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拍地变“抽签”?东莞楼面价破2万/平,网友:房价要破4了!

晶晶乐道 发布时间:2019.07.12 12:37:55
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年中刚过,又一轮新的冲刺正在等着开发商,无论是销售量,还是土地储备,都是开发商最关键的一环,于是,土地市场永远是一个热点话题。


6月24日,深圳5块同时拍卖的热点还温热,本周,东莞连续拍出6块商住地,几乎每块都引多家房企争夺再成热点;就连平时低调的惠州,7月8日,一块商住地也被开发商争抢了10小时。


而东莞这次的拍卖中,有地块在限价的情况下楼面价达2万多,不少业内及网友均表示,等这一批土拍土块建成后,房价可能会达到4万/平。


大湾区下深莞惠成焦点,开发商争抢优质土地


1、近20天内,深圳、东莞共推出11块宅地或商住地,频率密、数量多、质量高。


深圳一天推了5块,媒体用了“史诗级”土拍,可见是非常难得一见的景象。东莞一个星期,从周一(7月8日)到周五,一共推出6块商住地。


而且这11块宅地和商住地,每块地的位置基本都在所在片区的优质地段。


2、开发商拿地热情比往年高涨,往年流拍地,也遭到多家房企争抢。


这次深圳、东莞推出的宅地和商住地,基本每块地都遭到多家房企争抢。即使是往年的流拍地,也不例外。


比如宝安A122-0360宅地,在去年流拍的A122-0357宗地的基础上扩大了约一倍的用地范围。去年无人问津,今年11家竞拍。


又比如东莞的石碣2019WG018地块,去年因限制条件过多而流拍,今年有8家竞争。


当然,这和今年两块地的很多条件进行调整也有关,宝安地扩大的范围,砍掉了苛刻的物业指标要求,东莞石碣地取消了“占住宅面积10%的安居房(无偿交给石碣镇政府)”要求。


但是调整一下限制,就能从无人问津,到多家一起竞拍,难道仅仅和地块条件有关吗?可能也是开发商的心态调整了。


3、惠州也出现历经多小时抢拍的情况


据公众号“企鹅财经”报道,7月8日,碧桂园历经9.5小时以96.7%的溢价率拿下惠城南站附近一地块。


据报道,该地块挂牌编号为GZK2019-13,起始价为3.13亿元,最后溢价至6.1亿元被碧桂园拿下,楼面价达5061.57元/㎡。


这一轮轮火爆的土拍背后,也说明开发商对于粤港澳大湾区下深圳、东莞、惠州未来发展,是充满信心的。各地开发商都在尽多收入这些城市的土地储备。


东莞拍地太火,引入“终次报价”

开发商从拼实力变拼运气


说回这周最火土拍的东莞,这周是东莞首次推出“终次报价”的出让方式;而这个方式,是因为东莞的土拍太火了才推出的!

如在5月7日,保利一家连续加价到最高限价,并连续加报自持商业面积比例,独自完成30轮竞报后,提前锁定地块。


之后,5月15日、5月16日、5月22日,鹏瑞地产、融创、首创置业用相同方法,自己将报价提升至最高报价,甚至是在晚上10:00加价,总共花费20多秒时间,提前十几天,锁定了东莞优质宅地。这也使得许多后来的开发商根本没有机会参与。


“终次报价”的方式是怎样的?以7月8日开拍的桥头商住地为例,总共有11家房企竞争,经过66轮报价后,竞拍已经达到了地价48492万元+自持商业面积年限40年的规定的上限。


这个时候开发商还想竞争,就进入终次报价,终次报价区间为48492—48692万元。每位开发商只能报一次价,如果与他家报价相同,后报价者会显示无效。每位开发商的报价取中间值,谁最接近中间值,谁就竞拍到该地块。


集中推6地块,深圳开发商加入抢地,有地块限价下楼面地价破2万


仅7月8日-7月12日5天,东莞推出了5宗地块,分别是:


1、7月8日,石碣镇2019WG018经历了8家房企、53轮报价后,最终由美的以128308万元成功竞得,剔除无偿配建的商业建筑面积不少于7671m²及住宅建筑面积不少于7671m²后,预估可售楼面价11726元/㎡。


2、7月8日,桥头2019WG019经历了11家房企、66轮报价后,最终由东莞民投产城投资集团以485921666元+自持商业面积年限40年成功竞得,预估可售楼面价8106元/㎡。这是东莞首个进入“终次报价”的地块。

 

3、7月9日上午,东实集团以76428万+配建7%拿下虎门该地块,实际楼面价已达19355元/㎡。其中,配建7%是指中标的开发商,后续要在商品房的总建筑面积中拿出7%的商品房,无偿赠送给虎门镇政府。


4、7月9日下午,华侨城以70610万+配建10%拿下虎门该地块,实际楼面价已达2万元/㎡。


5、7月10日下午,2019WG022经历了11家房企、87轮报价后,最终由华侨城以89430万元+无偿配建22%竞得,剔除无偿配建(安居房)后,预估可售楼面价17949元/㎡。


6、7月12日,东坑商住地2019WG023经历了7家房企、23轮报价后,最终由东莞保利以47975万元成功竞得,预估可售楼面价9212元/㎡。


从本次的土拍结果中看到,东莞推出两块虎门商住地,由东实集团、华侨城分别拿下,值得一提的是,两块地的楼面地价达2万/平左右。从地理位置来看,虽然两块地的位置优良,非常宜居,但地块所在的富马片区,并不是虎门的中心片区。


据牛浩思-东莞楼探统计的5月末周虎门新房成交均价,也仅2.09万/平。


也就是,虎门拍出的这两块地的楼面地价,与虎门新房成交均价基本持平,都是2万/平左右。面粉价、面包价一个价。


 

 (虎门二手房价格 仅供参考 来源:链家)

 

楼面地价破2万/平,这让不少业内及网友均表示,等这一批土拍土块建成后,房价可能会达到4万/平。

 

东莞有利好,但置业者也需谨慎


事实上,从去年以来,火的不仅仅是土拍,大湾区规划落地后,东莞是此概念规划的主利好者之一,虽然仅在规划中被点名7次;这几年,东莞的房价也在不知不觉中,从之前的几千/平,到现在的遍地2万+一平。


我们也颇为平常的听到片区某某盘开盘就被抢的消息,如今年的5月10日,塘厦一项目开盘,411套房仅37秒被抢光的事件。

 

 

目前东莞的新房市场最贵的备案均价已达3.3万/平,据东莞牛浩思介绍,此项目虽然临近松山湖,可享用松山湖万科生活广场的商业配套,但属于大朗的地界,学位方面无法享用松山湖学位。


目前东莞市场临深,或比较成熟的片区房价基本已在2万以上,个别小区均价已达3万/平。


 

在身边,经常会听到朋友说自己在东莞买的房子涨了,或者有朋友要去东莞买房的事件,对于深圳客来说,可能还是要从自身的需求出发。


目前来说,东莞二手房市场并不如新房市场,新房市场也成为大多数置业者的首选,所以如果投资是不是要考虑下未来的转手问题。


但区域的利好确实存在,这也使得东莞的土地成为开发商争抢的对象:


1、东莞作为广、深必经要塞城市,东莞地处香港、深圳、广州经济带上赢得发展先机承接了大量来自国外、台湾、香港等产业; 2018年东莞GDP达8278亿,成为广东省增速最高的城市。


2、眼下,广东正积极打造"广深科技创新走廊",东莞将作为这一超级产业链的创新科研成果"实验地"而进一步提升自身的科技水平,带动产业的升级,从而使经济获得更大的发展动力。


3、早在2017年,虎门与长安、沙田、厚街四大镇一并规划入滨海片区,全面对接深圳大空港、前海和广州南沙,积极融入粤港澳大湾区,对接“一带一路”国家战略。


 

4、相连的莞深实际上已迈入了"莞深同城"时代深圳土地资源的局限让东莞成为深圳产业转移的重地,深圳的行业巨头大疆、华为等都在东莞建立了产业基地;待莞深城轨开通,半小时生活圈将涵盖东莞大部。莞深一体化发展的不断深入,将为东莞的经济发展带来强大的促进作用。


5、最重要的是交通的融合,为东莞带来了较大的便利,目前的广深港高铁,让东莞链接深圳、香港的链接更为密切;今年下半年,穗莞深城际线将开通,城轨的开通,在交通上可能更趋于同城的“地铁化”……未来,5条地铁与广州深圳接轨


(资料来源:牛浩思-东莞楼探等)


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