写给房产代持人

借名买房的出名人想把房产还给实际产权人，这事我思考了很久，代持协议中双方没有约定什么时候实际产权人必须收回房产或约定其他处理的办法，出名人想通过诉讼方式解除这种代持关系，诉讼请求的基础很难找，司法实践中也鲜有这样的案例。

从左往右可以，从右往左不行。

出名人想通过诉讼物权确权的方式，让法院确认产权归出资人所有，这样的请求通常会被驳回。司法实践中一般认为借名人和出名人之间是委托购房关系，是债权债务关系，不能诉讼请求确权。法院驳回的理由是物权法的第九条，该条通常也是出资人在没有代持协议时，主张自己是实际产权人，请求出名人办理过户登记，被法院驳回诉讼请求的法律依据。

《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”通俗的讲就是，不动产登记在谁名下，物权权利就是谁的，除非法律另有规定。

就是代持协议上有约定，实际产权人什么时间内必须自己过户或过户给他人，因为深圳是个限购的城市，实际产权人没有购房资格，你诉讼请求过户过给他，法院也不会支持，这叫事实上无法履行。公司现在也限购住宅，也过户不了。

目前我对出名人想腾名额而实际产权人不同意出售的，有两点建议：

一是直接卖掉。这里面存在风险，面临着，出名人刚赎楼就被实际产权人查封，依据代持协议主张房产权利，此时出名人要赔偿买受人违约金。买卖合同履行到这阶段，房产被查封，买受人合同目的无法实现，出卖人的赔偿额，一般在合同价的15%以上，出名人一定要知道这个风险。

至于什么原因造成的房产被人查封，出卖人主观上有没有过错，均不影响法院判决出卖人承担违约责任，合同法适用的是严格责任，违约就要担责。《合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”

二是借外债，由债权人查封，然后找实际产权人协商处理办法。借名人不愿意处理了，只有等着走司法拍卖程序，特别是实际控制人，突然不提供月供款，会导致出名人断供，征信受影响，这样处理是上上策，不可能为了替他代持房产还搭上自己的征信。在债权人申请查封后，实际出资人想通过借名关系的诉讼，确认房产归自己所有，解除债权人的查封，以前也许行，现在立案都困难，更不要说向债权人主张解封，阻止债权人拍卖房产了。

法发（2011）15号《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”

法发〔2018〕9号《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”

司法实践中，对用借名买房出资人提执行异议，要求解除查封的，基本上是驳回，也就是两头堵，立确权案件时，要你提执行异议之诉，不给立确权诉讼的案件。提起执行异议之诉了，通常也是驳回，白忙活一场。

2018年12月25日的北京市法院执行局局长座谈会（第九次会议）纪要第二十三条：“金钱债权执行中，人民法院查封登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权，案外人以其与被执行人之间存在借名购买、代为持有、隐名出资等关系，其是该财产的实际权利人为由，提出排除执行异议的，人民法院不予支持。前款中案外人借名购买的房屋系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋的，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第三项的规定，由申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者执行法院参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。”

2019年2月26日江苏省高级人民法院审判委员会第3次全体委员会讨论通过的《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第14条：“.金钱债权执行中，执行法院对案涉房屋采取查封措施后，案外人以其与被执行人存在借名买房关系，且系房屋实际所有权人为由提出异议的，应裁定驳回异议。由此引发的执行异议之诉案件，应驳回其诉讼请求。”

眼下当个代持人真的很不容易，弄不好征信就被人搞坏了，这还是轻的，一旦房价跌了，手里连代持协议都没有，实际产权人主张双方是借贷关系，你还真没办法反驳，房贷继续由代持人偿还。碰见高评高贷类型的代持，可能代持一开始就是个借名套贷的局，为了一点代持费给别人用高评高贷的路子代持房产，这是自己找死。这套贷路子的借名买房通常发生在恋人之间，媒体已经多次曝光。

千万要记住，就是代持也应纯粹点，千万不要代持完了再搞什么信用贷、装修贷给实际产权人，房产的价值被挖空，一旦房价波动，就要搭上自己的后半生。

——周争锋2019年5月11日写于深圳、5月17日修订

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