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朝令夕改、自己打脸
楼市调控，出现新变化。7月19日，坊间流传的开封取消住房3年限售的文件，得到官方确认。住建局言之凿凿，“开封市2017年出台限售政策之后，炒房现象基本得到遏制，限售政策并不必要”。但是，没想到，时隔仅仅24小时，开封住建局就推翻了自己的说法。
7月20日，政府公告表示：“鉴于其作出的‘调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制’的决定，未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定，收回相关文函”。也就是说，对不起，我对市场判断、政策影响估计不足。
什么意思呢？一方面，开封楼市还未到需要松绑政策的时候；另一方面，开封退出限购的消息，引发了市场过度炒作，媒体过度报道，大家对调控松绑预期增强，冲击到了“稳预期”、“房住不炒”等底线，有悖于文件出台的初衷。这个责任，地方政府担不起，只能收回。
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政策“一日游”的历史
重温历史，自打脸的这一幕何曾相识。2014年7月前后，沈阳、长沙、杭州等地“短命政令”怪圈不断，限购松绑“一日游”、“一周游”屡屡上演。最后，扭扭捏捏、支支吾吾，随着“去库存”上升为国家战略，随着呼和浩特退出限购，自然而然、理所当然一股脑退出了。
2018年12月，衡阳也曾经上演过这一幕，剧情一样一样的。当年的12月26日，衡阳发布放松限价的政策。时隔仅一天，就撤销了公告。提及撤销原的因时，衡阳住建部门表示：“对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，文件出台引发了市场的误解和网上的炒作，其影响有悖于部门出台文件的初衷，衡阳市人民政府决定撤销该文件”。
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“一日游”的后来
但随后呢？即便衡阳并未再发布“限价松绑”的政策。但大家都知道，各大城市都不同程度地放松或退出了限价。一方面，住建部、统计局联合发了一个文，要求各地不能人为操纵房价数据；另一方面，2017-2018年的高价地要入市，继续限价的话，有点不合时宜了。
如同2014年7月的逻辑（去库存），衡阳之后，菏泽退出限售、阜阳退出限价。2018年底至今年一季度，调控触顶回落、政策相对友好，“一城一策”下，部分城市松绑被默认。当时背景是什么？一是2018年去杠杆后通货紧缩、经济下滑；二是“稳房价、稳地价、稳预期”被强调。
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撞在大环境不适宜的枪口上
调控再次被收紧，则是4月19日的政治局会议重申了“房住不炒”。紧接着，先后有10个城市被预警提示，并先后出台了调控政策，比如苏州的限售和紧缩土拍，西安强化限购政策，按揭利率自6月份反弹回升等等。在这个背景下，开封退出限售，自然不合时宜了。
所以，政策调整，不管是收紧还是松绑，重要的参考变量，就是宏观经济导向的大环境。如果放在今年一季度，开封或许跟着那帮幸运儿，一起退出了限售。但现在，真的不是时候。为什么呢？昨天是创业板开板交易的日子。创业板，承载着科技创新，应对米国人卡脖子。
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撞在科创板开板的日子上
米国人打贸易战，卡我们两个软肋，一是内需不足，米国人敢肆意加关税；二是科技不强，米国人敢对我们的企业断供配件。应对内需不足，我们要振兴消费，比如前一阶段振兴汽车消费；应对科技不强，我们祭出了科创板。要注意的是，科创板和房地产依赖格格不入。
如果还继续依赖地产，像开封一样，各地政府“托底”楼市，广大科技人员还会吭哧吭哧、殚精竭虑奋战在第一线，搞科技创新吗？还不如炒几套房子来钱快。所以，科创板开板交易，必须要给社会传达一个明确的信号，那就是“房住不炒”不是说说而已，而是动真格的。
科创板开板交易，给社会传达的强烈信号是：国家鼓励科技创新，资金必须要往科技领域走。全球货币宽松，新兴国家降息成风，发达国家货币宽松，我国继续保持流动性充裕。但是，资金可以往实体走、往科创板走，不能往楼市走。科技领域可以诞生富豪，但地产不能再创富了。
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调控退出的逻辑
再说，开封退出限售，背后的小九九，路人皆知。过去，开封将自身的命运系在郑州身上，楼市供应极力向西边靠近郑州的方向拓展，讲“郑汴一体化”的故事。但是，供应量太大，郑州红利透支竭尽。未来，要靠自己了。问题是，躺着吃红利舒服惯了，放飞自己不适应。
而且，过去几年楼市繁荣，开封城区需求已释放殆尽。进一步释放需求，就要让县域需求成为新一轮接盘军。这就需要让存量房流动起来，唯有此，新房才能流动起来，市场才会活跃起来。但是，开封房屋供应集中在西部（靠近郑州），而下辖的5个县都在开封市区的东南。
这明显是激励投资嘛！与“房住不炒”违背。所谓调控，都是短期权宜之计，限购、限售、限价等，启动或退出无需大惊小怪。关键是，要认清当前楼市的复杂地位：当谈到增长和财政时，要提振楼市；当谈到风险和转型时，要抑制楼市。所以，既要拿捏好政策退出的时间节点，又要掌握好国家对楼市的态度。当然，政策本身也要兼容一些，比如引入人口和地产协同发展。政策不能显示出过分依赖楼市的意图，更不能赤裸裸地刺激投资需求。
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