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潜规则 | 2019上半年百强房企销售“注水榜”

标准地产研究院 发布时间:2019.07.10 13:13:56
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◎ 作者 / 标叔

最近,中南置地董事长陈凯说了一番话,挺有意思:

 

“100家1千亿,等于10万亿,其他房企都不用继续做了,说明肯定不可能。如果是50家房企破千亿,平均2000亿是有可能的,那么又是10万亿了,也没其他房企什么事了。

 

“所以虽然很多中型房企都在提出冲千亿规模的目标,但实质最终能突破千亿的却不会太多,否则整个行业10万亿+量级就爆了!”

 

陈凯的言外之意我们不去揣测。但是房企的销售额,有时候确实是会“骗人”的。

 

CRIC数据显示,仅2019年上半年销售额在1000亿以上的房企就有12家,较去年同期增加5家;500亿以上的更是多达27家。

 

但真如我们所见吗?

 

事实上,单从数据来看,2018年的千亿房企就曾多达30家,但是货真价实的却仅有19家,而之所以会产生这么大的差距,还要从房企的经营模式和记账方法说起。

 

目前,合作开发是国内房企所普遍推行的经营模式,在此基础上,各大房企的销售数据常采用全口径进行公告,即将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩,不考虑股权占比及是否操盘。

 

实际上,权益口径的销售额才是房企真正的销售额

 

比如说,一个100万销售额的项目,由甲乙两方共同开发,甲占70%的股权,乙占30%的股权,那甲的权益销售额就是70万。

 

但两家开发商在计算全口径销售额时,不管是占股70%,还是占股30%,它都会按照100%来计算——大笔一挥全部记做100万。

 

因此,一个项目有几个开发商参与合作,就要被重复计算几倍。

 

基于这样的考虑,我们认为用权益口径对于全口径金额的占比能够反映房企销售数据的真实含金量,特推出2019年上半年百强房企销售“注水榜”。

 

说明:

数据统计节点:2019年上半年各房企销售数据

数据来源:CRIC

 

 时至今日,国内房地产市场多元化凸显,单打独斗已渐渐为行业所摈弃,房企普遍追求铁索连舟的经营模式。通过增加与联营公司的合作项目,共同拿地然后合作开发,一方面可以保证房企的规模增长,另一方面也可以缓解彼此经营过程中的资金压力,甚至分散市场风险

 

但是,保障业绩和经营增长的同时,也给了不少房企以业绩注水的契机。由于规模房企在拿地、融资、销售、运营、政府关系等方面都更有优势,所以天然便有推高自身业绩的冲动。

 

据了解,目前行业内各公司对于业绩的公告,普遍选用全口径销售额的形式,这样一来便使得非自身股权业绩也被记入账上,销售数据因此存在虚高的可能。

 

权益金额对于全口径金额的占比排名显示,整体而言,2019年上半年百强房企平均权益比超过70%。

 

占比9成及以上的有21家,其中敏捷集团、隆基泰和以及正商地产占比都为100%,表明其销售收入全部来源于自身的经营和操盘。

 

从头部房企看来,碧万恒全口径金额中都存在较多占比来自于非自身经营。数据显示,碧桂园、万科地产以及中国恒大的权益占比分别为71.82%、60.00%以及95.10%。从权益金额上看,中国恒大凭借2687.0亿元超过万科地产,仅次于碧桂园。

 

碧桂园这几年的发展速度令整个行业为之侧目,全口径销售额从2012年的476亿攀升到2018年的7287亿元,2019年上半年已达3895亿,稳居房企第一。

 

不过与此同时,碧桂园的销售额权益占比不断走低,2016-2018年分别约为76.11%、72.02%、71.41%。为了实现销售的高速增长,碧桂园实际上以牺牲部分权益销售作为代价,权益销售额增速和全口径销售额增速不完全匹配。

 

从2016年到2018年,万科的销售额权益占比分别约为71.96%、72%、70.00%,同样在7成左右。近年来万科凭借较强的品牌影响力和项目管控能力,尝试小股操盘模式,通过轻资产运作改善ROE水平。

 

此外,恒大、中海以及绿地控股的权益比分别为95.1%、93.44%以及90%,三者在目前全口径销售额排名前二十的规模房企中表现最优,业绩含水分最少。

 

值得注意的是,权益比例高意味着项目利润大部分归属于公司股东,受侵蚀较少。中海、恒大归母利润表现出色,和此不无关系。

 

全口径销售额TOP20房企中,权益销售额名次下滑较大的是正荣、旭辉和中南,分别下滑10、7和4名。而其中旭辉和正荣更是直接跌出前二十,二者权益金额分别为486.4亿元和355.1亿元,表明二者全口径业绩中,来自于联营成分较大。

 

排名显示,旭辉和正荣权益/全口径分别为55.00%、51.58%。

 

2018年刚刚上市的正荣,销售额经历了突飞猛进:从2016年的393亿元到2017年707亿元,2018年更是一跃破千亿,达1080亿元。

 

2018年,正荣地产录得净利率8.4%,反而明显低于11.0%的行业平均水平。再加上一直以来没有得到明显改善的负债,“面子虽厚,里子挺薄”,公司因而常年在独立性方面被诟病。

 

值得注意的是,从占比上看,权益/全口径不足6成的有多达18家公司,其中,力高集团、仁恒置地、国瑞置业和滨江集团更是5成不到,表明合作力度大的房企不在少数。

 

而这么多房企之所以会存在如此之高的“水分”,无一例外的与公司本身的经营战略存在很大关系。资料表明,此类房企普遍选择在这几年追求高发展,而能够把规模做高做大的最快方法,便是“沾一沾联营公司的光”

 

例如,百强房企中滨江集团上半年虽然有516.7亿的销售额,但其中全口径金额占比仅有40.53%,实际只有209.4亿元,权益口径与全口径之比排名最低。滨江董事长戚金兴的名言是,“不能太保守,否则就会失去大好机会”!这几年滨江集团通过加大资金杠杆、合作开发等方式逆势开启了规模扩张之路。

 

但是,一口吃不成个大胖子,借助合作开发规模扩张虽快,但代表公司发展质量的利润等维度,最终还是取决于权益销售额。

·  END  ·


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