深圳每年新生婴儿的出生率都在20+万人。常驻人口净流水都在六十万人以上，所以，想想未来深圳的教育压力和缺口是有多大，教育资源是会有多么紧张，而优质的学区资源，就更是稀缺，这些年，它的价钱也是随着供需严重不平衡而节节走高。
先来看下2018年出了哪些政策以及市场动态。
一：2018年在3月28号出台“三价合一”政策，所谓三价：网签价，指导价，贷款评估价。。在政策前定房的买家还是幸运的。
二：银行利率连续加码，最高达到首套上浮15%，二套上浮20%。2019年2月份下调首套上浮10%，2月份下旬下调首套上浮5%。
三：深圳各个小学发布学区预警，百花片区学校也有学区异常紧张情况。百花小学公布学区紧张情况，收到500多份学区申请，百花小学招生名额300人，额外多招收了两个班的扩班生，附百花片区2018年招生情况。
四：限离，限售，限买政策出台，也就是731新政策，详细如下
1、限离：离婚未满2年，按离婚前家庭情况申请贷款。
2、限售：住宅3年内限售，公寓5年内限售。
3、限买：暂停企事业单位，公司购置商品住宅。
2018年政策也不多（328三价合一，731限离限售），2018年政策出台后对买家又有哪些影响呢？
⑴ ：328政策“三价合一”后的买家贷款成数更少。税费增加或者首付增多，增加购房成本。
⑵ ：限离政策，731带来的影响就是名下有房有贷，离婚两年内依然按照首付七成。
①、百花华强2018年成交对比2019三四月成交
下面附上百花华强片区2018年实验中学全年成交数据。
1、百花片区三个学区组合所属中学都是实验中学，2018年带实验中学成交的总套数495套，其中片区内成交占据6成。
2、单独为了学区的，华强北的楼盘是首选，毕竟总价低，税费少，月供压力小。实验中学华强北片区的（百花小学+实验中学）占四成。
3、华强北也隐藏着省一级的小学，荔园南本部+红岭中学，荔园西小学+红岭中学，华强北片区除了百花小学+实验中学成交的，剩下的成交都是这两个学区组合。尤其去年12月份宝树台开盘，荔园南+红岭中学的学区，将近一周清盘496套。
对比今年一月二月成交屈指可数。经历了去年328、731政策之后，累积了不少的笋盘以及不少的刚性需求客户，尤其是今年三四月份股票大涨，三月四月成交和去年的成交相对而言不相上下。百花华强片区各小区优质笋盘基本消化殆尽，大部分小区房价已回到高峰期，甚至个别房源刷新了最高成交记录。
②、热门户型的选择
1、华强北片区，考虑该片区的家长更多考虑是单纯用学区，购房成本相对百花片区也是大大减轻了自身压力，热门户型就是单房，成交也是一路领先，少有放卖的住家楼盘也是广受家长热爱。
2、百花片区一房只有百花园一期紫荆阁和国城花园才有，少有放卖，片区内多以两房三房为主，户型也备受家长们的热爱，空间够用，也省去了租房搬家的辛苦。
③、后续成交预测
去年因为328政策，迎来了三月份和一个月的酝酿期后五六月份的爆发，后续的成交虽说比不上上半年，但是总体比较平滑。今年三四月份成交遵守了之前的定律，三月四月报名前的爆发，五月份左右股票市场不好，浇灭了很多人的热情，尤其是今年福田的积分和去年多了一个社保加分项十分，很多社保缴纳时间不算很长时间的家长也都抱着观望状态，想看下今年的招生积分情况后在出手，还是比较看好后续成交，现在市场也确实有不少笋盘。再次疯狂也只是时间问题，考虑这边学区还是要趁早，有购买需求的时客户还是要多踩盘，多看房。有合适的房源出现还是应果断出手。
小结：
刚性学区需求，或者上车客户，目前利率下调，市场趋于稳定，这个时侯您可以多看看，多挑挑，多选选；学区用完九年，房价一定上涨，但是学区的利用价值是家长对小孩的付出，也可以说是一种远期投资，这个所产生的效益，无可估量。
接下来刚需客买房，我有两个建议，一，千万不要买贪便宜，买学区一般的大户型房。未来这种房子纯刚需一下子难接手，肯定是滞销的。要买大户型就买好一点的学区，带投资属性强的房子，将来的改善性需求客户会买账。二，就是买小户型的好的学区，将来你有改善型需求的时候，房子挂盘了不怕没人要。
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