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天热了,楼市凉了,你该出来买房了

渔村书童 发布时间:2019.06.24 17:24:37
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书童是各平台共拥有三十余万粉丝的知名房产大V

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正文字数:  4217 ; 阅读时间:  12 分钟

文 / 书童


过去一周的楼市新闻不断,既有高层喊话,也有调控政策升级,还有微观层面上摇号抢房,算是把各类型的戏剧元素都给凑齐了。可是,即便如此也难以掩盖“小阳春”昙花一现的景象。

 

2个月前,有粉丝在咨询书童问题时显得忧心忡忡,言语中不自觉地透露出对当地楼市小阳春的不安,询问我是否应该尽快入市。

 

在询问了他所在的城市和个人情况后,我给出的答案是静待!因为他是一个购房资格充分地不能再充分的刚需,首付是东拼西凑的,购房经验为零,而所在城市的楼市又处在非理性亢奋的阶段,傻傻冲进去只会买在天花板上。

 

2个月过去,楼市的大环境发生了巨大的变化,2个月前登高喊涨的地产商、媒体、中介都不知所踪了,其实能让他们销声匿迹的Boss有且只有一个——那就是集中国最大的地主、开发商、银行、红头文件批发商等等身份于一身的……没错,在中国独特的环境之下,房地产受到政策的影响最大。

 

书童在几个月前就能精准判断当前走势的依据其实也是吃透了政策。

 

犹记得18年12月ZY经济工作会议的报告公布之后,不少自媒体把“分清中央和地方事权,实行差别化调控”解读为“房产调控政策会放松”,甚至有人在年初的ZJB工作会议之后把高层提出的“因城施策”解读为因城放松。

 

对类似的解读,书童嗤之以鼻,不认同的原因就在于经济工作会议的这段表述:

 

“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”

 

一大段话说了4个意思

 

租售并举

长效机制

调控连续性稳定性

央地分权差别化调控

 

没有一点暗示调控可以放松。果不其然,在部分地区蠢蠢欲动的小阳春过去之后,调控政策不断加码。

 

一个月前的《利率又涨了 今年楼市流行打地鼠》一文中,书童写了房贷收紧的大趋势,过去一周苏州、厦门、东莞等地多家银行传出停贷的消息,契合了5月延续至今从需求端打压楼市的趋势。

 

一周前的《全国地王频现,楼市要跑步进场么?》一文中,书童写了房企融资渠道被收紧,等同于从土地供给端打压楼市。相信在未来一段时间,这类新闻也会层出不穷。

 

此外ZJB  4月份点了呼和浩特、贵阳、丹东的名之后,5月份又点了苏州、大连、佛山、南宁的名,直指其70个大中城市房价统计同比涨幅过高。这番表态的意思很明确,虽然之前表示央地分权,但

 

爸爸永远是爸爸

儿子永远是儿子

不让你动你就不能动

 

这里我们不妨回顾一下最近几个月高层的表态

 

4月19日ZZJ会议,重申“房住不炒”,重提“结构性去杠杆”

4月、5月,ZJB分别对一二手房涨幅较大的10个城市进行了预警提示

5月24日,人民日报发文《中国不会靠炒房拉动经济》

5月29日,经济参考报发文《彻底打破楼市路径依赖》

6月13日,陆家嘴论坛上,银保监会主席郭树清表示:凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价。

 

看到这么多喊话和表态,再结合过去半年多以来市场的变化情况,书童希望大家明白一个道理,即买房躺着挣大钱的时代已经落幕的,买房依然能够稳健增值,但是想要投机套利,一年翻一倍是绝对没有可能的了。

 

未来几年时间,楼市的氛围大概率就是紧紧松松。一片萧条时就松一点,让开发商多卖点,可一旦出现了投机氛围,立马就会枪打出头鸟,重拳打回去。

 

读懂了大趋势,不管是刚需,还是投资客,其实都可以有准确的买房策略。书童在4月份时就指出小阳春不可持续,到了6月份以后买房的最佳时机将重现,其核心策略就是一手房打新、二手房淘笋

 


对于刚需而言,在二手房市场里淘笋的难度更大,所以最优先的策略其实就是一手房打新。

 

何为一手房打新呢?顾名思义,趁着开发商被限价的机会抢新房。在过去的几年里面,这样的例子其实数不胜数。

 

深圳的招商双玺一套房总价5000万,但是房子抢疯了,累瘫的准业主们蹲在角落里休息的照片被传到网络上,被人们调侃为半亿蹲

 

同样是深圳,地处粤海战区核心位置的华润城三期被限价,总价和市场价的价差高达500万以上,最终引起了离婚潮,挤爆了南山区婚姻登记处,被人们调侃为华润离

 

二线城市里面的成都更是限价重灾区,著名的段子

 

全款的往里走

按揭的不要堵门口

公积金的赶快把小黄车挪走

 

引爆了全国人民的笑点

 

成都515新政之后,楼市本来已经降温,万人空巷摇号的场面已经极少了,甚至有传言成都的限价被调高,所以再也不会出现限价盘了。

 

不过如书童所料,胳膊再粗的开发商也掰不过大腿,政策的威力是无与伦比的。不咸不淡的小阳春过去之后,成都市场又出现了万人摇。

 

位于东二环路边上的华润悦玺,共推出356套房源,面积段144㎡-155㎡,精装售价约17000元/㎡左右。周边二手房价格普遍在20000元/㎡以上,华润二十四城一期5月参考均价超过22000元/㎡,其他建成时间更近的几期住宅项目均价达到25000元/㎡。摇中一套至少挣70万,于是乎,顺理成章地引发了一轮抢房潮,摇号总数直逼16000人次。

 

6月15日,攀成钢片区的代表性楼盘仁恒滨河湾取得预售许可证,推出面积185平米房源共计207套,价格18913-21538元/㎡。随手点开链家APP,仁恒滨河湾的挂牌均价35000元/平,考虑到新盘的溢价,摇中一套仁恒几乎就赚了300万。巨大的差价,让成都人疯狂了,据传摇号总人数已经超过了26000人次,500个成都人里就有1个来摇号了。


炒房的蠢蠢欲动、倒卖购房资格的如过江之鲤,书童的成都购房群里有一个还在美国留学的朋友也表示已经订票回国了。



不过1%都不到的中签率和买彩票没啥差别了。

 

和成都类似的还有西安,房价连涨39个月的西安不得已升级了限购政策——新落户家庭社保满1年、非户籍家庭社保满5年方可在限购区域购房,并将临潼区纳入限购范围。

 


几乎与此同时,西安新房市场也出现了令当地人咋舌的打新机会。位于曲江核心片区的中铁万科翡翠国际取得预售证,备案均价仅1.3万


周边小区的均价普遍在20000元/㎡,差价7000元/㎡,一套192㎡的房子套利空间达到了130万。

 


如此一来,也就不难解释5%左右的中签率,为何还会有7368个意向登记了。

 

举了几个例子,希望大家能明白,也许一手房打新的机会不常有,但是即便如此,一手房打新仍然是一个让人无法拒绝的机会。刚需能摇到一套就能节省上百万的购房资金,压力小很多,买一套就能翻身。投资客摇到一套,可见的套利空间也让人无法淡定。

 

书童在此在此强调:进入新一轮调控密集期之后,请密切关注各地的一手房打新机会!坚决不要错过,该出手时就出手,动员全家男女老少,有资格摇号的一起上。

 

 

二手房淘笋,即在二手房市场里面买到比市场价低的房子。这个话题相对于一手房打新要难上许多,大多数人并不具备在二手房市场买到笋盘的基本能力。

 

对于许多刚需而言,困难是实打实的,每天早上7点钟就得出门上班,晚上到家往往也已经7点了。生活中的种种琐事,孩子上学、老人生病、夫妻关系全都要付出精力才能勉强保持平衡,这时候让他们再付出大量的时间去踩盘和淘笋,无疑是一项巨大的挑战。

 

过去也有很多购房者来咨询,在聊天中,对于买房的重要性,书童通常是这么说的

 

人的一生中最大的支出往往就几笔,一笔是买房,一笔是买车,还有一笔是医疗,这三笔支出之中又以买房的支出最大,因此买房是第一要务,比工作都重要一个数量级。

 

很多朋友听完书童的这番话,再想一想就觉得确实如此。现如今一套房子价值几百万,买到笋盘能省几十万,买到神盘能比烂盘多涨几百万,这种差距真的不是靠努力工作就能弥补得了的。

 

因此书童在谈二手房淘笋时,不谈淘笋的技巧,先谈买房的重要性。对于大多数人而言,过往的教育经历给我们灌输了太多工作好生活就好的毒鸡汤。此刻书童给你打一针买房买得好生活才能好的解毒剂,希望能有更多的人明白买房的重要性。

 

只有明白了买房的重要性,才会有毅力克服买房过程中的种种困难,也不会出现中介叫你去看房,你还会嫌热嫌累懒得去的情况。

 

淘笋的技巧,限于篇幅,今天就简单说几点:

 

第一、看房量*思考量

 

关于如何鉴定笋盘,房圈常有内有

 

看房两百套,笋盘自然现

 

这类迷之解释。很多人也由此认为多看房就能找出笋盘,这其实是一种非常肤浅的认知。

 

在书童看来看房的数量是必不可少的,每个片区看上几十套,了解各个小区的基本情况、户型、得房率等等信息非常有必要。

 

剩下来更重要的事情是思考,通过看房过程中直观感受建立起一套理性而又客观的分析模型。

 

在建立起分析模型之后,中介给你推的房源什么是笋盘,什么是垃圾盘,一眼便知。

 

第二、中介

 

中介是买二手房时非常重要的一个变量,你选择的中介好坏与否直接关系到你买到的房子是好是坏。

 

这里书童给大家鉴别好坏中介几个简单的指标

 

成交量大——证明过往业绩出众

无不良嗜好——优秀的人通常很专注

温良有礼貌——证明素质较高

心态好不急于成交——不会有太多的套路

片区了如指掌——有笋盘第一时间推给你

 

如果你碰到几个指标都合格的中介,那么恭喜你捡到宝了。如果几个指标都不合格,那么别犹豫,赶快换中介。中介行业是一个二八定律非常明显的行业,好中介就只有前面那20%的人,不管是刚需还是投资都要把找一个好中介摆在买二手房时首先需要位置。

 

第三、知识储备

 

淘笋有时候不单单指的是一套房子相比于同小区的房子更便宜,还意味着你要买到片区发展潜质更好,未来涨的更多的房子。这时候,你就需要更多的知识储备了。

 

如今的网络时代,信息传播的方式有了非常大的进步。知识储备的获取也有了更多的可能性,房产大V、房产自媒体等等都是购房者获取知识的途径。

 

不过在这种过程中,难免会出现部分大V的操守和底线并不高,为了一点点利益就会把刚需小白当做自己敛财的工具,也存在许多纯粹以给开发商广告为生存的公司。

 

泥沙俱下之时的坚守就尤为重要了,书童做自媒体至今一直秉持着踏踏实实做事的信念,因为自己也是以投资为主,在闲暇时间写点文章,不求挣钱但求做点记录,多结实买房路上的种种资源。从这点上来说,目前咱还是可以吹一吹的!

 

当然啦,作为理性的购房者,应该兼听则明,不管其他大V、媒体是给开发商打广告也好,还是夹带私货也罢,毕竟他们都给大家提供了很多有益的信息。购房者多多利用这些信息,积累起知识储备,找到下一个洼地是非常有必要的。

 

第四、购房时机

 

书童强调过多次,在别人不买房时买房。

 

现在已经6月末,天气炎热,许多刚需并不像书童的读者一样懂得很多楼市的道理,天一热,他们就不出门看房了。这时候,如果出现等着钱急用而卖房的业主,是不是就会有更大的议价空间呢?

 

小阳春过去,本来楼市已经逐渐冷淡,再叠加炎炎夏日,最近的楼市肯定要凉一凉了。相较而言,从今往后的2个月时间,将是今年为数不多的购房良机,多出去踩踩盘,说不定你就能捡到笋盘呢~

 



地产剑客 房产知识 宏观分析

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