半年股价翻倍，这些房企怎么做到的？

自从越看越顺眼的易主席走马上任，今年的股市着实表现不错，身边不少炒股的朋友都赚了些钱。

谈起股市自然就要把楼市放一块儿讨论。春节过后，从深圳等几个一线城市开始，中国楼市的小阳春目前也丝毫没有转弱的迹象。

当股市楼市双双欣欣向荣的时候，标叔就免不了天天被缠着问：“行情这么好，地产股能不能买了？”

标叔从来不给人荐股，所以总是打个哈哈：“不是所有的地产股都能买，也不是所有的地产股都不能买！”

当然了，你肯定知道这是正确的废话，没有实际参考的价值。

不过闲着也是闲着，标叔统计了中国80家上市规模房企今年上半年的股价数据，看看到底哪些地产股涨得不错，哪些又跌得很惨。更重要的是，理一理到底为什么涨，跌的理由又是什么？

搞清楚了是什么和为什么，该不该买地产股，哪些地产股可以买，哪些千万不要碰，你肯定有自己的答案了。

说明

• 样本范围为内房股和A股上市房企，并剔除部分ST及业务转型的企业。

• 数据来源：东方财富Choice数据，于A股和港股上市的房企，股价单位分别为人民币和港元，已进行前复权；

  
  

• 时间节点为2019年1月2日（开盘）-2019年6月30日（收盘）。

  
  

榜单解读

从涨跌幅来看，82.5%的上市房企股价得到提升。2019年上半年，有66家房企股价上涨，其中10家涨幅超过50%，23家涨幅超过30%，市值涨幅前10家上市房企市值涨幅均值70.64%。

其中，中国奥园以127.15%的股价累计涨幅位列第一，也是唯一一家股价累计涨幅超过100%的房企；累计股价涨幅超过50%的房企还有时代中国控股、新城控股、大名城、佳兆业集团、大发集团、花样年控股、融创中国、迪马股份、中南建设，今年中期股价较年初分别累计上涨92.50%、73.88%、72.35%、62.76%、60.02%、57.66%、53.96%、53.41%、52.73%。

龙头房企的股价表现则较为平稳，呈现“慢牛”的趋势。万科A、碧桂园、中国海外发展、保利地产2019年上半年股价分别累计上涨16.70%、27.30%、9.23%、13.15%。

具体来看，上市房企市值大幅上涨主要得益于以下3个方面：

1、企业经营状况的持续改善和盈利能力的不断提高 

如中国奥园、新城发展控股、佳兆业集团、中南建设等房企，2018年业绩均得到显著增长，销售和净利润创新高，股票价值获资本市场高度认可。

例如，作为目前成长势头最为迅猛的内房股之一，中国奥园2018年全年实现销售额912.8亿元，较2017年增长100.22%，增速在Top50房企中排名第二；2019年1-5月实现销售额约383.3亿元，较2018年同期增长35%。

2、通过收缩与内变型价值经营手段提升企业价值

例如，中国奥园通过分拆物业板块奥园健康赴港上市中进而获得更高估值；阳光城在业绩表现良好的基础上多次出手进行股权回购，显示对企业自身发展和增长潜力的信心，引发资本市场的积极反应。

3、资金面放松预期持续，房地产融资利率下滑

可以发现，今年上半年股价上涨幅度较大的房企杠杆率普遍偏高。截至2018年底，时代中国控股、新城控股、大名城、佳兆业集团、大发集团、花样年控股、融创中国、迪马股份、中南建设的资产负债率分别为74.97%、84.57%、72.30%、84.13%、83.14%、79.40%、89.80%、80.44%、91.69%。

对房企而言，较高的杠杆意味着更高的经营风险，但同时也带来更高的收益水平。随着今年以来国内资金面放松的预期持续升温，大量使用杠杆且业绩表现较为亮眼的房企股价普遍上扬。

此外，还有16.25%的上市房企股价产生下跌。2019年上半年，有13家房企股价下跌，其中2家跌幅超过50%，8家跌幅超过10%。

其中，佳源国际控股以76.01%的股价累计跌幅位列第一，累计股价跌幅超过50%的还有阳光100中国，累计下跌59.19%。

具体来看，股价下跌的房企，中小房企和龙头房企具有不同的特点：

1、佳源国际控股、阳光100中国、福晟国际等中小型房企，更容易受到不确定性事件等影响，导致股价产生较大波动。

例如，在某机构发布的2018中国房企销售额增幅排行榜中，佳源国际控股以1005%的增幅位列该榜首位，一度陷入“销售业绩造假”风波之中。加之“债务违约”传闻影响，今年1月17日，佳源国际控股股价发生闪崩，从13.26港元跌至2.52港元，暴跌80.62%。

此外，北大资源、中天金融等中小房企的股价下跌，可能更多受到公司非地产业务负面因素的影响。

2、个别龙头房企股价下跌或停滞，主要是由于业绩疲软及前期上涨回调。

中国恒大今年中期股价较年初累计下跌7.40%。这可能是因为去年其股价因投资新能源汽车引发市场追捧上涨幅度较大，今年以来股价产生回调所致。

绿城中国股价今年中期股价较年初涨跌幅为0。2018年，绿城未完成其年度销售目标1600亿元，实际仅完成1564亿元，销售额增幅创下近三年最低值，增速排在20强房企的末尾。截至2019年4月，绿城销售金额为383亿元，仅完成全年目标的21.3%。

股价的涨跌最终体现在市值上。从市值来看，行业市值规模进一步得到扩大，80家房企市值合计34535.26亿元，整体较年初增长6000.05亿元，增长幅度为21.03%。

龙头房企凭借广布局、高品质、快周转、强营销等综合竞争力，获资本市场持续青睐，强者恒强的态势延续。今年中期，市值最高的10家房企总市值之和达20000.68亿元，占80家房企的57.91%，较年初总市值16508.88亿元增长了21.15%。

2019年上半年，地产股总体保持平稳上涨态势，一方面受A股和港股大盘整体走高的影响，投资者投资信心有所恢复；另一方面则与投资者更加关注企业不断提升的内在价值有关，尤其行业的去杠杆效果显著，优质房企对产品品质和盈利能力的持续提升，提升了投资者的信心。

标准地产研究院认为，短期来看，调控政策和融资均有结构性边际改善，上市房企股价仍将稳中有升；中长期来看，随着行业集中度逐渐提升，龙头房企业绩表现更加优异，未来股价或将进一步提升。