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2019年中山半年报:一手住宅价升量跌 二手住宅成交价环比微跌

乐有家研究中心 发布时间:2019.07.19 09:56:55
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1前言

2019年2月,《粤港澳大湾区发展规划纲要》(以下简称规划)规划发布,粤港澳大湾区给中山带来不少机遇,但在“房住不炒”的定位下,2019年上半年中山楼市依旧是以稳为主,整体市场依旧比较平淡,表现不算亮眼,金三银四期间出现了楼市小阳春,成交量有所升温。

2019年上半年中山一手住宅网签近2.5万套,供应近1.9万套,处于供不应求的状态,由此库存下降,跌出8字头,去化周期也由此回归正常水平。在价格上,无论是一手住宅还是二手住宅,都呈现一个“稳”字。一手住宅价格增速放缓,趋于平稳,保持在1.4万元/㎡上下。2019年上半年中山二手住宅维持在1.2万元/㎡上下,部分区镇的二手住宅价格出现微跌。

从中山的购房者来分析,中山本地客的比例上升,刚需、改善、投资比例回归7:2:1的正常比例,投资热度较2017年、2018年略微下降,但是由于深中通道、临近城市的地铁规划、以及跨城市通勤的便利,跨城市买房者依旧占到20%的比例。深圳、广州、珠海、佛山四个城市依旧是中山外地购房客的主要来源。

目前中山在整个大湾区仍是价值洼地的地位,随着粤港澳大湾区规划的推进和中山交通、经济的发展,中山的楼市潜力指日可待。

2大事记

1、2月18日,《粤港澳大湾区发展规划纲要》全文正式公布。

2、5月5日  港澳客在中山购房资格放宽,在中山就业或创业均可买房。

3、6月1日 2019年6月1日起,中山市将全面推行存量房(二手房)网签制度。

4、6月 部分银行执行二手交易“三价合一”。

5、6月25日,中山公积金新政,异地提取认房又认贷

3土地市场

2019年上半年,中山仅成交了一宗商住用地,地处西区,被正和房地产开发公司以底价成交。地块位于西区主干道翠景道一侧,交通方便,且附近有多个成熟住宅区及品牌房企项目,如海伦时光、雅居乐剑桥郡、柏景苑、愉翠雅园等。如后期落成一个商业体,相信已有一定的人气基础。根据中山《中山市2019年度国有建设用地供应计划表》数据,2019年将供应商品房用地100.2930公顷,因此下半年可能会有一批土地供应。

4供应与销售

1、2017-2019H1供应与销售

乐有家研究中心数据显示,2019年上半年预售套数为18768套,环比下降42%。网签套数25422套,环比下跌51%。因此截止2019年6月底库存套数较2018年底有所下降,库存套数77075套,环比下降3.8%。但是因为库存一直处于较高的位置,因此虽库存有所下跌,仍处于较高的位置。

2、2019H1月度供应与销售

从2019年月度供应与销售数据来看,基本上每个月都处于销售套数大于供应套数。

3、2019年1-6月中山库存与去化周期

从库存数据来看,库存套数从2018年底的8万多套跌至7字头,虽然库存量依旧是在7万多套的高位。因为2019年较2018年底网签速度放缓,因此去化周期逐步上升,但去化周期维持在10个月上下,处于正常水平。随着网签速度逐步放缓,中山的去化周期有可能会再次升高。

5一手住宅

1、2017-2019年H1成交量价

2019年上半年一手住宅呈现价升量跌的趋势,由于网签速度放缓,一手住宅网签套数25422套,环比2018年下半年下跌51%,同比下跌6.5%。从网签均价来看,2018年上半年开始房价趋于平稳,2019年上半一手住宅成交价为14201元/㎡,环比微涨1.4%。

2、2017-2019H1一手住宅套均价格

从中山近两年半的一手住宅套均价格来看,套均价格处于一路上涨的情况。2019年上半年套均价格为143.62万元/套,环比上涨14.11%。套均价格涨幅大于均价,可推测中山购买大户型的比例有所增加。

3、2019H1一手住宅网签量月度走势

从2019年上半年的月度网签走势来看,除2月春节月以外,其余月份网签量均保持在4000套以上。因网签数据与市场数据有时间差,因此数据有一定滞后性,并未呈现出金三银四的火热,但据乐有家研究中心监测的带看和求购客户数据显示,中山一手楼市在金三银四有一定升温。

4、2019H1中山各镇区一手住宅网签套数

从各个镇区的网签套数来看,大概分为4个梯度,成交最热前四的分别是火炬开发区、南朗镇、三乡镇和坦洲镇,均超过2000套。成交热度最高的几个镇区都是泛城区和有区位优势的镇,如火炬开发区、深中通道首站南朗镇、临近珠海的坦洲镇等。第二梯度主要是西区、南区、石岐区等主城区和小榄镇、黄埔镇等,网签量超过1000套。第三梯度是东区、三角镇、南头镇等,网签套数在500-1000套之间。最后一个梯度就是东升镇、沙溪镇、 板芙镇等网签低于500套的镇。

6二手住宅

1、2017-2019H1成交价走势、套均价格

从近两年半的成交均价来看,相比一手住宅,二手住宅的价格较为平稳,2019年上半年二手住宅成交均价为11587元/㎡,环比微跌3%,与一手住宅的均价差距保持在2000元/㎡上下。从二手住宅套均价格来看,2019年上半年的二手住宅套均价格为113.49万元/套,环比微跌0.2%。

2、2019H1成交价走势

  根据乐有家研究中心数据显示,中山的二手住宅成交价维持在12000元/㎡上下,上下浮动基本不超过500元。价格上金三银四有小幅上涨,出现了小阳春,到5月又小幅下降。

3、各镇区成交价及同比

从各个镇的价格来看,东区以14283元/㎡稳居第一位,其次是小榄镇、南区、坦洲镇和石歧区,成交均价皆跨过1.2万元/㎡的门槛。有12个镇区的成交价突破万元大关,此外12个镇还可以以低于1万元/㎡的  价格买到二手房。

从同比价格涨的幅度来看,中山24镇区中,仅有3镇价格上涨,石岐区价格同比持平,其余20镇均有不同幅度下降。

7租赁市场

根据乐有家研究中心数据显示,2019年上半年,中山的租赁套均价格为1840元/套。中山的租赁市场一直处于平稳的状态,从2017年下半年开始,套均价格在1800元/套浮动,价格上下浮动额不超过50元/㎡。2019年上半年均组为21.7元/㎡,也就是说平均只要1900元左右就可以在中山租到一套90㎡的房子。

8趣味数据

1、住宅成交占比分析

从2019年上半年成交的房来看,中山的成交总价大于200万元和小于50万元的均只占6%,因此可见中山的房屋总价集中在50-200万元,其中占比最高的是100-150万元,达38%;其次是50--100万元占比30%。跟2018年相比,50-100万元总价占比从33%减少至30%,而100-150万元从36%上涨至38%,可见中山购房高总价占比呈上升趋势。

从成交均价来看集中在1-1.5万元/㎡,占比过5成。其次是0.5-1万元/㎡,占比25%,与2018年比较,0.5-1万元/㎡和1.5-2万元/㎡的比例下降,1-1.5万元/㎡占比上涨,可见中山购房均价上涨。

从成交房型和面积来看,房型主要集中在3房,占比超6成,其次是2房占比20%。面积上基本对应,最多的是90-144㎡的,占比近6成。其次是60-90㎡,占比28%。

2、购房者画像分析

   从购房者居住城市来看,本地购房者比例连续上升,2017年占比51%,2018年占比上涨至77%,到2019年上半年占比81%,跨城市买房与非跨城市买房比例为1:4,也就是说有20%的购房者是跨城市购房,外地购房者者前四名分别是深圳、广州、珠海、佛山四城,分别占总体购房者的6%、3%、2%、1%。

从购房年龄来看,中山购房者主力军是80后,占比过半,其次是90后,占比28.6%。可见已有不少90后都已经加入买房大军。而70后逐渐退场,占比不过20%。

从购房类别来看,刚需、改善、投资比例大概为7:2:1。刚需购房是主流,占比近7成。刚需需求占比逐渐上涨,从2017年的55%,2018年上涨为65%,到2019年上半年上涨为68%。投资占比为13%,改善购房占比19%。


房价走势 中山

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