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深圳最新城市更新若干措施:部分工业企业自改无需编制单元规划

牛浩思-旧改先锋 地产 发布时间:2019.06.11 16:45:12
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今日(6月11日),深圳市规划和自然资源局经市政府同意,正式印发关于《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》的通知,本措施自2019年6月11日起施行。

 


- 政策背景 -


《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》出台至今已有近十年。在相关政策推进下,近年来,我市城市更新的政策机制不断优化,城市更新在推动深圳土地节约集约利用、保障城市发展空间、提升城市综合能级等方面发挥了重要作用。


- 新形势与新目标 -


新形势方面,习近平总书记在多种场合对城市建设工作做出重要指示,特别强调要保护历史文化,不急功近利、不大拆大建,鼓励微改造,让城市留下记忆,为城市更新指明了战略方向。


新任务方面,国家积极推动粤港澳大湾区建设,并赋予深圳湾区中心城市和发展极核的重要地位,深圳城市更新工作也必须对标国际一流城市,从高速度发展向高质量发展转变。伴随城市更新进入深水期,城市更新也出现了新的挑战,如更新规划的统筹力度有待增强,更新内涵拓展有待提升,更新管理工作需要进一步规范,更新工作的服务水平还需要优化等。


《若干措施》指出,从更新规划体系、片区统筹、城市设计、绿色发展、历史文化保护、智慧城市建设、工业区升级改造、城中村综合整治、更新单元有效期管理机制、更新成本管控、政策完善、全流程管理等多方面内容对城市更新高质量发展提出建设,旨在大力鼓励工业升级发展,推动城中村危改造。

 

加快推动深圳市城市更新从“全面铺开”向“有促有控”、从“改差补缺”向“品质打造”、从“追求速度”向“保质提效”、从“拆建为主”向“多措并举”转变。


- 官方解读 -

 

1、城市更新现有规划计划体系调整

 

此次《若干措施》对城市更新现规划计划体系进行了调整和完善,要搭建由中长期规划及年度计划组成的城市更新目标传导机制,主要有两点创新。

 

①增加规划期至2035年的全市城市更新规划,为全市城市更新政策及规划制定提供更加前瞻性以及综合性的指引。

 

②强化计划调控抓手,按照年度制定城市更新单元计划、规划和用地出让任务指标,搭建涵盖任务下达、过程跟踪、年终考核的年度计划管理机制,保障中长期规划的有效落实。

 

2、促进城市高质量发展

 

围绕“高质量”发展主题,针对以往城市更新相对薄弱的绿色发展、历史文化遗产保护和活化等方面提出优化建议。

 

①绿色发展方面,将城市更新与城市“双修”相结合,促进城市生产、生活、生态空间有机融合。开展海绵城市和生态修复专项研究;实施污染工业地块风险管控和治理修复;通过城市更新推动基本生态控制线、河道蓝线和一级水源保护区内的建设用地清退;鼓励在城市更新项目中增加公共绿地、开放空间,发展装配式建筑、全面推广绿色建筑。

 

②历史文化遗产的保护和活化方面,加强城市更新单元规划中的历史文化保护专项或专题研究,根据历史文化遗产类型的不同,分类推进历史文化保护和活化工作;健全历史文化遗产保护激励机制。通过容积率转移或奖励等方式,鼓励实施主体承担历史建筑、历史风貌区的保护、修缮、整治和活化利用。

 

3、片区统筹思路和要求

 

当前深圳市单个更新单元面积相对较小,腾挪空间有限,大型公共设施和部分厌恶型设施无法落实,迫切需要从片区层面开展统筹研究。而片区统筹涉及主体较多,统筹难度大,推进过程中可能存在很多具体的困难。

 

因此,《若干措施》提出,加强市区共建,要创新“案例+政策工具箱”的工作机制,鼓励各区选择片区统筹试点,充分发挥政策组合拳的优势,推进片区整体开发建设。在试点项目的推进过程中,总结典型问题及可推广可复制的解决方法,形成“从个别到一般,再由一般到个别”的良性循环的工作机制。

 

《若干措施》中还从规划和实施两个方面,明确了片区统筹的重点。其中,规划统筹强调“刚、弹结合”,并分别说明了刚性管控和弹性管理的内容。实施统筹强调要在取得相关权利主体共识的基础上,制定片区利益平衡方案,可以综合运用多种实施手段推进,保证公共利益用地的优先落实。

 

4、提升产业空间质量,促进产业发展

 

针对我市工业区规模小、数量多、分布散、政府掌握产业空间有限、重大项目引进困难等问题,《若干措施》提出以“抓大片”为手段,强化政府主导作用,推进工业区连片改造升级试点工作,并在全市选择试点片区,由区政府主导编制规划,统筹运用城市更新、土地整备等二次开发模式,打造产业转型升级的先行示范样本。

 

除政府主导推进的旧工业区连片改造外,《若干措施》还通过三种模式,鼓励旧工业区升级改造工作。

 

①通过放宽建筑物建成年限至2009年12月31日前;简化审批流程;鼓励“工改工”拆除重建类城市更新,特别是“工改M1”项目。

 

②积极鼓励旧工业区出于消除安全隐患、完善产业及配套功能、改善空间环境品质等目的开展综合整治,并鼓励各区在深圳市政策基础上探索合法合规、可操作性强的综合整治实施模式。可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯、配电房等辅助性公用设施。

 

③支持产业用地综合运用加建、改建、扩建等手段提高容积率。

 

除了鼓励政策外,《若干措施》也强化了产业空间的管理要求。

 

①强化“工改工”拆除重建类项目的结构引导,落实工业区块线管理要求,严控“工改M0”。

 

②强化产业升级更新项目审查与监管。

 

③探索建立工业楼宇租赁价格调节与补贴机制及加强产业用房租赁市场管理,稳定市场租赁价格,支持实体经济发展。

 

5、城中村改造创新思路

 

结合深圳城中村实际情况,《若干措施》对城中村综合整治的手段进行了拓展,特别是针对一些存在重大隐患或者基础设施和公共设施严重不足,又无法简单通过城中村综合治理、增加辅助性公用设施等手段予以解决的,允许其综合运用局部拆建、扩建、加建等多种方式予以实施。

 

进一步规范集体资产管理,严禁开发企业私下进驻城中村及私下倒卖,降低改造成本和社会风险。

 

涉及以集体资产为主的城市更新项目,原农村集体经济组织继受单位应在区政府监督下,通过公开招标方式选择市场主体,杜绝少数“村官”与开发企业操纵集体决策,保证村民真实意愿得到体现。

 

6、优化深圳市城市更新管理服务

 

针对城市更新管理工作,强调要规范管理,确保全市城市更新“一盘棋”。

 

①完善与统一城市更新政策和标准,制定通俗易懂的城市更新单元计划、规划与用地申报和审批操作规程,降低更新主体了解和熟悉城市更新政策的难度。

 

建立“有进有出”的城市更新项目管理机制,加大计划清理力度,推动更新项目实施。更新单元规划在计划有效期内未获批准的,由各区公告失效,3年内不得再次申报拆除重建类更新单元计划。

 

②规范城市更新全流程管理,切实提升政府服务意识和服务水平,定期深入基层加强服务,提供面向企业、社区的城市更新咨询服务窗口,并针对政府重点鼓励项目提供“专员式”服务和项目报批“一站式”服务。





规划草案 拆除重建 城市更新解读

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