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深圳房价已无洼地?曾被热炒的龙华、龙岗,你站岗了吗?

深圳.娟子 发布时间:2019.04.15 16:10:55
浏览:30015

最近,又一个区域被“炒”得热火朝天!


深圳的版块轮动越来越明显,在地产商、媒体“老湿"的热捧下,置业者冲入买买买!


房价普涨时期,区域成为涨幅最大的因素,但利好被提前消费以后,站在高岗上的投资客们并不好受。    


早之前,福田、南山贵了,于是出现了龙华、宝中迅崛起;深圳湾买不起了,于是前海、大冲又启动了;龙华、宝中高攀不起后,沙井、光明又来了……

 



需求外溢,是区域轮动的主要因素;其次是区域拥有的主动利好。深圳的现象是,无论什么样的利好,一般情况下是在预期的时候就已然把这一波行情消费的差不多,提前冲进去的人,确实大获收益,而稍慢跟进的人,却成了站岗的那个人。


房子不好卖,站在高岗上的置业者就难受了,在之前频频有传出房子降价了数十万无人接盘的现象;龙华、龙岗在这一波行情上涨后最典型,基本都是同一时间,房价在最高点,这两年许多小区都没有什么涨幅,在年前,常有业主爆出想卖房降价数十万无人接盘的现象。


去链家网看一下,一些小区一个户型挂盘都有几十套,而且大多数是未装修的毛坯房,可见投资客之多。


现在买房,3-5年握在手里的准备是要有的,买到手就想升值的区域不多;原关内的豪宅房因限价,如大冲华润城之所以被抢,还是因为二手房大幅高于被限价的一手房。但其它的区域,新盘和二手房的价差并不大。


深圳17大重点发展区的房子,可以说这两年其本都被炒了一遍,相对来说,有区域利好的房子确实比跟风上涨的房子更具有前景。


但还得看未来是否还有主动利好的价值。


 

1、 南山

前海、深圳湾超级总部基地、高新区北区


不得不说,南山近两年都是深圳的标杆,无论是GDP、房价、还是未来的发展预期都是深圳一哥。


去年南山的GDP为5018亿排位居深圳第一,但4.5%增速已明显慢下来,居于全市的倒数第二,但这并不能说明南山的经济在倒退。


说回片区,前海在这几年一直是深圳最热的片区之一,从规划到现在利好一直在持续,粤港澚大湾区发布后,前海会是深圳受益这一概念最大的区域;到目前,片区的房价已在10万+了。


深圳湾房价是深圳最贵的片区,深圳湾超级总部基地有一定的功劳,这属于周边“主动性的利好”。目测现在房价还有往向的趋势。


在这一波涨幅中,高新区北区是去年来南山涨幅较大的一个片区,此片区总面积2.58平方公里。项目总投资超过500 亿元,共有11个更新单元。预计完成更新改造后,建筑总量将达800万平方米。


南山这几大片区,是深圳最热点的片区之一,经过一轮轮涨幅后,客群已相对固定,不是一般刚需买家的战场了。

 

2、龙华

深圳北站商务中心


从当年的“宁要罗湖一张床,不要龙华一栋房”,到 龙华坐上宇宙飞船,破3到破6这个过程中不到一年,现在片区已有房子卖到了接近10万/平。


龙华的逆袭,与其地理位置有关,邻近福田、罗湖,坐拥深圳北站和红山,形成一个轨道通达的高端商务CBD中心;目前龙华中心区的新房普遍在6万左右,这两年新房基本处于这一平均线上。但目前多项目的二手房存在成交难的问题。


龙华目前的房价确实太高了,首先在配套上并没有跟上,今年龙华一些小区能涨还是因为学校这一因素。


 对于龙华片区来说,未来还有没有后劲,还得看深圳北站商务中心。4月13日,“深圳计算科学研究院”(下称研究院)在深圳大学举行揭牌仪式,将落户龙华红山,有媒体认为这利好片区房价,个人认为有待观察。


新房方面,咚咚牛锆思迷叔表示,新房的供应并不多,龙华目前的新房市场有金茂府,高品质产品的打造和现楼的优势得到比较广泛的关注,销售情况还是要看价格,如果价格过高,估计购房者下不去手。


壹城中心比较适合居家的需求,包括旁边的华盛珑悦,去化的速度会比较稳定,像2018年一样不会太火也不会太差。

 

3、福永、沙井

大空港新城


去年,因华强城、万科星城的入市,以及大空港、会展的概念,把片区带火了;


这个片区目前处于建设阶段,新房价基本已经在4.5万/平以上。


需要等待片区完善和大空港起来,从目前片区来看,大空港片区还什么都没有,单靠一个会展中心来带动是远远不够的。但刚需的外溢,总要有地方来承接,11号线通车后,部分人流导向了这个片区。


此外,去年规划的海洋新城也是片区的亮点之一,面积约7.44平方公里,定位为继前海之后深圳获得的又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间,重点有两个:前海之后+国家战略。


经过去年这一波热炒后,这个片区还需要等待时日才可能有新的启动。

 

4、福田

河套-福保片区


福田近几年表现得非常平淡;近一年多,保税区却成为了片区的一匹逆袭黑马。


去年福田区发布“十三五”城市更新规划,明确保税区将与福田口岸、皇岗口岸和河套C区组成“河套-福保片区”,打造“深港科技创新特别合作区”。保税区重点发展先进制造、创新研发、商贸物流等保税产业。


 

另一方面交通比较封闭的保税区迎来地地铁 3 号线南延线设福保站 1 座车站,地铁 10 号线南延线规划进入福田保税区内部,并设 2 座车站。福田保税区第二行政通道已顺利完工并开通运行,实现备案车辆 24 小时通关。


另一大利好,2018年9月份福苑小学、福外实验学校正式招生开学,使得保税区立即成为置业者关注的热点区域。当时保税区受益的楼盘单套房总价立刻上涨30-50万元。


河套-福保片区是福田重点推进的片区,目前所有的规划还未真正落地, 这一片区的接下来还值得期待。

 

5、光明

光明科学城


光明是目前最火的片区,光明科学城日前已进入清拆阶段,加之有新盘的带动,使得沙井的热度转移到了光明。


光明科学城位于深莞边界的生态景观带,分为核心区、科教区、配套区、拓展区光明小镇五个部分。


目前,中山大学深圳校区已于2018年6月动工建设。



光明近几年才有比较多的新盘入市,可以说是现在从无到有,从0到1的一个过程,目前配套还处于前期,未来还有向上的空间。


新房方面,咚咚牛锆思迷叔表示,目前关注度比较高的有玖龙台、正大城、以及绿地光明中心城项目。

 

6、其它区域


如国际低碳城,坪山、平湖等片区还是属于比较冷的区域,平湖相对好一些,距离比前两者都近,而且有规划地铁,未来大概率还是会跟上深圳市场。


坪地国际低碳城及坪山片区距离摆在这里,而且价格也相对较低,如果实在买不起深圳其它片区,这里也是可以选择的。


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