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楼市调控新信号(下):为何政策起了变化?

楼市头条 发布时间:2019.07.12 13:48:38
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套在房企头上的绳索正越收越紧。

 

据凤凰网房产报道,7月11日,光大信托发布紧急通知称截止今日12点,暂停所有房地产类项目募集(包括直销和代销)。12点后已募集的此类项目全部退款。




另据财联社的消息,目前暂停房地产类信托项目的并不仅仅光大信托,国投泰康信托也暂停了此类项目。“已经打款的项目目前也全部退款了,暂停预登记,房地产类信托项目都暂停”,消息人士表示,目前涉及的主要是北京监管辖区内的信托公司。




此前的7月10号,继银保监会对多家信托公司进行窗口指导之后,部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会,进一步对地产信托融资提出要求:

 

1、要求信托公司地产信托业务事前报告,监管部门将进行逐笔审核;

2、仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告;

3、对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务,将严肃追究合规审查责任。

 

一连串密集的组合拳打下来,释放出的信号很明显:为了抑制房地产的“虚火”,监管是来真的。


我们在前一篇文章中说了:针对房地产行业的调控政策升级了:已经从销售端逐步走向融资端。

 

未来的调控政策,除了继续在需求端进行“限购、限贷”等限制政策外,也要在资金端限制一些激进房企的高杠杆行为,抑制资金过度流入房地产。



参考文章:楼市调控新信号!这一次,轮到开发商睡不着了!(点击蓝字阅读)



当货币政策和金融监管的边际宽松一去不复返,那些舍命狂奔的房企还会好吗?


 

1.楼市调控新信号   


5月底,一份“房企融资休克名单”在坊间流传,碧桂园、恒大、招商、阳光城、金地、旭辉等房企均分列其间。

 

当时据传,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,位列名单的企业将被“重点照顾”。


这一切都不是空穴来风。


此前的5月17日,银保监会官网刊文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

 

上述这份名单,没有机构承认过。当然,也没有机构否认过。

 

其实,监管态度的变化源自于市场状况的改变。


去年11月之后,融资环境大为转暖,不少房企抓住窗口期发债融资、降低融资成本、改善债务结构。克而瑞的数据说,今年一季度房企融资额达到2016年以来的峰值,同比增长15.6%。

 

但从最近的消息来看,好日子可能已经过去了。从银行到信托,房企不再是那个受欢迎的“座上宾”。

 

大话西游里有句经典台词说:以前陪我看月亮的时候,叫人家小甜甜,现在新人胜旧人了,叫人家牛夫人。

 

7月6日,有媒体报道称,银保监会约谈了中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托等10家信托公司,要求其控制房地产信托业务增量和增速,除旧城改造和已备案项目不受影响外,包含收并购项目在内的未备案项目将一律暂停。

 

其中,此次被约谈的中融信托因开展房地产信托业务不审慎等问题,在今年5月遭到黑龙江银保监局处以210万元罚款。

 

约谈的背景是,截至2019年5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额14.00%,较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%。

 

据了解,房地产信托的年化收益率可以达到7%-9%。因此不难理解,融资一有回暖,新增信托逐渐向房地产集中。

 

银行和信托机构的情况类似。昨天,据《中国证券报》报道,监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’,要求控制房地产贷款额。



7月4日、5日两天,宁波银保监局开出39张罚单,对十多家银行开出总额约1275万元的罚金,其中近60%的罚单是针对房地产住房按揭贷款管理不规范和房地产授信业务不审慎等行为。


 

2.为何政策起了变化?   


从年初的风平浪静到最新的监管政策不断加码,为何会如此?


这其中,一些激进房企的所作所为功不可没。


我们都知道,地价会推高房价,土地市场的火热或许是触发监管的主要因素。中央对房地产市场从严把控的导向从来不变,因此不难理解,那些频拿地王的土拍玩家成为了监管的首要目标。

 

2019年初以来,一二线地产市场成交逐步回温,不少公司纷纷加大在一二线城市拿地。上半年,一线城市土地出让金总额为2496亿元,同比增长36%;二线城市土地出让金为12561亿元,同比增长26%。


但这种回升也隐藏着危机。

 

从2019 年3月开始,二线城市土地成交热度明显提升,3、4、5 月二线城市土地成交总价同比增速分别为32%、89%及43%,楼面均价同比增速分别为51%、46%及65%。

 

具体来看,截至5月31日,今年碧桂园、万科、新城发展、龙湖、旭辉、金地等房企拿地总额最高,均超过300亿元。

 

以旭辉为例,上半年高频率现身在土地招拍挂市场,成为“拿地大户”。在苏州、天津、合肥等地,旭辉获取多幅优质土地,其中苏州吴中连拿3幅地块,拿地势头很猛。

 


据克而瑞房企拿地排行榜显示,2019年1-4月,旭辉以981亿新增土地货值,超越华润置地、世茂房地产等房企,居于榜单第六位。

 

龙光的拿地势头也比较凶猛。

 

在深圳6月24日的那场“史诗级土拍”之中,龙光力压中海等开发商,以65.85亿成功竞得深圳龙华A817-0609优质地块,可售楼面价约6.7万/平,刷新地区楼面价记录,逼近或超过临近的二手房


安居客数据显示,地块周边的中航天逸小区,目前的二手房价格也才72352元/平,只比3年前的67408元/平涨了不到500块钱。



4月16日,滨江集团以52亿元杭政储出[2019]12号望江单元SC0402-R21-08地块,楼面地价达到4.53万元/平方米,溢价率30%。考虑自持、配建等要求,望江地块的实际楼面地价将达到约5.2万/平方米,超过绿城2016年3月拿下的潮鸣地块,刷新杭州单价地王纪录。

 

值得注意的是,2018年滨江集团的净负债率达到98%,激增102个百分点(2017年约为-3.87%)。


对于这些拿地较多、债务较高的房企而言,随着信托、开发贷等主要融资渠道的收紧,重金砸下的待开发土地将会带给房企的资金流动性带来挑战。

 

泰禾就是最好的例子。2015-2016,在深圳、杭州、佛山、厦门等多个一二线城市的公开招拍挂市场上,泰禾屡屡夺下高价“地王”,但面临房地产市场调控加码和金融去杠杆的双重打击,公司的流动性出现问题。

 

另外,此次监管还利空热衷于并购的房企。


根据对信托机构窗口指导的要求,地产公司并购类也算房地产项目,受到窗口指导影响,全部暂停。

 

今年以来,世茂等多家手握充裕现金流的房企,开始加大并购力度。

 

据媒体不完全统计,截至6月18日,世茂已经相继收购泰禾、明发集团、万通地产、粤泰股份的18个项目,涉及资金达191.54亿元。

 

但实际上这些房企自身的债务也不低。

 

例如世茂,2018年底净负债约为655亿元,在标准地产研究院《2018·中国上市房企净负债排行榜》中排名第17位。

 

据长江商报记者粗略统计发现,世贸房地产总负债或超3000亿元。2018年至2019年初,世茂陆续发债128.6亿元,最近又有132亿元公司债获批发行。

 

融资环境收紧,如果房企净负债过高、资金需求强烈,再叠加销售端降温等不利影响,生存环境将不容乐观。

 

6月19日,上海清算所的披露公告显示,富力地产一笔发行金额为5亿元、上限为10亿元的超短期融资宣告取消发行,原因为合理降低发行利率,控制融资成本,日后将择机发行。


但对资金十分渴望的富力来说,真实原因到底几何还不得而知。


数据显示,截止2019年6月30日,富力地产借款余额为1952.34亿元,较公司2018年借款余额增加319.95亿元,累计新增借款超过2018年末公司净资产的40%


要说,几年前收购万达酒店业务的那场世纪交易对富力的影响,正逐渐显现


值得注意的是,在标准地产研究院的《2018·中国上市房企净负债排行榜》中,富力以1440亿元的净债务和206.08%的净负债率分列上市规模房企第4位和第9位。


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