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恒大上半年业绩2818亿  完成全年目标约47%

标准地产研究院 发布时间:2019.07.04 14:49:01
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没有永远繁荣的行业,也没有永恒的王者。

 

2019上半年已过,各家房企的销售成绩单相继出炉。整体上,行业在总量上保持了一定的增长,TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,同比微增4%。

 

根据CRIC的数据,碧桂园全口径销售额3895亿元,万科3349亿元,保利发展2501亿元,各自展现白银时代余晖下的冲刺成果。


幸福的房企有着相似的幸福,不幸的房企则各有各的不幸。

 

比如恒大。

 

截至6月,恒大2019年的全口径销售额为2825.4亿元,同比下滑7.06%,较去年同期减少了近215亿元;权益金额2687亿元,同样同比下滑约7.06%。

 

据不完全统计,这可能是恒大10年来的首次较大幅度规模负增长。

 

那个风驰电掣的恒大怎么了?


恒大失速


许老板的新能源汽车开足了马力,老本行房地产销售却似乎越来越慢了。

 

根据克而瑞研究中心编制的《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,恒大以2825.4亿元排名行业第三,排名较去年中期下滑一位

 

和去年同期的3040亿元全口径销售额相比,恒大2019年上半年同比下滑7.06%。恒大的权益金额为2687亿元,同样同比下滑约7.06%。

 

这是一份比较尴尬的成绩单。

 

上半年3、4月份多地楼市迎来“小阳春”,一改2018年下半年的颓势,市场升温在不少开发商意料之外,标杆房企表现较为亮眼。整体来看,Top 10房企的权益销售额由1.57万亿元增长至1.62万亿元,增幅为3.22%。

 

龙头房企中,碧桂园录得全口径销售额3895.4亿元,超过恒大1000多亿元。前两年和恒大差距不大的万科,今年上半年全口径销售额也拉开恒大超过500亿元。而且,上半年万科的全口径销售额同比增长了11%。

 

地产江湖,不进则退。和万科、碧桂园差距在拉大的同时,恒大还面临第二梯队的快速赶超压力。单从上半年的成绩来看,保利发展2500亿元,融创中国2139亿元,都是来势汹汹、不可小觑。

 

Top4- 10房企中,除了绿地,上半年全口径销售额同比增速都在10%以上:中海40%,华润37%,新城28%,保利20%。

 

事实上,恒大的失速早有端倪。

 

从2014年到2018年,相比于碧桂园的一飞冲天和万科的稳健增长,中国恒大自2016年登顶之后,销售走势便有所放缓,排名也下滑到了第三位。

 

2018年,恒大录得销售额和销售面积同比分别增长 10% 和 4.25%——这两个增速基本是恒大近 5 年来最低。

 

今年1-2月,恒大遭遇开门黑,全口径销售金额分别为435亿元、641.7亿元,同比分别下滑28.1%、42.79%,尤其是2月,单月销售金额仅206.7亿元,同比大幅下降60%。

 

这和恒大过去的高增长形成了鲜明对比。根据不完全统计,自2008年以来,恒大一直处于正向增长中。也就是说,这是恒大10年来第一次销售下滑。

 

杨国强曾经在碧桂园登顶后感叹第一不好做。现在看来,即使是第三这个位置,也并非就容易坐得稳当。

 

资本市场永远是最敏锐的。标准地产研究院《2019年上半年中国上市房企股价涨跌幅排行榜》显示,中国恒大今年中期股价较年初累计下跌7.40%。相比之下,同为龙头房企,万科A、碧桂园2019年上半年股价分别累计上涨16.70%和27.30%,中国海外发展、保利地产上半年亦有9.23%、13.15%的股价涨幅。

 


 对于地产股这种周期性蓝筹股票,市场已经形成了一套比较成熟的投资逻辑。恒大的股价走势,可能是一部分基本面的折射。


难卖的房子 

 

尽管销售不达预期,但是在卖房子这件事情上,至少恒大已经很努力了。

 

2月27日下午,恒大召开集团营销会议,许家印宣布恒大集团将在3月1日至31日一个月间,每周开一次集团全员营销总结大会。

 

同时,恒大还开启了每年例常的打折促销活动。集团宣布,旗下大部分项目都在恒房通挂出,项目总数合计690个。折扣方面,限价产品以外的住宅产品给予9折优惠,商铺产品8折优惠。

 

打折倒是不稀奇,因为恒大年年会打折。

 

可能很多人知道的是,恒大每年都会有一到两次的全国楼盘降价促销活动,时间大约在每年的2-3月和9-10月,且已延续多年。

 

2016年春季,恒大宣布全国349个楼盘中,除上海、启东等个别项目,其余楼盘均享受87折优惠。2016年10月,国庆节期间,恒大大规模在央视打广告,当时的优惠价是全国楼盘82折优惠促销。

 

正是在这些营销措施加持之下,恒大在2016年拿下了销售额桂冠,登顶规模之王。

 

但是今年恒大的打折有两大不寻常之处。

 

一是力度大。9折优惠外,购房者还可享受恒房通、额外直减、特价房等优惠。据中国经济周刊-金台资本组记者报道,有人算了一下,实际优惠可达6.37折。

 

若是全款,折扣还要更大一些。

 

二是时间长。恒大将3月份开启的全国楼盘降价促销活动延期至5月4日,力度与3月份基本相当。

 

全民销售、打折促销,这样的恒大背后,是不小的资金压力和回款要求。

 

根据东财choice,截至 2016年末、2017年末和2018年末,恒大资产负债率分别为92.89%、83.52%和80.30%,处于较高水平。而在2018年末,恒大的净负债率为151.9%,尽管有所下降,但是仍然居于高位。

 

据21世纪经济报道记者统计,2019年前四月恒大发债融资金额已达609亿,为主流房企最高水平。

 

在拿地上,恒大的减速迹象也愈加明显,或许从侧面反映了恒大较为紧张的财务情况。

 

2018年,恒大拿地面积4993万平方米,同比下降60.37%%,可以说是断崖式下滑。整个去年下半年,恒大几乎没有拿地。

 

进入2019年,恒大的拿地节奏依然谨慎。

 

中指院数据显示,整个上半年,恒大拿地金额227亿元,排名16位,比稳健型选手万科低了461亿元。拿地面积1166万平米,排名第6位。无论是拿地金额还是拿地面积,恒大都低于碧桂园、万科、融创等第一梯队。

 

自3月份以来,部分一二线城市土地拍卖情况明显升温。缺席的恒大,不知道是醉心于造车无暇拿地,还是认为目前的土储足够支撑未来发展?

 

值得注意的是,今年5月全国多地楼市遇冷,被认为是拐点出现,“小阳春”终结,楼市热度两极分化。一直火热的二线城市库存47个月来首现同比正增长,类似南京、福州等低库存省会城市,库存同比增速分别达到了81%和72%。

 

这对于布局以二三线为主的恒大而言,不会是个好消息。

 

许家印总是以“房地产是夕阳产业,总会萎缩”来回应外界对于恒大激进多元化的疑虑。还未完成多元化的恒大,能够承受地产主业失速带来的阵痛吗?


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