本期问答老牛针对近期大家关注问题作个总结，最近最火热的话题也就是大湾区纲要的发布，以及利率下降近段时间的市场适不适合购房的问题，再者就是最近要出的房产税的立法的新闻，不少网友认为房产税的立法是会直接影响到房价。
大湾区对深圳房产的影响？
表面上来看大湾区的规划纲要中香港是重中之重，而我们深圳貌似一般般，该有的已经有了，并没有什么新的东西出来。总体来对于深圳的只有两个关键点：
一个是交通枢纽地位的提升，一个就是创新高度，对于深圳这样的城市来说这两点都是*的变化。交通地位的提升具有非常深远的影响，而创新引领的将会起到价值高地的作用。有高度、有未来、有可持续发展前景，这些结合起来可算是最符合不动产投资的天然条件。
另一个就是未雨绸缪，换个思维去想以下，在大湾区的核心城市中有很多现实的问题，各个城市都很强合作亲密无间还需要时间去磨合，还牵扯到多种制度和货币的影响。深圳的交通和创新的发展本身体现出来很强的独立性和高度。与香港的合作深圳拥有长期的历史经验和路陆路接壤的优势。无论大湾区发展的平顺与否，稳定才是深圳在湾区中最强的利好。最近非深圳常住的高净值人群对于不动产的需求有所增加，这也是市场对深圳认可的一种表现。
房地产税立法对此怎么看？
这个话题略有一些敏感，首先提醒大家要注意的是房地产税和房产税不是一回事。房产税是包含在房地产税之中的一项，主要关心的是房产税的问题，总体来说这个问题并不需要惊慌，具体还是要看最后细节，这里给几个思考方向。
1、 房产税相当于物业费，也就是说交出的房产税会直接体现到局部区域的配套，配套的提升也就是会直接影响到房产的价值。从发达国家的经验来看，拥有房产税的国家房子还是很贵，基本没影响。
2、 房产税的成本与转嫁问题。在深圳目前的情况来看，城市人口的住房自有率还是处于比较低的水平。价格在供需方面是主要矛盾。
3、房产对于生活资源的绑定的现象很严重，比如户口、学区拥有住房和租房得到的资源存在巨大的差别，假设租房可以享受与拥有住房接近的资源配比拥有住房才不会是对美好生活向往的必要条件之一。
4、多套的持有成本增加会影响一部分的市场构成，对房住不炒是个辅助，拥有住房的人群自住的比例提高。但这并不能直接导致房地产价值的改变，为减少税费成本资金会像高总价产品进行集中，潜力低上涨空间小的产品就会被市场冷落未来优质住产品与普通产品的差距会进一步拉大。同时在供应没有大幅增加的情况下，市场上的可售房源会会有所减少。2、3两点结合起来，也就是房产税成本的转介，改善型人群也会跟随市场的价格。这个道理跟我们目前现有的交易成本差不多，因为供需和资源的绑定，对于资源渴求的人群除了接受承担并没有更好的选择。
5、房产税是一种存量税，针对个人财富进行征收。收取面广力度就不会高，从利润中拿出一部分是可以接受的，如果是利润都拿走或者还要增添成本恐怕就无法执行了。所以即便是推出房产税也是很低的，更不会对市场价格产生多大影响。
现在的市场应不应该买，利率上浮下降是否还需要等？
政策上基本不会有实质性的放松。最近的银行利率上浮全面下调，豪宅线可能上调的传闻对市场心理预期起到了比较大的影响。压制政策是可以极大降低市场热度，但购买力的上涨是无法压制的，经过一段时间的观望房价仍然没有下降，压制时间够长自身的接受能力也会提高。需求需要释放，只要市场中有一点点利好信息就会让购房下定决心。市场现状是看房和关注人群的热情明显提高，业主的信心也会回升。但从成交价格方面还没有普遍上涨，业主的报价仍然有部分的谈判空间，在5%左右还是可以接受的。
购房贷款利率分摊在30年中影响不大，一般5-7年就会考虑置换甚至提前还款。下调越多刺激越明显，市场价格上调就越多。因小失大纠结利率是很不明智的。
（内容完）
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