5万单价就能住海岸城？
最近，南方楼事收到消息，海岸城周边现5字头单价房源。
海岸城周边住宅价格早已走到10万，5万多的“笋盘”为什么没人买？
经了解，该“笋盘”实为海岸大厦写字楼。
尽管周边房价10万+，但南方楼事调查后发现，5万的单价写字楼在海岸城周边算正常的市场价。
不过，有没有可能把这种“便宜”的写字楼买来居住？
5万入住海岸城核心商圈？
在单价10万+的片区，5万多的“笋盘”为什么能在市场上存活这么久？
经了解，该房源为海岸大厦东座写字楼房源，但写字楼能不能买来住呢？对比周边房价，这个价格入住海岸城核心商圈实在诱人。
贝壳找房官网显示的海岸城商圈房价地图
除海岸大厦外，海岸城商圈内的中州控股中心、天利中央广场等写字楼也在同一个价格水平。
可不可以买来住？
中原地产官网显示有海岸大厦有4套房源在售
一名业内人事表示，如果说创业公司买过来边住边办公也是可行的，市场上把办公改成公寓的案例并不少见。
不过，一线店铺的中介并不认同这一说法。
海岸城一家中介门店的小陈表示，海岸大厦的写字楼只有公共洗手间，其他地方不通水，居住不太现实。
尽管有电磁炉、炒菜机等解决不通燃气问题的科技手段，但水是万物之源，不通水真的无法实现居住功能。
美联物业全国研究中心经理张添鸣告诉南方楼事，纯办公设计的办公楼是不允许住人的，“那些类住宅在设计的时候才会加入居住条件作为参考。”
此外，创业公司一般也不会租甲级写字楼。
“对创业公司来说180元/平的月租太贵了，创业公司更多会选择租民宅、公寓楼等，70元/平的月租金，贵的也就百来块，又能住人，还能注册公司。”
真的便宜吗？
尽管目前海岸城商圈的写字楼价格仅为周边住宅的一半，但多名业内人士反映，这个价格并不便宜。
根据一线中介及业内人士反映，海岸大厦5万多的单价其实并不算便宜。“属于正常的市场价格水平。”
张添铭也表示，“和纯写字楼比不算便宜，但也不算贵，市场价如此，深圳写字楼市场供大于求。”
美联物业全国研究中心数据显示，2019年一季度深圳二手写字楼成交价格在50462-50843元/平间浮动，与海岸城周边写字楼价格相近。
来源：美联物业全国研究中心
张添鸣解释，该数据中，二手写字楼价格的对标是甲级写字楼，所以价格会稍高。
而海岸城商圈不算核心办公区，相比福田CBD及深圳湾、前海等片区价格还是稍微低一些。“我认为海岸城更多地还是承载商业购物餐饮娱乐等需求。”
海岸城一中介铺的小哥表示，很多中介发朋友圈宣传房源时报价经常会比正常市场价格低一些，有客户咨询会告诉客户，这套已经卖掉了，另有一套价格稍微高一点点的房源是否感兴趣。
他告诉南方楼事，海岸城周边写字楼的价格都差不多，并推荐了一套139平的中层房源，称由于写字楼交易频率低，户型小的更好转手。
十年价格翻两倍，住宅却翻了5倍
既然无法居住，那中规中矩的做投资前景如何呢？
对比近10年的成交价格，海岸大厦价格翻了一倍有余，而同在海岸城商圈的住宅如观海台则翻了5倍。
抛开“剑走偏锋”买来居住的想法，写字楼投资前景如何？
美联物业全国研究中心数据显示，海岸大厦2009年价格为21345元/平，在2011年翻倍到42577元/平后，一直处于平稳微涨趋势，年涨幅1000-2000元左右。
张添鸣分析，2010-2011年全国写字楼普涨，涨幅都很大。
据深圳房地产信息网监测，2010年深圳的写字楼挂牌为24709元/平方米，较2009年（19381元/平方米）上涨27.5％。
来源：咚咚找房
不过，当年这个涨幅相较住宅来说还是稍显逊色。
2010年深圳新房成交均价20205元/平方米，创历史新高，同比上涨33.3％；同年深圳二手住宅的挂牌均价为16267元/平方米，同比上涨24.2％。这是大的趋势。
而天利中央广场的价格走势与海岸大厦几乎相同。
来源：美联物业全国研究中心
也就是说，近10年来海岸城商圈的写字楼价格上涨了一倍有余。
时间线拉长后，相同地段的住宅表现如何？
链家官网显示，海岸城商圈一街之隔的观海台在2010年一套109平三房户型的二手房成交价为22903元/平；到2018年10月，该小区一套139平四房户型成交价已达121413元/平，翻了约5.3倍。
同在海岸城商圈的另一小区漾日湾畔价格也同样翻了5倍。
该小区2010年成交的一套73平两房户型单价为23228元/平，而去年12月成交的一套约100平三房户型的单价已经走到121413元/平，上涨约5.2倍。
相较于周边几栋写字楼，这几个小区的涨幅可以说是非常感人了。
资深商业地产中介老刘分析，住宅杠杆低，转手快，回报高，还带学区；“这就是住宅限购限贷限售的原因”。
而写字楼购买门槛较高，有些需注册公司；首付方面一般需要5-6成，“这样都可以买两套住宅了的首付了”。
此外，住宅需求量比写字楼大得多，转手也更容易。
再看整个深圳的写字楼价格，其走势与海岸城商圈的写字基本一致。
来源：戴德梁行研究部
尽管海岸城商圈的住宅涨幅比周边写字楼大得多，但如果对比整个深圳的二手房价格走势，其实涨跌幅度和写字楼相比并没有那么夸张的差距。
深圳贝壳研究院数据显示，2011年深圳二手房成交价格为16926元/平，与2018年的57166元/平相差约3.4倍。
来源：深圳贝壳研究院
写字楼还能投资吗？
尽管价格涨幅远远低于住宅，但市场上还是活跃着一部分写字楼的投资客。
对于投资写字楼，老刘建议：
一是先住宅后公寓再办公型公寓，钱多了就投资商铺和写字楼；
二是多关注片区产业布局和未来潜力大的地区；
第三点，要选沿地铁或高铁站附近；
最后，量入为出，减杠杆降负，先近后远，先小后大。
“有钱任性买，靠谱最重要。要有资产避坑意识，当然专业的经纪人很重要。”
张添鸣认为，写字楼投资长期持有可以考虑，但别买太大面积的。投资写字楼玩短期没有太大意义，税费还是挺高的。
不过，投资写字楼的要素不仅看成交价格，租金回报率也是重要因素。
一般回报率5%左右就可以算得过账，海岸城的写字楼接近这个水平：月租金约180/平，目前均价5万，之前会相对高一些。
“最近租金不咋样，能维持就不错了，很多都降了。”
去年下半年到现在的租金走低的情况较多，优质的写字楼还好，部分产业园类型的写字楼的价格跌的比较多，跌幅约20%-30%。
“我有朋友160/平拿的货，现在120/平租不掉。”
一位朋友告诉南方楼事，南山科技生态园的写字楼去年150/平，现在110/平还不好租，品质稍差一点的月租金跌到80元/平。
海岸城商圈也有一些租金下跌的写字楼，跌幅约10%左右。“但入住率还算理想”，老刘表示，目前海岸城周边的写字楼新的空置率相对较高，旧一些的入驻率在70%-90%，“已经算不错了，尤其在当下。”
不过，张添鸣表示，写字楼空置率现在比之前稍高，并不是需求下降，而是供应多了，可选择性多了。
文/王秀清
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