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学龄儿童剧增 学位告急…小心! 名校学区房也危险了

深圳.娟子 发布时间:2019.05.08 07:05:52
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近期,学校事件可谓一波未平、一波又起,刚过家长为小初一学校问题而发愁,又来深圳富源学校“高考移民”事件爆发。


学校可以说牵动着每个有孩子的家庭;在深圳被学校所带动的,不仅是关系于自家的孩子能上一个好的学校,还关乎于花高价钱买来的“名校学区房”能否稳步上涨。


继70后为孩子名校房拼博一翻后,现在轮到了80后艰难上阵,高高屹立的名校学区房在80后这一代,仍是香饽饽。  


比普通房子花更高的代价去买名校学区房,或多或少如 淘房哥—学霸所说的“房区房虽然涨了一点,但价格也不是很高,有些学校大家也知道不会变成顶级,但买下来对自己、对孩子都有个交代。”                                                                                                                                                                                                                                     


近两年日益紧缺的名校学位,竞争压力越来越大,买了名校学区房也不一定上得了的例子比比皆是,所以名校学区房也可能存在风险!


1.名校学区房价领跑是事实,大学区制将加剧名校名额的竞争,加之学区政策随时有变动,警剔买了名校学区房也不一定能上。


2.一些较旧的名校学区房正在成为鸡肋,价高且破旧,在接下来以90后为主的置业大军将到来,这一代人并不一定会花高价去买这样的房子来住。



名校成房价“催涨”剂  利好短期内涨幅过万/平


2016年至今,深圳二手房市场涨幅极小,但不少区域名校学区房价涨幅领跑深圳。


各大片区除了豪宅区外,房价最高的片区均属名校学区房划分地段。

图片来源:学区大爆炸


2018二手房涨幅最高的5个片区为:深圳湾片区、百花园岭片区、科技园片区、保税区片区、梅林关片区。


仅2018年上半年,百花园岭片区均价10.08万/平,涨幅达12.4%; 深圳湾均价15.1万/平,涨幅达17.8%;保税区涨幅达9.1%;科技园片区均价9.4万/平,涨幅10.7%;此外梅林关均价6.3万/平,涨幅近10%。


这几个片区基本都与名校有关。仅近几年,就有多个片区因为新增学校或是学校变动,而使得划区的房价跳涨:


1、南山:

    深圳湾学校(深圳湾学校高中部已经开始筹建


深圳湾学校划片小区2018年是全深圳涨幅最大的区域,此片区本身就是深圳的“豪宅”片区,一方面片区的房子都是在2010年后入市的,片区整体较新,而且高端住宅较为纯粹,目前片区房价最低在13万/平以上。


宝能太古城因有小户型,成交量位居榜首;项目南北两区均属于深圳湾学校划片小区。其中南区主力41-62平方米的小户型,1-2房因其总价低,市场成交较为火热。






图片来源:Q房网



今年2月份,南山深圳湾学校家长可靠信源爆料,深圳湾学校高中部已经开始正式筹建,深圳湾学校升级为12年一贯制!


此学校建成后,深圳湾学校将成为继福田香蜜湖片区的名校——明德实验学校之后,深圳唯二、南山唯一 一所十二年一贯制的公立学校;


来看一组数据,深圳2018年初二生地会考考生人数为9.5万,也就是说今年深圳中考人数会创新高!19年或称为深圳最难中考年!后面年份的考生只会每年增加。


虽说三年高中教育并不属于九年义务教育的范畴,但这几年深圳高中学位的巨大缺口以及深圳中考的残酷,这样一所十二年一贯制学校对片区仍然意味巨大利好!


▲2016-2018深圳中考数据统计


从南山整个片区成交均价来看,10万+的小区主要集中在南山外国语高级中学、深圳湾学校和南山二外海德学校的划片小区。此外,华润城润府、大冲城市花园的成交量也非常大,均超过百套,此小区是南山外国语科华学校所在的片区。



2、福田保税区:


保税区实验学校更名为福外国语学校南校区


2018年,保税区实验学校更名为福田外国语学校南校区,加之福苑小学正式开始招生2018年9月正式招生开学;外加片区地铁规划利好、河套概念等因素,此片区从2017年遍地4-5万/平左右的房子,到现在6万多,小部分小区已上8万/平,其中在2018年至今一年涨幅达1万/平左右。


  以片区的朗庭豪园为例,此小区2000年建成,2018年3月份70平的2房成交价5.1-5.4万/平,现在的挂盘价是6.3-6.8万/平。

 


近期的挂盘价(来自链家网)


3、龙华:


新增深圳高级中学北校区  深圳外国语龙华校区

 

深圳高级中学北校区  深圳外国语龙华校区这两所学校所在的学区可以说是龙华房价最贵的区域。


两所学校成立时间不久,原本所划的片区大多数为高端住宅,学校使用后,整体的房价涨幅比较大。


如紧邻深圳高级中学北校区的金亨利首府,目前在售的挂盘均价已经到了9.9万/平。


此外汇龙湾花园、莱蒙水榭春天5期和6期均价已经在8.5万-9.1万/平之间。


据成交数据,2018年龙华片区成交量排前三的分别有水榭春天5-6期、星河盛世、曼海宁;此外成交量达80套以上的有书香门第上河坊和万科金域华府。


因为名校学区的利好,这些片区的房子变动率较高,同时价格波动也会比较大。

 

 

深圳高级中学北校区所涉及的楼盘

 

 

4、坂田:


龙岗坂田新城学校变身深圳实验学校  


深圳实验学校于2017年9月接办原龙岗坂田新城学校,成为集团化办学的继百花、西丽后又一校区。


学区内有华为荔枝园东区、荔枝园西区、上品雅园、万科金色半山和佳兆业悦峰等多个小区。这些小区在2016年中到2017年9月基本涨了近万元/平。

 

佳兆业上品雅园房价随即从2016年的5.1万/㎡上涨到2017年的6.2万/㎡,一年时间涨了约1万/㎡。


但从2017年这波涨幅后至今,上涨幅度趋稳。现在此小区的报价在6.3万-6.8万之间。基本上与2017年底的差距并不大。


图片来源:Q房网




谨慎!名校学区房有变


名校房上涨是事实,但近几年,买了名校学区房而不能上学的情况比比皆是,仅今年,因学校变动而引发业主风波已有三起:


1、4月20日,福田东海花园业主表示自己13万/㎡买的房子,不再享有优先入读“深圳外国语小学”(原深圳外国语学校东海附属小学)。


在4月19日发出的招生简章中显示,“此招生简章公布日期之后再取得房产证者,其子女不再享受优先入读资格,与福田区其它符合深圳市义务教育招生条件的适龄儿童同等待遇。”


这一“重要公告”给原本因更名、挂告名校而欢天喜地的业主们当头一捧,特意为了买房给孩子上学,却不能再享有优先入读资格,引发了东海部分业主的维权。


此次维权后,4月21日,深圳外国语小学的招生简章里去掉了“重要公告”,恢复原来的招生简章。致电学校,表示现在只是暂缓。


2、4月16日,福田区教育局公布了2019年的初一新生报名指南。竹园小区学位将由深圳高级中学调整到水平低一阶的教科院附中,引发业主维权。所幸最后如业主所愿,教育局回应:对口直升不强制,该片区依然可以申请高级中学初中部就读。


3、4月18日,深圳坂田上品雅园、金色半山和悦峰花园三个小区的业主派出代表近百名维权,因为深圳实验学校坂田校区取消直升和积分改变,孩子无法就近入学。


此外,在2018年4月份,有家长哭诉,花了800万,孩子还是没上成家门口的学校;此家长想让孩子上石厦小学,于是卖掉原来房产,总价800万在福田石厦北换了一套小三房;然而,石厦小学报名初验信息一出来后,发现未申请上;原来新买学区房积分不够。


而在2018年12月7日发生的一起事件更让人觉得名校危险:罗湖螺岭小学一度发布消息,要求该学期学区房:面积小于30平米的,要购房及实际住满六年以上;30到50平米的,要购房和住满四年;大于50平的,要住满1年以上;后迫于舆论压力这一规定很快被取消。



趋势:上名校的竞争压力将越来越大


这一系列的事件,足以反映未来学区政策的趋势。


1、大学区招生制度加大名校的竞争压力


深圳从2015年起探索试行大学区招生制度,共享学区招生制度2017年在福田首次试点。


这项制度虽然缓解了学位短缺压力,但加大了名校的竞争压力,家长们能够填的第一志愿会集中在学区内最好的学校里。学校的超生名额有限,录取的积分自然也会越来越高。


然而,买房时长所占入学积分比重越来越高。如宝安、龙华、龙岗都是以购买商品房时长来积分,上不封顶,南山购买1年以下和三年以上积分差距6分。


2、新生儿上学高峰来临,各区都存在学位告急


另一大因素,还是因为深圳新生儿增加而导致的学位缺口。2018年,深圳在园幼儿数达到53万,超过北京、上海,在园幼儿数全国排第一;


深圳新生儿从2012年起平均每年新增20万。到目前,2012年这一波新生儿已到了上学的年纪;此外,还有一部分在外出生,但跟随父母在深圳的孩子也需要上学。


学龄儿童的增加,加之配套一时没有跟上,深圳从去年开始就已出现学位缺口,2019年并没有缓解,这样以来,名校学区房将更加紧张。 


 这一波小学缺口到6年后,初中的缺口将会更加严重。




 目前来看,龙华的学校缺口更严峻(下图)



3、新建片区名校房or老片区名校房


购买新建片区的学区房,一样不能避免的是,年轻夫妇购买人数较多,生源数量在未来某一个阶段可能出现爆发式增长,教育资源无法承受,仍旧不能保证入学。


但购买新建片区名校房有一大好处是:因为新,规划和配套都能跟上,而且在未来的增值空间大,并且接手的人较多。


深圳目前的名校学区大多集中在“原关内”,这些名校的学区房贵不说,许多小区可以用老破旧来形容,这些学区房的一大优势是生源较稳定。但在90后置业大军入场的今天,这些高价的老破旧名校学区房未来是否还有吸引力?



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龙华 宝安 独家视角

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