最近，深圳公寓市场弥漫着一股奇异的和谐气氛。
前脚深圳土豪秒光8000万的瑞府，后脚总价200万以下的公寓成交占据市场半壁江山，两极分化，却又其乐融融。
但是，无论是创造26亿销售额的豪宅个例，还是3月成交套数环比上涨222.44%的大数据来看，公寓市场热度都有明显提升。
而近期，在深圳某房地产论坛上，一位女观众甚至公开表示，自己已经和朋友们集合了300多人来买公寓，向场内的专家咨询如何选择，引起一片哗然。
难道在这波楼市回暖的温热中，公寓市场也迎来了自己的春天？
事实证明，春天是来了。但只属于少数人，许多公寓项目还在依赖高佣金“赔钱赚吆喝”。
开发商积极卖、中介疯狂推公寓成交量暴涨222%
“公寓带看量明显增多了，还有神秘买家扫楼，一次拿下两三层公寓。”
最近，中介小王忙着在南山、罗湖、龙华等地各种带客户看公寓。从他掩饰不住兴奋的表情来看，公寓市场似乎春意正浓。
这不是孤例。开年来，深圳公寓市场就经历了“千人到访”、“连夜排队”等各种「高光时刻」。
3月份福田某公寓开盘
只不过仔细一看，大部分排队的人群中，过半都是衬衫西装工牌的中介朋友。
这到底是“人造假嗨”，还是真实回暖？
南方楼事采访了多位中介，从市场反应来看，购房者们躁动的心确实被勾起来了。而最新的网签数据，也弥漫着“春天”的气息。
3月深圳商务公寓总成交量为1594套，是2月成交套数的2.8倍，成交面积9.86万平，环比上升222.44%。
来源：深圳中原研究中心
热是真有点热，但背后离不开三个原因：楼市整体回暖、开发商积极让步推盘、高佣诱惑中介疯狂带客。
业内人士分析，公寓市场的热度上升不是一枝独秀，跟深圳楼市整体回暖相关。
随着《粤港澳大湾区规划纲要》出台、利率下调等利好影响逐渐体现，年前积累的投资需求开始释放，购房者害怕踏空，无论是刚需还是投资客，入市意愿都大幅提升。
但是，对于没有房票的人群来说，想要分享城市发展红利只能选择公寓、商铺、写字楼等产品。
深圳2019年3月新房成交占比分布
作为最接近住宅的非限购产品，商务公寓可以消化住宅市场的部分需求，而且小面积段产品多，投资门槛相比商办类产品要低，操作专业难度也小一些。
因此，深圳住宅严格限购限贷的大背景下，商务公寓一直是深圳新房交易的重要部分。近年来商务公寓一手市场的占比套数不断增加，目前已超过三成。
图源深圳中原研究中心
同时，开发商的积极推盘也是公寓保持热度的重要原因之一。
去年“731”新政后，深圳多个公寓项目启动二三级联动，在高佣金的推动下，每有新项目入市，都会出现中介疯狂刷屏。
例如红山和景田的某公寓，据媒体报道佣金高达5个点，开盘前就出现了中介铺天盖地式的宣传，当天更是营造了“千人到访”的架势，成交方面也有不错的成绩。
此外，不少公寓项目主动降低门槛，通过低首付、特价房等方式吸引购房者，也促成了一些交易。
据中介透露，龙华、龙岗等片区大部分公寓项目都可以做首付分期，而且贷款操作方式灵活。例如通过气球贷将年限从10年延长至20年，通过企业贷降低利率等。
可以说，这波公寓市场的“小阳春”是多方努力的结果，但这到底算人造，还是天然，就看大家自己怎么理解了。
大豪宅小户型真火了很多公寓却还在赔钱赚吆喝
这个春天，只是少数人的春天。
需要强调的是，公寓市场的升温并不是皆大欢喜，许多公寓项目还在依赖高佣金“赔钱赚吆喝”。
深圳中原董事总经理郑叔伦表示，目前比较抢眼的主要是核心区域的豪宅公寓和小户型低总价不限售的工改公寓，其他商务公寓大多表现一般。
其实，回想起来，点燃2019年深圳市场第一波“火爆”的就是豪宅公寓。
2月末，华润瑞府宣布线上开盘，总价过亿的公寓项目，半小时售出69套，价值8000万的户型秒光。
因为面积大、总价高，豪宅公寓虽然数量少，但每次入市都惊起市场一阵浪。从数据来看，光是润府这一个项目就在3月创造了26.52亿的销售金额。
图源深圳中原研究中心
可以说，土豪们用实际行动向外界传达着深圳玩家的强大购买力，以及对这个城市的综合实力的肯定。
另一方面，豪宅公寓是少数人的游戏，公寓却是人人都能参与的大众投资产品。
低总价是商务公寓的一大优势，总价300万以内的小户型产品一直占据深圳公寓市场的半壁江山。
图源深圳中原研究中心
从目前市场情况来看，公寓做小做精的趋势更加明显。3月数据显示，60平以下的公寓成交占比已超过七成，总价200万以下的公寓占到成交前十的一半。
专家：其实你们根本不懂公寓
对于希望通过购入公寓产品来分享城市红利的人群，资深地产大V朱文策表示，许多购房者对公寓这个产品其实并不了解。
“从我了解到的情况来看，大部分人对公寓的认识都比较粗糙。对公寓的土地性质、年限、贷款政策、按揭利率、交易税费以及配套福利，例如学区、落户等信息，了解得都不那么细致。专业的投资者，我认为他们选择公寓的时候是极为谨慎的。”
朱文策认为，目前大部分公寓都不值得投资，购房者应该事先做好功课，避免盲从。
对于公寓市场接下来的走势，深圳中原董事总经理郑叔伦认为，3月的成交热度更多是在消化年前积累的需求，未来将有小幅度下滑。
“随着积累的客户减少，市场需求下滑，并且房价上升、政策放松预期没那么强烈，客户入市也会略微偏谨慎，接下来公寓市场成交也会随之下滑。但是在开发商活动不减、优惠较大的基础上，幅度不会大。”
而且，郑叔伦强调，当下投资气氛改善只是相对春节期间的冷淡而言，在房住不炒的政策下，投资行为还是被压抑。
“若是要投资，也必须抱着长期持有准备，不要对短期内房价上涨赚取差价抱有任何希望，反过来应该更着重每月出租帶來的租金收益。”
撰文排版/湘婷
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