01 二 手 住 宅
二手住宅价格小幅上升
宝安、龙岗两区成交上升
仅盐田、福田两区均价下滑
非深户购房占比下滑
60-90平中等面积成交占比上升
二手住宅价格小幅上升
根据国土局备案数据显示,2019年05月二手住宅共成交7363套,环比下滑2.7%,同比上升10.2%;成交面积60.6万平,环比下滑0.7%。
深圳中原领先指数连续小幅上升,5月中原领先指数891.0,环比上升0.21%,二手均价52899元/平。从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看,中原经理指数连续两月下滑,5月经理指数跌破60%,为2月以来的新低,经理人对后市预期进一步回落;而报价指数自3月以来基本保持平稳状态。
宝安、龙岗两区成交上升
5月深圳各区二手住宅成交表现不一,罗湖、福田出现较大幅度的下滑,而宝安、龙岗则小幅上升。宝安和龙岗成交量继续创2016年10月以来的新高。
除盐田外,其余五区成交量连续两月皆破千套,罗湖成交1089套,环比下滑11.0%,跌幅最为明显;宝安成交1696套,环比上升2.2%,升幅最大。
仅盐田、福田两区均价下滑
区域上看,5月,全市二手住宅均价为52899元/㎡,环比上升0.2%;各区来看,仅盐田和福田两区均价小幅下滑,其余五区均价皆上升。
其中,盐田均价39818元/㎡,均价为各区最低,环比下滑0.9%;龙华上升幅度最大,均价50490元/㎡,环比上升0.7%。
投资客占比下滑
5月份深圳投资客占比与上月相比小幅下滑,多重因素影响下,市场热度下降,购房者的市场预期下滑,对于刚需客来说影响不大,但是对于投资者或者介于投资和自住之间的客户来说,观望情绪明显升温。
非深户购房占比下滑
5月非深户购房占比21.3%,连续3个月下滑。目前深圳市场限购严厉,且市场热度下降明显,市场购房主力基本为刚需自住,大湾区其他地区或北方客购房下滑,造成非深户购房处于低位。
60-90平中等面积成交占比上升
5月全市二手住宅成交中,中等面积段成交占比上升,而小面积段和大面积段成交占比则皆出现下滑。其中,60-90平面积段成交占比49%,接近一半,上升约4%;而90-144平成交占比20%,下滑近2%。
5月3房成交占比大幅上升,其他户型成交占比都下滑。3房成交占比升至40%;而1房和2房占比下滑2%,其中,1房占比16%,2房占比14%。
1000万以上成交占比跌幅最大
5月二手住宅套均总价为470万元,由于中等面积3房成交占比上升,大面积段成交占比下滑明显,套均总价随之下滑。
从成交总价段的分布来看,500万以下成交占比超七成,刚需占据市场主导。其中,250-500万成交占比超5成,150-250万总价段占比也达到15%。
从成交变化上看,150-250万总价段成交占比上升幅度最大,环比上升1.7%;600万以上各家段成交占比都出现下滑,其中,1000万以上豪宅成交占比下滑最为明显。
中 原 研 判
5月全国房地产调控延续4月收紧态势,部分房价波动大城市调控加码,银行资金收紧,加之中美贸易战争端加剧,市场预期下行。从实际市场成交也可以看出,5月份市场实际成交量较上月继续下滑,二手成交跌幅扩大,且成交以性价比高的刚需户型为主。
02 租 赁 市 场
租金连续两月小幅下滑
盐田、南山租金上升
3房租赁占比下滑
租金连续两月小幅下滑
据深圳中原研究中心监测显示,5月租金指数205.8点,环比下滑0.34%。当前全市租金71.4元/平·月,5月租金回报率为1.62%,继续两个月下滑。
5月租赁市场处于相对低迷期,市场需求下滑,租金也继续小幅下降。预计随着毕业季大学生大幅涌入,需求大量增加,租金水平也将止跌回升。
盐田、南山租金上升
5月全市租金下滑0.34%,达到71.4元/平。福田租金水平全市最高,为107.9元/平;南山租金紧随其后,达到103.5元/平。
从各区租金变化幅度来看,仅盐田和南山两区租金上涨。其中,盐田租金58.0元/平,环比上升3.16%;福田租金下滑最为明显,环比下滑1.45%。
3房租赁占比下滑
5月深圳各区租赁占比,龙岗租赁占比最高,达23.3%,环比下滑3.8%。罗湖紧随其后,占比为20.9%,环比下滑4.0%。而福田和宝安占比提升,福田占比14.4%,环比上升3.4%。
在租赁户型方面,3房户型租赁占比最高,占比达33.0%,环比下降1.7%;而5房及以上户型租赁占比上升1.7%至4.3%。
中 原 研 判
5月深圳租赁市场依然低迷,需求下滑,位于春节后租房高峰期与毕业季高峰期之间,租金连续两个月下滑。6月毕业季开启,市场需求有望随着人口的涌入大幅增加,租金也有望企稳回升。
03 商 业 市 场
供应增加,小面积商铺成交为主
宝安区商铺面积占比5成
二手商业成交下滑超2成
商铺超八成为投资
供应持续增加,小面积商铺成交为主
5月有6个商业项目获批,商业批售面积为68893平,环比上月增长136%。根据网签数据,商业共成交238套,环比上升13%;共计1.13万平,成交面积环比上月下滑60%。本月商业成交以小面积为主,虽然套数有所增加,但是总成交面积下滑较为明显。
宝安区商铺占比面积占比5成
区域分布来看,5月宝安区共成交5662平,较上月成交面积增加2%,该区占全市商业成交面积的50%,而南山区商业主要为万科云城和宝能城花园商铺成交,全市占比38%。
40㎡以下和40-70㎡面积段的商业、商铺占比分别达到50%和39%,合计占比89%;100平以上大面积商业、商铺成交占比约为2%。
二手商业成交下滑超2成
本月二手商业成交大幅下降,成交面积为2.33万平,环比下滑22%,成交套数为373套,环比下滑15%。
商铺超八成为投资
5月商圈成交较为分散,龙岗中心城商圈,占比18%,其次是梅沙商圈,成交热度也相对较高,占比13%。
而客户购买商铺用途以投资为主,占比为85%。
04 办 公 市 场
一手办公成交面积下滑六成
一手办公宝安区网签量居首位
佳兆业城市广场居一手办公成交榜首
二手办公成交面积持续上升
二手办公福田、罗湖持续发力
一手成交面积下滑六成
5月深圳一手办公类物业市场成交480套,面积3.62万平,环比下降62.59%。
宝安区网签量居首位
5月网签数据显示,一手办公类物业中宝安区成交遥遥领先,其中龙光玖钻为成交主力。
全市有成交的区域中仅福田和宝安成交面积上升,其他区域成交面积普遍下滑。福田受嘉鑫·辉煌时代项目影响,成交面积大幅上升。
五月网签榜单
在5月网签数据办公类物业成交榜单中,佳兆业城市广场以107套的成交稳居榜首,第二、三名分别是龙光·玖钻和瑧湾汇。
二手办公成交面积持续上升
5月深圳二手办公类物业成交122套,面积合计1.35万平,环比上升18.6%。
福田、罗湖依然为二手办公成交主力
5月二手办公依然以福田和罗湖为主,且本月仅福田和罗湖成交面积有所上升。福田成交面积环比上升92.01%至8670平,罗湖成交面积环比上升3.00%至3868平。
本月罗湖二手办公成交套数为270套,成交套数占比为39%;福田二手办公成交462套,成交套数占比为50%。
商办市场总结
根据网签数据,5月商业共成交238套,环比上升13%;共计1.13万平,成交面积环比上月下滑60%。本月商业成交以小面积为主,虽然套数有所增加,但是总成交面积下滑较为明显。从成交区域来看,本月宝安区成交占全市商业成交面积的五成。二手方面,全市商业成交下滑超两成,龙岗中心城商圈为热门商圈,成交套数占比为18%。
5月深圳一手办公类物业市场成交480套,面积3.62万平,环比下降62.59%。5月网签数据显示,盐田无成交,有成交的区域中仅福田和宝安成交面积上升,其他区域成交面积普遍下滑。二手方面,本月二手办公类物业成交122套,面积合计1.35万平,环比上升18.6%。5月二手办公依然以福田和罗湖为主,且本月仅福田和罗湖成交面积有所上升。