平稳开局，一季度深圳成交6866套新房住宅！

数据来源：深圳房地产信息网  数据中心

第一部分：新房市场

1、供应分析

1.1、新增预售分析

自去年年底房贷利率下调，购房者的观望周期缩短，2019年深圳一季度市场是前期市场压抑的需求释放所致，原本观望犹豫的首次置业者及有换房需求的客户快速出手。“房住不炒”逐步落实，深圳房产的量价均不会大幅波动，房产投资属性逐渐消退，楼市进一步回归理性。根据深圳房地产信息网的监测，2019年第一季度深圳新房住宅预售面积631019平方米，环比减少68.7%，同比增加370.1%；预售套数7370套，环比减少63.5%，同比增加439.9%。

2019年一季度福田区石厦花园1个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售面积10695平方米；住宅预售套数141套。

宝安区2个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售面积204658平方米，同比减少81.4%；住宅预售套数2685套，同比减少75.2%。观禧花园预售量112725.26平方米/1680套，中森公园华府预售量91932.73平方米/1005套，是宝安区预售量较大的两个楼盘。

龙岗区5个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售面积415666平方米，环比减少40.0%，同比增加262.5%；住宅预售套数4544套，环比减少37.9%，同比增加285.4%。君胜熙珑山花园预售量206123.45平方米/2110套；桑泰龙樾府预售量112281.3平方米/1411套是龙岗区预售量最大的两个楼盘。

附1：2019年1季度预售的住宅项目

附2：2019年1季度预售住宅户型构成

2、成交分析

2.1、2019年一季度新房成交均价分析

2019年一季度，深圳新房住宅的成交均价依次为： 54119元/㎡→54107元/㎡→54064元/㎡→54080元/㎡，2019年第一季度新房住宅的成交均价为54080元/㎡，环比持平。调控举措和新房的限价政策，是房价走稳的得力助手。

福田区成交均价92936元/㎡，环比下跌3.5%，万科瑧山府是福田区的价格贡献主力。

南山区成交均价82272元/㎡，环比下跌0.4%，华润城是南山区的价格贡献主力。

龙岗区成交均价40583元/㎡，环比上涨1.4%，凯旋RTC、大族云峰等是龙岗区的价格贡献主力。

宝安区成交均价49293元/㎡，环比下跌3.0%，同创华著、碧桂园·前海荟、华丰·前海湾等是宝安区的价格贡献主力。

2.2、2019年一季度新房成交量分析

2019年第一季度7个住宅楼盘取得预售证，2019年1季度深圳成交6866套新房住宅，环比减少4.6%，同比增加22.6%。

宝安、龙岗、南山是全市的三大主力成交区域，宝安区成交3629套新房住宅，环比增加20.6%，同比增加64.0%；成交面积349576平方米，环比增加19.8%，同比增加65.4%。万科星城，华强城、深国际万科和风轩、安宏基天曜广场、卓越中寰、玺园等是宝安区的主力成交楼盘。

龙岗区成交2052套新房住宅，环比减少27.2%，成交面积183472平方米，环比减少27.8%。凤凰公馆、麓园、颐安都会中央、大族云峰、等是龙岗区的主力成交楼盘。

南山区成交568套新房住宅，环比减少35.7%，成交面积71901平方米，环比减少40.9%，华润城、乐尚林居、枫叶望海公馆是南山区的主力成交楼盘。

附：深圳市各行政区2019年1－3月新房成交量价走势图

第二部分：二手房市场

一、挂牌情况分析

1、2019年一季度深圳各区二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，2019年一季度深圳的二手住宅价格有所上涨，季度均价为63076元/平方米，环比上涨1.4%，同比下跌0.5%。

各行政区方面，福田区挂牌均价环比下跌3.5%，为81054元/平方米，同比上涨15.8%；南山区挂牌均价环比下跌3.4%，为89422元/平方米，同比上涨17.5%；宝安区挂牌均价环比下跌6.8%，为55246元/平方米，同比下跌3.3%；龙岗区挂牌均价环比下跌0.5%，为42601元/平方米，同比上涨0.8%；盐田区挂牌均价环比上涨3.9%，为52145元/平方米，同比上涨12.2%；罗湖区挂牌均价环比下跌5.6%，为55714元/平方米，同比上涨3.3%。

附：深圳市各行政区2019年1～3月二手住宅量价走势图

2、2019年一季度深圳各区住宅租金

根据szhome二手房栏目的监测，2019年一季度深圳的住宅租金为94元/平方米/月，(1-3月加权均价，下同），环比上涨5.1%，同比上涨14.6%。

各行政区方面，宝安区一季度住宅租金环比上涨1.9%，为73元/平方米/月，同比上涨12.3%；龙岗区一季度的住宅租金环比下跌1.2%，为51元/平方米/月，同比下跌7.3%；南山区一季度的住宅租金环比上涨2.3%，为107元/平方米/月，同比上涨5.3%；福田区一季度住宅租金环比上涨3.9%，为113元/平方米/月，同比上涨19.0%；罗湖区一季度住宅租金环比上涨7.4%，为98元/平方米/月，同比上涨26.7%；盐田区一季度的住宅租金为49元/平方米/月，环比下跌6.4%，同比持平。

附：深圳市各行政区2019年1-3月住宅租金走势图

二、成交分析

3.1、2019年第一季度全市二手商品房成交概况

由于受春节影响，深圳一季度二手房成交量达11730套，较2018年四季度的的13761套，环比下降14.8%，同比下降31.2%。成交面积1127360平方米，环比减少1.9%，同比减少23.1%。深圳二手房市场成交量尤为低迷。二手房市场是否见底，仍需观察后续的成交量情况。

龙岗区成交2775套二手房，环比减少12.3%，同比减少28.7%；成交面积370532平方米，环比增加42.5%，同比增加12.9%。

宝安区成交2338套二手房，环比减少16.8%，同比减少31.5%；成交面积207202平方米，环比减少16.1%，同比增加33.9%。

南山区成交1934套二手房，环比减少7.9%，同比减少34.3%；成交面积174105平方米，环比减少7.1%，同比减少44.0%。

福田区成交2376套二手房，环比减少17.9%，同比减少34.2%；成交面积200265平方米，环比减少19.5%，同比减少31.0%。

3.2、2019年一季度二手房、新房成交比较

根据深圳房地产信息网的监测，2019年一季度深圳二手房成交量是新房的1.7倍。各行政区方面，罗湖、福田、南山三区以二手房成交为主，罗湖区二手房成交量是新房的19.6倍，福田区二手房成交量是新房的7.1倍，南山区二手房成交量是新房的3.4倍，盐田区二手房成交量是新房的1.7倍，宝安区二手房成交量是新房的0.6倍，龙岗区二手房成交量是新房的1.4倍。

第三部分：商业

1、 一手商业新增预售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2019年一季度深圳商业预售面积263679平方米，环比减少50.3%，同比增加156.6%；商业预售套数4011套，环比减少42.8%，同比增加394.0%。

宝安和龙岗是商业预售量的主力区域，宝安区预售量64742平方米/1245套；龙岗区预售量147286平方米/2619套。

附1：2019年一季度预售的商业项目

2、一手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2019年一季度一手商业成交面积141457平方米，环比减少63.0%，同比减少14.3%；商业成交套数2164套，环比减少54.1%，同比减少1.1%。

华润深圳湾瑞府成交17751平方米/56套，是全市商业成交量最大的楼盘，远洋新天地成交13964平方米/263套，居于第二位。

3、 二手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2019年一季度深圳二手商业成交面积63661平方米，环比减少18.6%，同比减少23.9%；二手商业成交套数777套，环比减少42.0%，同比减少45.2%。

第四部分：写字楼

一、一手写字楼

1、 写字楼新增批售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2019年一季度深圳全市写字楼预售面积141854平方米，环比减少65.0%，同比增加1533.7%；写字楼预售套数751套，环比减少75.9%，同比增加666.3%。

附1：2019年一季度预售的写字楼项目

2、 一手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2019年一季度深圳一手写字楼成交面积142944平方米，环比减少43.8%，同比增加6.0%；写字楼成交套数1077套，环比减少55.5%，同比减少58.8%。

华侨城大厦成交52200平方米/175套,是全市写字楼成交量最大的楼盘，万科广场以24962平方米/126套，居于第二位。

3、二手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2019年一季度深圳二手写字楼成交面积30187平方米，环比减少12.8%，同比增加2.1%，二手写字楼成交套数256套，环比减少10.8%，同比增加4.9%。

第五部分：土地市场

根据深圳房地产信息网的监测，2019年一季度深圳共出让1块商业用地，用地面积24613.93平方米，建筑面积196900平方米，成交金额23.34亿元，折合楼面地价11854元/平方米。

第六部分：政策点评

第七部分：小结

深圳楼市调控持续3年，深圳房价稳字当头，一季度仅8个项目取得住宅预售许可证。春节假期缘故，成交量环比微降，同比上涨。2019年一季度，房贷利率再度下调，刚需和改善置业入场。一季度市场是因前期市场压抑的需求获得释放，从深圳二手房成交走势来看，2019年一季度成交量下降明显。