伴随着中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本定位，构建租售并举的住房体系，培育和发展住房租赁市场已成为深化住房供给侧改革，实现人民“住有所居”的重要举措。从中央到地方都出台一系列支持住房租赁市场发展的政策。市场主体闻风而动，房地产开发商、中介机构、物业服务机构、国有租赁公司、互联网企业纷纷进军租赁市场，竞逐租赁“蓝海”。
就深圳而言，城中村一直是房地产市场供应端的主力军。据统计，深圳“城中村”租赁住房约占总租赁住房70%，深圳约有60%-70%的人居住在城中村里面。过去，房地产开发商在城中村争相跑马圈地，垂涎于城中村旧改带来的巨大利益。但事实上，城中村旧改的香饽饽并不好啃。随着城中村住房租赁政策的放开，开发商已经开始进行战略转移，重新排兵布阵，“围猎”城中村租赁市场，力求在2000亿规模的城中村租赁市场中分得一杯羹。
一、 城中村物业发展长租公寓的政策利好
虽然早在前几年，深圳便已悄然兴起了利用城中村物业改造为长租公寓的实践，如景田新狮村的魔方公寓、西丽平山村的“You+青年公寓”等。但显然2017年才是真正的政策元年，一系列利好政策的公布预示着一场抢滩城中村租赁市场的混战即将爆发：
二、 城中村违法建筑作为“长租公寓”的前提条件
由于历史遗留原因，深圳城中村物业大多为产权手续不完善违法建筑，这些违法建筑质量、消防安全隐患极为突出。当前政策允许这些产权不完善、但经济关系已经理顺的“城中村”违法建筑用于住房租赁经营，但必须首先确保符合“符合规划、消防、安全、环保政策”，经过“质量检测、消防验收等程序”，消除安全隐患，但目前具体标准和程序尚无明确的政策依据。在此情况下，《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（下称“《决定》”）、《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》（下称“《试点实施办法》”）等相关规定或能够为城中村违法建筑是否能够进入住房租赁市场提供一定的参考。
（一）城中村违法建筑作为“长租公寓”的条件
城中村违法建筑作为“长租公寓”至少需要符合以下条件：
1、符合城市现行规划
《试点实施办法》核查违法建筑用途时主要核查其是否符合城市现行规划。如欲将城中村物业作为长租公寓，首先需确保现行城市规划为居住用地且违法建筑经核查的用途为住宅用途。
如果违法建筑存在严重影响现行城市规划的情形，则应当依法予以拆除。严重影响城市规划的具体情形包括：
Ø 占用基本农田的；
Ø 占用一级水源保护区用地的；
Ø 占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地；
Ø 压占地下管线；
Ø 压占道路红线；
Ø 在主要街道上影响城市景观；
Ø 影响城市重点工程建设或者整体布局；
Ø 破坏或者影响文物保护和风景名胜区；
Ø 占用规划的市政基础设施；
Ø 位于基本生态控制线内，不能留用的；
Ø 法律、法规规定的其他情形。
2、不存在非法占用国有土地情形
根据《决定》和《试点实施办法》，非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地的，且不属于严重影响城市规划的，应当依法没收。
3、不存在严重安全隐患
根据《决定》，如果房屋存在严重安全隐患且无法整改的，应当依法拆除。属于严重安全隐患的具体情形有：
Ø 位于山体崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降等与地质作用有关的灾害危险区的；
Ø 房屋安全不符合结构安全和抗震设防标准、规范的；
Ø 公众聚集场所存在不符合消防安全要求等无法整改的重大消防安全隐患的；
Ø 有其他严重安全隐患的。
4、经济关系已经理清
除前述关于城中村违法建筑本身需达到的物理条件外，由于城中村违法建筑大多权属关系复杂，为保障租赁关系的合法性，物业权利人应当先行理顺经济关系。参照《试点实施办法》的做法，可由物业权利人与社区股份合作公司共同出具承诺书，承诺与历史遗留违法建筑有关的经济利益关系已自行理清、自行承担相关法律责任等。如物业权利人为股份合作公司，还应当根据政策和章程的规定，经股份合作公司股东大会或者股东代表大会表决确认。
（二）城中村违法建筑作为“长租公寓”的前置检测或验收程序
根据《决定》、《试点实施办法》，历史遗留违法建筑如果办理临时使用备案的，可以进行出租等经营性活动，而办理临时使用备案的前提是经工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件。因此，我们认为城中村违法建筑在进行出租前，应当至少达到办理临时使用备案的条件，即至少需要经过以下检测或验收程序：
1、地质安全评估
根据《试点实施办法》，如违法建筑属于（1）位于地质灾害易发区内的；或（2）虽位于地质灾害易发区外，但属于在地质灾害（隐患）威胁范围内进行建设并可能形成重大、特大地质灾害隐患的建设工程项目，则需要违法建筑当事人（包括管理人，下同）委托具有法定资质的地质灾害危险性评估机构进行评估，并出具符合地质安全要求的评价报告。
2、房屋安全鉴定
违法建筑当事人需要取得房屋安全鉴定机构出具的经区建设主管部门备案的房屋安全鉴定合格的报告。
3、消防验收和备案
违法建筑当事人需要取得公安消防部门出具的消防验收或者备案凭证。根据《试点实施办法》及《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑消防监督管理办法》，违法建筑当事人应当自行检查整改后，委托消防技术服务机构进行消防安全评价。待获得消防安全评价合格的意见后，再依法办理消防验收或者备案手续。具体可分为三种情况：
（1）不需要进行消防验收或备案的情形
已经按照市政府《关于以消防安全治理为重点的新一轮城中村综合整治工作方案》（深府〔2009〕113号）整治验收合格，属于三类整治范围且底部不设有商业服务用房的住宅建筑不需要消防验收或备案。
（2）需要申请消防验收的情形
根据《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑消防监督管理办法》，单体建筑层数超过18层的住宅建筑、单体建筑面积超过40000m2或建筑高度超过50m的公共建筑均需要申请消防验收。
如果开发商在承租住宅建筑作为长租公寓时计划承租部分商业类建筑以完善长租公寓的商业配套设施的，例如存在建筑面积大于500m2的网吧、酒吧、具有娱乐功能的餐馆、咖啡厅等规定情形，同样需要申请消防险收。
（3）需要申请消防备案的情形
除上述两种情形外，当事人需要消防安全评价合格后到辖区公安机关消防机构业务受理场所进行消防备案。
三、 城中村物业经营权的获取模式
开发商从物业权利人处获得城中村物业经营权的主要模式有以下几种：
1、租赁模式
城中村物业权利人将其所有的物业出租给开发商，与开发商签署《房屋租赁合同》，开发商向物业权利人支付租金从而获得物业经营权。在此种模式下，开发商与物业权利人形成租赁关系，开发商与承租人亦形成租赁关系。物业权利人不承担经营风险，收取固定租金或者保底租金，开发商承担全部经营风险。
2、委托经营模式
物业权利人委托开发商对城中村物业进行统一经营管理，以开发商名义对外出租经营，开发商收取固定金额或者一定比例的经营管理费用。在此种模式下，物业权利人与开发商之间形成委托代理法律关系。
3、合作经营模式
由物业权利人与开发商对城中村物业开展合作经营，此种经营模式按照是否成立法人公司可以分为两类：
（1）协议型合作经营
由物业权利人与开发商签署《合作经营协议》，通过协议明确各方权利义务以及对经营收益的分配方式，不设立独立的项目公司，以开发商名义负责对城中村物业进行招商运营管理。在此种模式下，物业权利人与开发商共同投资，共同分享经营收益，承担经营风险。
（2）法人型合作经营
由物业权利人和开发商共同出资设立项目公司，物业权利人将城中村物业委托给项目公司进行统一管理，由项目公司对外招商运营。物业权利人和开发商按照其持有项目公司的股权比例分享经营收益。
虽然上述三种模式都能够使得开发商获得城中村物业的经营权，但从有利于减少成本与后期运营的角度而言，仍是需要结合权利主体自身的实力、资金投入意愿、物业状况等选择较为适合的经营权获取模式。
四、 城中村集体物业经营权的获取路径——以宝安区为例
城中村物业大体可以分为社区股份合作公司的集体物业与其他村民或工厂主自建的非集体物业。对于非集体物业，开发商可径直通过与权利主体签署租赁合同、委托经营协议、合作经营协议等交易文件获得经营权。但是，就集体物业，深圳市要求各区将股份合作公司集体资产交易纳入市、区公共资源交易平台统一实施和监管。因此，无论开发商是采用物业租赁模式还是委托经营模式，均需纳入平台交易。
对于合作经营模式是否需要纳入平台交易，现有集体资产交易政策未作出明确规定。但从实质而言，合作经营模式系介于租赁模式和委托经营模式之间的一种物业经营权交易模式，属于“三资”交易范围，理应纳入平台交易范围，但具体交易程序需待有关部门进一步明确。
以下，仅以宝安区为例说明在租赁模式和委托经营模式下城中村集体物业经营权的获取路径。
（一）租赁模式
根据《宝安区股份合作公司物业出租管理办法（试行）》，凡股份合作公司将单项物业月租金≧10万元或者面积≧5000m2的物业出租均需要通过集体资产交易系统进行。交易方式可采用竞价、综合评审、竞争性谈判、续约交易以及法律法规规定的其他方式。具体交易程序如下：
（二）委托经营模式
委托经营模式下，实质是由股份合作公司以有偿的形式向开发商采购物业经营管理服务。根据《宝安区股份合作公司货物和服务采购管理办法（试行）》，股份合作公司50万元以上的服务采购项目均须通过集体资产交易系统进行交易。服务采购可采用预选采购、公开招标、竞价、竞争性谈判、单一来源采购或法律法规规定的其他方式。具体采购程序如下：
五、城中村物业发展长租公寓的注意事项
由于城中村物业产权、物业状况复杂，开发商在承租城中村物业发展长租公寓时，需要注意以下几点：
1、物业权利人的认定需谨慎
城中村项目权利人认定复杂，通常需要由社区股份公司或街道办配合出具权属确认文件，并结合其房屋建造文件、房屋买卖合同、违法建筑申报回执、水电费缴纳凭证等进行综合判断和认定。
如果当前占有物业的主体本身亦仅是承租人，则开发商需要审慎核查承租人与物业权利人之间的租赁合同，确认该承租人具备转租、改造装修的权利，且剩余租赁年限符合需求。
2、承租股份合作公司集体物业时需注意特殊规制
随着集体资产交易监管的趋严，部分辖区对于社区股份公司出租物业的规制也越来越细致和严格。如对于转租权，龙岗区即要求承租人不得擅自转租，如转租需经股份合作公司决策机构批准；对于租赁期限，龙岗区要求租赁期限严格上不得超过5年，如果租赁期为5-10年的，需经股东代表大会特别决议通过并报街道办备案；如果超过10年，股东代表大会表决时还需出席会议的个人股东代表所代表表决权4/5以上通过；宝安区则要求合同期限原则不超过10年，超过10年需报股东代表大会表决通过。因此，开发商在承租集体物业时，需注意核实该区对于集体物业转租是否存在特殊限制。
3、对于装饰装修的约定需明确
开发商租赁城中村物业改造为高品质的长租公寓，往往需要对物业作较大程度的装修改造，甚至包括对房屋建筑主体、承重结构的装饰装修。承租人与物业权利人的租赁合同中需要注意明确约定房屋可能装修改造的程度，避免出租人以未同意进行装修改造为由追究承租人的违约责任；此外，对于合同无效、解除情形下，装饰装修物的归属、承租人已投入装修成本赔偿机制亦需要明确约定，避免日后引发争议。
4、需注意防范租赁期内承租物业进行拆除重建城市更新的风险
城中村物业一直以来是城市更新的主战场，因此承租人极有可能在租赁期限内面临物业需要进行拆除重建的情形。对此，开发商在与出租人之间的租赁合同中需要特别安排，一方面明确约定此种情形下的损失赔偿机制，另一方面可约定承租人享有城市更新的优先权。
六、城中村物业发展长租公寓的法律思考
1、违法建筑租赁关系合化法与租赁合同效力间的矛盾尚待解决
政府以规章政策的形式鼓励“城中村”物业进行出租，无疑是在正视城中村房屋产权不合法的同时肯定城中村租赁关系的合法性。但需要看到的是，允许“城中村”进行出租并没有解决此类违法建筑租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据此，认定租赁合同有效性的关键在于房屋取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的文件。但从现有的政策而看，对于城中村违法建筑进行出租的要求主要在于必须满足城市规划、消防安全和质量安全，但是经过了质量检测、消防验收和备案的违法建筑能否等同于主管部门批准建设或能否申请主管部门出具批准建设的文件，从而保障租赁合同的有效性？现有政策并未对此作出规定，租赁合同的有效性问题仍未能解决。
租赁合同是利用城中村物业开展长租公寓的核心法律文本，既决定了开发商从物业权利人处获得经营权的合法性，又决定了开发商进行长租公寓运营的合法性。如果租赁合同的有效性问题不能得到解决，那所谓租赁合法化亦不过是“无根浮萍”。
2、城中村综合整治与规模化租赁运营的衔接机制尚待建立
《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》提出要“引导‘城中村’通过综合整治开展规模化租赁……”事实上，对于开发商而言，一般希望在承租城中村物业前即介入物业的综合整治改造，以便能够按自身的商业经营规划进行改造，降低承租后再次改造的成本。
但现行的政策下综合整治与物业租赁运营却是脱节的。一方面，无论是《关于以消防安全治理为重点的新一轮城中村综合整治工作方案》还是《深圳市城市更新办法》都规定综合整治需由政府组织实施。另一方面，政府本身并非城中村物业的权利人，无权将城中村物业经营权交给开发商，开发商需要与物业权利人洽谈经营权转移事宜。这就可能出现城中村综合整治方案与开发商预期的经营方案或计划不匹配的情形。因此，有必要探索和建立综合整治与物业租赁的衔接机制，如允许由开发商获得物业经营权后以物业管理人的名义自行申报实施综合整治；或由政府和物业权利人（主要是社区股份合作公司）就“综合整治+物业运营/物业租赁”进行联合招标，等等。
3、城中村综合整治的改造内涵需进一步丰富
根据现有政策，城中村综合整治是指采取各种手段对城中村居住环境的净化、美化、优化改造，不改变建筑主体结构和使用功能。但是，对于开发商而言，要将城中村物业改造成质量安全、装修时尚、配套齐全、品质升级的“长租公寓”，所需要的改造力度并非简单的“穿衣戴帽”或是“现状修整”可以满足。特别是在开发商计划开展规模化租赁运营时，更需要进行局部拆建、功能改变和加建扩建以符合整体商业运营规划需要。从有利于推动城中村物业规模化租赁的角度而言，进一步丰富城中村综合整治的改造内涵，针对不同区域或物业分别适用不同的改造模式，实现一定范围内的城中村生态环境的整体提升优化实有必要。
建纬深圳律师事务所林婉莹执笔
粤公网安备 44030402000760号
