结:宝安二手房受到政策因素和新房入市的影响,整体成交量下滑还是较为明显,增值预期降低,投资客热情消退,改善换房周期变长,部分换房计划搁置,只剩偏向于居住属性的购房群体仍在逐步入市,成为了目前市场上的购房主力军,或许“性价比”才是该群体选择二手房的关键字。


调控周期内有所涨跌也属正常,不过18年大部分楼盘的全年成交均价对于17年还是有涨的,只不过涨幅有高有低而已,如果房价支撑点足够多的话,那么就算处于市场不好的情况下,抗跌性也比较强,在条件允许的情况下,请尽量挑选较优质的物业做长期持有。



最后,春节假期已经开启,相信很多朋友都已经在返乡的路上,希望大家一路顺风,安全到家,过个好年,提前祝大家新春快乐!


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