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深圳中介的"生与死":最近回暖连开6单,低迷时离职进厂......

南方楼事 发布时间:2019.03.14 14:28:24
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“房地产都是具有周期性的”,龙叔带不屑地语气吐出一句话,继续奔赴国土局带客户查档。


开春以来,股市一路爬升,沪指重回3000点,沪深两市交易额破万亿、两万亿的新闻几乎每天都能看到。


部分分析人士指出这次的牛市属于“非理性上涨”。


不甘落后的楼市也红火起来。深圳、广州、惠州三地“捷报频频”,各楼盘仿佛开启了成交竞赛:今天这里成交几十套,明天那里成交破百套;单日成交破亿不在话下。


相比股市,楼市的回暖是“周期轮回”还是“非理性”?


“已经开了3单,这个月能开6单”


龙叔抬起手中的茶壶,茶水哗啦啦蔓延在茶托,升起一片雾气,“楼市回暖啦”。


开春以来龙叔一直很忙,有天晚上签单签到凌晨,“开春以来已经开了三单,这个月估计能开6单。”


龙叔已经当了6年中介,其二手房业务范围一直在深圳龙坂片区(龙华和坂田片区),“坂田虽然行政区划在龙岗,但地理位置上来说它和龙华更相似,两者房价也更接近。”


近期龙叔一直处于比较忙碌的状态,早上8点起床,9点赶到门店开早会,10点去龙华国土局帮客户查档,随后继续回门店处理其他工作。12点午餐,14点30到南山国土局帮客户查档,随后到同行公司喝茶聊天,交流市场情况。


“今天也是你来,我才不去带看,给自己找个偷懒的借口。”


对于中介来说,其实核心的工作也就是约客,带看和签单,“周而复始,不断重复。”坂田片区的另一位中介阿华告诉南方楼事,他认为做二手房业务的中介基本都对自己业务范围内的片区很了解了,所以基本不需要踩盘。


龙叔可能有些不同,他闲下来的时候会去不熟悉的地方踩盘。也许正因为他更勤快一些,又或者是市场回暖影响,开春以来,龙叔就已经开出了三单的成绩,并且手上跟进的几批客户也即将走到签约环节,他预计3月份能开出6单的成绩。


据深圳中原研究中心统计,2月受春节假期影响,二手住宅成交1997套,较上月下滑48.5%,创2012年2月以来的最低值。

这里要说明两个现象,一是网签过户数据有滞后,从成交量上看,市场明显没有回暖迹象。这是否意味着楼市回暖仅是部分中介的自嗨?是假象?


市场整体总是由无数的个体组成的,相信楼市并没有到某些中介鼓吹的“火了”的地步,但回暖迹象确实还是存在。就如南方楼事已经拿到的万科星城单周售出110多套的数据及部分中介近期连连开单的现象。


其实从上表也可以看出一些苗头,2月全市二手住宅均价为51828元/㎡,环比上升1.44%,止住六连跌,回稳反弹。而因一手房限价影响,深圳的二手房价格往往被视作市场的真实价格。


龙叔在国土局帮客户查档时介绍,一般从国土局大厅的人数也可以看出市场情况,没人的时候市场肯定冷,人越多市场越活跃。“今天人数不算多,但也不少,算是一个回暖的迹象吧。”

(本周一个工作日的南山国土局办事大厅)


进厂的离职中介


受2018年下半年市场低迷影响,很多开不出单的新人离开了中介行业,有龙叔店里的,也有其他门店的。“有些去送快递了,有的则去了工厂。”


中介行业大抵都存在着“二八定律”,阿华这样认为,龙叔亦然,“现在行业两极分化越来越大,很多新人都没法留下来”。


龙叔介绍,一般来说,深圳的房地产中介平均至少每个月要开出一单,才能保证自己的现金流。龙叔算是中等偏上的水平,平均下来一个月不止一单,但今年开春一个多月能开出6单,也算是较以往要高许多。


龙叔初入中介行业时,市场正处于调整期,算是运气好能开出一些单子。但现在行业两极分化严重,新人基本没这么好的运气,没客户资源,遇到市场下行期,只能吃老本,钱一旦花完就不得不转行寻求生计。


据深圳贝壳研究院统计,去年下半年深圳二手房成交量逐渐下降,到四季度月均成交不足4000套,较“731调控”前下降约四成。价格方面,1-12月份波动增加,其中8月份实际的市场(非网签)成交量骤降,价格也逐步呈现下降的趋势,12月的价格相比高峰期6月份下降了4.6%。

(数据来源:深圳规土委 深圳贝壳研究院)


除成交量外,去年下班年看房量也不断下降。尤其在年底11、12月,华强城、万科星城、和风轩、壹城中心等几个大盘几千共计几千套一手房源入市,因限价影响带具价格优势的一手房和业主不肯降价交易还带税费的二手房摆在购房者面前,进一步减少了购房者对二手房的购买兴趣。


对比2018年各月的供应量,受年末回款压力的影响,全年的供应高峰在下半年,尤其是9-12月。

(来源:Q房网)

(数据来源:深圳贝壳研究院)


龙叔介绍,去年下半年大部分中介都去推新房,“佣金高,交易流程简单,所以中介都愿意推“,交易过程中,中介需要和业主、客户沟通协调,还要带看跑盘讲解;但一手房交易,中介只需把客户带去营销中心,沙盘有专人讲解,再带看一下样板间,基本就算完成工作了,相比之下省时力,收入反倒更高。


尽管在这样的环境下,龙叔在去年下半年还是能保持有二手房的成交。他介绍,客户大多是刚需,基本都是购买总价300-500万的刚需产品。不过,回到中介行业的”二八定律“,就不是每个人都有这么好的运气了。


据深圳市房地产中介协会统计,截止至2019年1月3日,2018年深圳中介从业人员总量是下行趋势。

(来源:深圳市房地产中介协会)


“去年下半年,店里有小伙子开不出单,就走了,有的人去送快递了,有的人去工厂打工了。”


中介,这个地产行业衍生出来的特殊职业,它的人员流动、生存状况无不体现着市场最真实的反应。


因为职业门槛低、回报高等特性,当市场一片大好时,中介行业往往也是蜂拥而入,风光无限。


但正如龙叔所说,行业的周期不可避免。当大浪退去,无力自保的人们只能默默离场。


潮来潮去,正是中介们不断的涌入和退场,见证着市场的看似无法预知、却又暗藏规律的波动。


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