本文由南方楼事综合整理自家在、深圳市房地产信息网，转载请注明以上信息
今天上午（3月19日），深圳“现楼公示第一盘”阳光粤海花园低调开盘，但仍引来各路吃瓜群众围观。
根据项目备案信息，此次备案房源含商务公寓258套，均价7.8万/㎡；住宅221套，均价8.9万/㎡。
根据目前网络上流传的消息，项目开盘当天有98折优惠，现场人数不多，现场有中介称房源不多且早已由开发商释放给中介，高楼层小户型需要缴纳70万“喝茶费”才能买到。
据网友提供的销控显示，刨除回迁房，包含样板间在内，项目ABCGH5栋可售套数共199套，截止至早上9：30，共售出94套。
开盘简报
备案均价：
商务公寓均价约7.8万/㎡，单价区间在7.1-9.1万/㎡，总价区间在306-717万/套；
住宅均价约8.9万/㎡，单价区间在7.8-10.1万/㎡，总价区间在1249-2447万/套。（备案里有几套90多平户型总价842万，暂不知是否回迁，156㎡总价1249万起）
开盘折扣：开盘当天98折
房源总数：
备案信息显示，共258套41-87㎡商务公寓，共221套156-243㎡住宅。
网友提供数据显示ABCGH5栋住宅刨除回迁房，包含样板间在内可售套数为199套163-243㎡的商品住宅
去化情况：截止至上午9:30，共售出94套
划重点
根据“家在”网友爆料及自媒体买房之前报道，整理出以下重点：
1.项目为深圳首个采取现楼公示的项目，据透露，购房后最快一个月内便可入伙。
2.项目含有不少回迁房，其中GH两栋大部分为回迁房
3.开盘采用“先到先得”的方式
4.开盘现场，有中介公然索要高价喝茶费
5.开发商对房源态度模棱两可，中介称开发商已提前将房源释放给中介
1.开盘情况
据“家在”网友爆料，项目销售于昨天通知客户，项目今日（3月19日）开卖，住宅需缴纳定金100万，公寓为30万；开盘当天有98折优惠。
价格表开盘现场（来源：“家在”网友）
由于开盘采用“先到先得”的方式，今早8点多已经有购房者到开盘现场排队，网友目测现场约30-50人，但开盘大厅里面基本没人，每批只能进去2-3名购房者，剩下的在场外继续排队等待。
开盘现场（来源：“家在”网友）
据自媒体“买房之前”报道，现场有中介称开发商已将部分房源给到中介，目前157的户型总都被内部关系订完了，另外该中介索要70万喝茶费并说能搞定房源，“高楼层小户型是一定需要喝茶费才能买得到的。”（中介口径，仅供参考）
随后，根据“家在”网友提供的现场销控，刨除回迁房，包含样板间在内，项目ABCGH5栋可售套数共199套，截止至早上9：30，共售出94套。
来源：（来源：“家在”网友）
2.备案价格
以下内容均源于深圳市房地产信息网
根据市场监督管理局公示，阳光粤海获本次共备案527套房源，其中部分回迁，对外出售部分为商务公寓和住宅两种类型产品，共479套。
其中商务公寓，备案258套，户型建面约41-87㎡，均价约7.8万/㎡，单价区间在7.1-9.1万/㎡，总价区间在306-717万/套；
住宅部分，共221套，主推户型为156-243㎡（有几套稍小户型，暂不知是否回迁，156㎡总价1249万起），均价约8.9万/㎡，单价区间在7.8-10.1万/㎡，总价区间在842-2447万/套。
部分备案价格
3.规划+配套
项目整体规划及周边配套
1）阳光粤海占地面积约3万㎡，总建面约20万㎡。聚集住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等复合业态的综合体。其中住宅建面约10万㎡，公寓建面约4万㎡，专属规划的商务酒店建面约2.5万㎡（名为“33酒店”）。另规划有2万㎡的商务写字楼，约9100㎡的社区沿街商铺，以及2000㎡的幼儿园（由区政府主导运营的机关幼儿园）。
2）社区一共规划有7栋建筑，其中4栋住宅，1栋公寓，1栋酒店办公楼（含写字楼和酒店物业）和1栋幼儿园。4栋住宅共包含7座单元，分布在地块的东北角，紧挨着深大校区，呈半包围状，隔开了地块南面主干道和雨污设施（后海泵站），比较好地保证了住宅景观效果和居住舒适性，整体闹中取静。
3）7栋建筑之间形成一定的高度差，南高北矮，住宅最高的单元达到44层。南面最大限高150米，包括商务楼和公寓，基本达到了最大限高高度。北面为120米。一定高度差与建筑塔楼扭转角度的相呼应下，能够保证户型有均衡的景观效果。
4）项目规定的容积率为6.5，数值看着挺高怪吓人的，实际上数值包含了酒店写字楼等物业建筑面积，及垂直建面。不能直接反映住宅社区的实际密度。实际上，由于临近深圳大学和虚拟大学等高新园的产学研机构建筑，周边的楼宇较矮，阳光粤海展现了较好的高空优势。同时，片区较低的建筑楼宇也稀释了该项目的整体密度，与周边及社区建筑的视距关系不错。
5）住宅主推建面约157-245㎡的大三房及以上的户型，此前对外公示的部分小户型产品已被回迁业主消化完成，所以对外出售的商品房住宅主要是大面积及超大面积段的产品，毛坯交房。预计物业管理费6.2元 /㎡·月。住宅的规划套数是640套，实际可购买到的房源仅200套不到，房源套数比较紧俏（具体的可售套数有待开发商公示）。这批住宅产品将现房销售，该项目基本上具备交楼的条件。
毫无夸张地说，如果开盘当天认购时手续齐全，那么当天就可办理收楼验房和入伙的手续。这一点相比其它预售的新房和二手房房源，是个不小的优势。
6）商务公寓则是建面约42-44㎡的1房及建面约80-86㎡的2房户型，带装修交房，避免了小户型产品的装修困扰。公寓的规划套数是811套，不过跟住宅一样，可售的数量也仅剩余300套不到。也就是说，阳光粤海这批可售的住宅和公寓房源加起来大概500套不到。将来小户型商务公寓在科技园片区的出租情况应该非常乐观，是科技园片区租赁市场的追捧标的。而且在商务公寓的限购政策下，新批地块的公寓全将“只租不售”，这类核心地段的可售公寓产品，显得比较珍贵。大面积的玻璃幕墙占比，搭配瓷砖，建筑显轻盈但不失稳重：
7）小区花园在地块基准地面的基础上整体抬高一层，首层规划为沿街商铺和配套物业。平台内侧则规划为停车场，平台局部还有二层、三层的配套及商业物业。这种设计是比较常见的，能够使得小区花园平台能够与商业街及道路分隔开，尽量减少车流和商业噪音对住户造成的影响。
8）幼儿园在公寓楼和酒店办公楼之间，也是阳光粤海地块的中心点南侧。没有遮挡围闭，紧邻小区步行主入口。规划是6个班级，该幼儿园将移交给南山区主导运营，是一所机关幼儿园。幼儿园的学区如何分配有待相关机构的公示，对于业主来说，优先分配可能是合情合理的方案。
9）除了抬升层首层的内侧作为停车场用途外，地下还有2层物业，总计建面约4.23万㎡，规划为停车场等其它配套物业配套用途。规划的停车位约1370个，能够满足住宅住户的基本需求。
10）小区人行主入口紧邻幼儿园的东侧，通过垂直电梯和步行楼梯到达社区花园。在科技南1路及地块的北、南、西侧的社区道路都设置有车库出入口，用于服务酒店办公楼和居住社区。图来源于环评报告：
11）配套方面，这一期老牛没有单独拎出来介绍，着实因为该地段的配套其实没什么好着墨的。它就在一座城市的核心区位上，几乎想得到的配套要素应有尽有。而且，项目自身是集多元业态的综合体，满足基本生活的配套也会相对完善得多，相对周边独立。譬如商业配套，除社区配套近1万平米的社区商业外，华润城万象天地和海岸城商圈均触手可及。
另外是大家比较关心的基础教育方面，除家门口的幼儿园外，项目目前所在的学区颇有看点，为学府一小+学府中学，两所学校均于今年纳入到南二外集团下，社会期待值和口碑美誉度得到了进一步的提升。
4.综合点评
（1）阳光粤海拥有优秀的地段优势，位居深圳核心产业区科技园片区内，又处于前海、后海、留仙洞、深圳湾等多个深圳重点打造的总部基地之间，与周边的联系互动紧密，区域土地价值具有长期升值潜力；
（2）科技园片区，尤其是南区住宅社区比较缺乏，且后期几无增量空间，产品在片区中具有长期的升值预期。周边参考价格约10万/㎡，但阳光粤海现房优势不小；
（3）项目拥有无可比拟的景观视野，处于深大校区的东侧，科技园片区的西廊道的中部，且周边建筑低矮，住宅半包围式，使得项目各单元都能保证极为开阔的视野景观；
（4）住宅以大面积及200平以上的超大面积为主，户型方正，整体格局优秀。建面160平左右的改善需求大，建面200平以上的全套房设计。
社区整体的舒适度较佳，只是比较遗憾的是，部分户型的实用率偏弱，超大户型的厨房普遍有结构硬伤，社区的整体档次也有提升空间。
改革开放40周年，粤港澳大湾区强势崛起。全行业智慧升级，地产呼唤美好智慧人居。
一场立足当下着眼未来的科技盛宴！
一场关于地产智慧发展的思想派对！
2019中国（深圳）智慧地产峰会，
3月27日，腾讯，邀您莅临见证！
【独家福利！微信搜索“南方楼事”（QQfangtan），私聊客服索取粉丝干货大礼包、申请加入购房者群解锁不定期在线答疑权益；一键获取最新最全房产资讯、查询房价、计算税费房贷、学区积分等买房工具】
粤公网安备 44030402000760号
