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利率下调|被“契约自由”的购房者内心是崩溃的!

深圳法向人间 法律 发布时间:2019.03.16 21:49:53
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删除红线部分,云翳诡谲元芳,你怎么看?



文|张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师



近日,笔者接到去年底万科星城购房者来电,询问还有没有可能继续“利率维权”,斗法银行和开发商,将上浮15%的利率降下来,伴随十年、几十年高息压力的无奈心情溢于言表,而同期平湖佳兆业广场利率上浮20%!



从首套房贷利率15年下浮15%,到18年上浮20%,再到目前的上浮5%,以首套500万成交价,贷款350万(七成),等额本息30年,从上浮20%到5%,30年每月都要多支付利息1604.09元,多支付利息总额 577472.27元,踩到利率至高点的购房者内心感受只能用“崩溃”来形容了。



从“价格维权”、“质量维权”、“装修维权”到“利率维权”,万科星城、佳兆业广场、润府三期开启了中国房地产史上购房维权新篇章,却被房地产界、法律界、政府以“契约自由”轻松抹杀,胎死腹中。



“利率维权”者到底是不是与“价格维权”一样,属于无理取闹的“房闹闹”,维权是否具有合法性或者合理性,笔者是持肯定态度的,理由如下:



一、购房者按揭银行是开发商指定而非自由选择的



众所周知,购买一手房从签约到办证抵押有一个较长的时间段,期间购房者按揭贷款,银行往往需要开发商提供担保,而开发商只愿意给其合作银行提供阶段性担保,由此导致购房者客观上只能在开发商合作银行按揭,不能在合作银行之外自由选择贷款银行,即:事实上购房者并不享有根据自身意志选择市场上最低利率银行的权利。



二、购房者与按揭银行之间的“契约自由”是“伪自由”



一方面,凡是按揭购买过一手房的人都知道,购房者与银行签署借款合同几乎百分百都是银行工作人员指定购房者在空白合同签字处签字按指印,包括利率在内的所有条款都是空白的(如果是民间小贷公司,很有可能被认定为“套路贷”),利率完全靠银行工作人员口头承诺;另一方面,开发商指定合作银行有限,利率基本都是银行单方确定不可协商的,购房者购房就必须接受,单一的购房者并没有任何可以磋商的空间,“契约自由”并不自由!



三、开发商与其合作银行之间属于利益共同体



开发商指定合作银行可能是其开发贷银行,出于尽快回笼资金的考虑,开发商也会要求其合作银行就购房者按揭贷款尽快放款,并放任、纵容甚至串通其合作银行提高利率,以实现双方获益,而购房者又无法举证,这也是购房者屡屡投诉失败的原因所在。



购房者投诉佳兆业与银行串通提高利率



与其说“契约自由”,不如说是被“契约自由”绑架,名义上的自由,众所周知的不自由,处于弱势、无奈、无解的购房者权益是如何被损害的,又如何予以保障?



是被“契约自由”制度损害的。正是由于契约自由的存在,开发商有权拒绝为购房者自选按揭银行提供担保,所以注定只要购房必须无条件接受开发商合作银行按揭,正是因为契约自由的存在,开发商合作银行说利率多少,购房者就必须接受多少,除非放弃购房。



是被善变的楼市政策损害的。“长恨人心不如水,等闲平地起波澜”,之前只知道人心善变,却不知政府房贷政策更善变,说好的保护刚需,支持首套,怎么突然就从下浮20%到上浮20%,不足半年又降到上浮5%?说好的真爱,怎么说变就变?


解铃还须系铃人,摆脱不了“契约自由”的强奸,置业者权益的保障还需要政策的稳定,期待政府出台政策能够更多地从购房者角度出发,考虑到购房者的购房体验,毕竟首套多为刚需,每月多支付的上千元利息对于工薪阶层的房奴来说,足以决定其生活品质的高低。




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信荣说:“信荣说,说房市”简称,信荣律师房市观点,不可不知。

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