咚咚地产头条-深圳房地产信息网

深圳[切换]

首页> 咚咚地产头条> 城市更新 > 正文

深圳回迁房投资全面解析,旧改趋势,把握机会!

渔村小民房 发布时间:2019.08.06 10:08:46
浏览:28934

中国是人口大国,房子的需求量源源不断。地产业的兴起让许多一线城市、包括部分二线城市都与子女学业挂钩,出现了学区房、学位房,让房产的价值性与需求性也更加明显。深圳作为全国楼市的风向标,价格变动对全国楼市预期影响非常深刻,随着近年来房价的暴涨,ZF为了避免泡沫经济、也出了如(限购、限贷、限售等)一系列政策控制楼市。

ZF出台新的政策后,房地产投资市场进入平稳阶段;由于深圳旧改井喷;而回迁房通常低于周边商品房40%-50%的价格,又不限购、不限外、不限售,也不受新政影响,交易安全,投资回报高;因此“回迁房”进入大家热聊话题,接下来我们就一起聊聊什么是回迁房?


改革开放30年后,深圳土地供应量逐渐紧张,这就迫使深圳不得不以城市更新的方式获得大量的土地。这种旧改的方式,造就了很多回迁房。这是深圳特殊时期、特殊条件下形成的产物。 就是开发商征收土地时,补偿给回迁民的房子。

其实,深圳回迁房很早就开始在市面上流通,现已发展为是一种非常成熟的市场行为,内部有着一套非常完善的运作方式和交易模式。只不过早些年的回迁房,体量相对比较小,资源一经放出,村民内部的亲戚朋友就足够消化了,流入市场的基本也是内部消化。随着近几年深圳的存量土地的开发超过新增土地供应,城市更新(俗称“旧改”)作为存量土地供应的重要来源,慢慢有了规模,市场上的流通也越来越多。2013年以后,回迁房在深圳土著的圈子中,已经家喻户晓。而且关于回迁房,我们也介绍的不少,很多朋友也自己调查了很多,今天我们就提出的问题再做一次统一解答首先我们先分清楚,回迁房有哪几类,哪一类是能够确保不需要名额,又能做到非常安全的


A类,

业主已持有房产证,这种回迁房可以正常在交易所过户更名,接受相关部门的认可和监督,对于购房者来说和普通二手房交易一样,非常安全。缺点是价格高(跟市场商品房同价)。



B类,

业主只有开发商的回迁补偿协议,买卖的是回迁权,而非真正的房屋过户。这类具体有两种交易形式


         一是直接和回迁民签订协议,先付部分房款给业主,约定在房产证出来后进行过户,届时付清剩余房款。这种交易不能贷款,需要名额,且先付款比例很高,一般在总房款的七八成,有一定风险,且业主也不能保证什么时候能够真正过户,后续争议隐患大,虽然有律师见证,但笔者不建议考虑。



         二是交易时直接通过开发商更名确权,一次性付给原业主所有房款,房产证上就直接是购买者的名字。购买者也成为原有回迁村民的一员,这种权属变更还会得到开发商承认、政府认可,在国土部门备案,有国家信用背书,相当于买了一套期房。这种交易很安全,但周期还是关键问题,周期合适价格合适的项目非常少,笔者目前给大家寻找的投资项目就属于这一类,首先非常安全。当然,笔者会核查清楚以下几个问题: 


1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质;


2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明,并对回迁房的真实性进行核实(在村委、开发商以及测量部门三部门核实);


3、明确该房是属于危改回迁,还是属于商品房回迁,不投资危房改造;


4、明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地,如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金;


以上情况都清楚了,是不是就解决问题了?当然还没有,因为一个开始拆迁的又有人愿意出售的回迁项目,出售面积毕竟很少,所以就要抓紧沟通、抓紧购买,一旦购买的人多了,价格就会上涨,而如果找新的地方,同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短,这么优质的投资项目就难了。所以好产品不是随时都有的,抓紧时间先来了解,才能抓住机会。


淘房会最近推出了多个项目的回迁房。市场反响热烈、购买热情高涨,但由于房价太低,利润太高,有一些投资者内心充满疑虑,他们都在问?



房子交易安全吗?

 

答:房子交易百分百安全,交易流程是先向淘房会支付3-5万诚意金,淘房会再向原村民报备,原村民再向村委报备,村委则向开发商报备,整个过程一周内完成,即可与开发商签定正式回迁房补偿协议,然后再付款。

 

确定是商品房吗?

 

答:确定是百分百的商品房,这种案例并不鲜见,早就普及整个深圳了,比如早期的岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村等不胜枚举。这些村在拆迁之前,当时都有许多村民把自己的房子卖给外地人,如今,这些外地人当时买到的农民回迁房早已变成红本商品房,身价倍增,个个赚得盆满钵满,充分享受到深圳城市更新二次再开发的红利。因此,淘房会才大力推荐。但请会员朋友们放心,凡是经过政府获批拆迁旧改的、所有区域的回迁房最后在交楼时都会变成商品房,这是常识问题,不必担心。

 

这么赚钱为什么还要卖呢?

 

答:原因就是政府主导城市更新,开发商必须配合村民拆迁。回迁房是少量的,并非像新房一样批量出售、它只是部分村民手上有大量的拥有权、又急需用钱时拿出小部分拥有权变现,所以详细了解回迁房过后,投资者懂得捉住时机才行。这样方便拆迁的方式逐步形成了成熟的市场,得到了政府、开发商以及村委的认可,在这方面其他城市还无法和深圳相比,深圳灵活性和政府的高效性确实全国第一,所以不用太担心进度或旧改不了的问题。

 

确定是住宅吗?

 

答:确定是住宅。这些在开发商提供的【拆迁补偿协议】合同中都有明文规定,毫无争议可言。

 

确定能过户到我的名下吗?

 

答:确定可以过户到私人散户买家的名下,不管你有无名额购买,不管你目前持有多少房产都能够购买,而且不占用你现有的购房指标。具体过户的流程是村委向开发商报备,开发商与散户买家签署回迁房补偿协议后,将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后,房管局会根据开发商提供的资料制作房产证,确定是红本住宅商品房。

 

户型怎么选?

 

答:户型是根据自己需要的面积匹配,比如想买大三房则选100平米左右,届时等户型公开后再来挑选,如果没有100平米的户型可以选择,则选择最贴近100平米的面积,如106或95平米。根据合同的规定,实行多退少补原则。


朝向与楼层怎么选?

 

答:目前不确定那个朝向与楼层,待交楼时与众多的回迁户进行统一选房,采取公开、公平、公正的抽签形式进行,完全靠运气,运气好抽到朝南的则会比较值钱,至少比市场价会高出5%左右,抽到朝西北的也不能有意见,城市更新旧改的回迁房就是这个游戏规则,你既然选择了购买旧改回迁房就得接受。

 

如果烂尾怎么办?

 

答:城市更新旧改的回迁房不存在烂尾。

其一,品牌保证,信心标志。你有听说过星河、万科等大品牌开发的房子存在过烂尾的现象吗?市场从来都是一线品牌收购中小品牌的烂尾楼,不曾看见一线大品牌的房子烂尾被人收购。

其二,旧改回迁房开发商在对旧改房拆迁之前需要向当地政府打10%以上的保证金。不怕一万,就怕万一,万一开发商中途出现了资金危机怎么办,这时政府就会拿出开发商早期被监管的保证金进行输血,确保回迁户的房子优先建好,顺利交楼。否则,回迁户村民一闹事,当官的日子就不好过了,维稳是一项政治任务。因此,在实力、品牌、保证金、政府监督等多项措施叠加下,开发商的旧改回迁房根本不存在烂尾的可能性。

 

如果合同期内交不了楼怎么办?

 

答:交楼一事确实不能保证百分百,即使去买市场上的新房,发展商也不能保证百分百交楼时间,要么延迟,要么提前,这是很正常的现象,这点务必理解。

但是,延迟交楼发展商的损失比我们更大,我们只是小投资,发展商才是大投资,试想,几十个亿投下去了,如果开发的时间周期拉长,那开发商的财务成本将陡然增加,要知道,任何开发商都需要快速销售,快速回笼资金,减少财务压力。另外,本地的回迁村民也会找开发商的麻烦,根本用不着我们这些小众群体的投资客出头,村民是占有回迁房数量的主体,他们比我们更急,会监督好开发商,再说,旧改房政府也占有一定的比例。因此,不论从开发商本身的利益出发,还是从回迁村民的利益出发,开发商都有迫切加快工期的需要,不可能为了我们区区几十上百户回迁房的投资客去拖延交楼时间。要知道,开发商、村民、政府、我们四方是一条船上的命运共同体。

此外,还有一些问题。

 

1、关于选房。统一抽签选房,回迁先选,商品房后售卖。


2、关于质量问题。村民回迁的房子并不是集中于同一栋,村民选完房后,剩余房源再作为商品房上市销售,因此不用担心回迁房的户型和朝向以及质量。

 

3、关于不动产证。很多购房者担心回迁房红本和商品房的红本有区别,其实两者唯一不同在于回迁房备注写的是拆迁赔偿所得,而商品房的备注是购买所得,法律效益并无不同。回迁房和商品房的不动产证统一由开发商办理的,开发商统一补交地价,买方只需要配合提供资料即可,这个在深圳2009年城市更新法已经有规定。

更多细节一篇文章也不能解释全面,深圳回迁房资讯专业旧改多年,专业指导和规避风险。捕捉潜力最大化的项目,我们有专业资深团队,一对一指导。也可预约直接去开发项目实地考察。 

深圳城市更新,分享行业前端资讯、聚集行业一手资源提供,了解更多拆迁房信息添加微信扫一扫二维码  


(信息编辑渔村小民房188-9976-5553微信同步)

小产权房 拆迁补偿 业主直售

分享:

相关阅读

深圳房地产信息网

电话:83774745(新房广告业务)/ 25327824(二手房业务)/ 83680819(地图业务)/ 83468529(家居装修业务)

13682490072(保障房业务)/ 83591626(城市更新业务)/ 83662670(海外地产业务)/ 82870529(品牌合作)

18926500181(家在广告)/ 15323892714(会员商家) / 18027662535(亲子教育)/ 13723703116(汽车频道)

19925215717(二级目录、技术合作)/15012771668(旅游频道)/ 83680534(新媒体)/ 83684400(其他)

传真:83680527   

法务部 座机:0755-83684400 邮箱:yituzx@163.com

地址:深圳市南山区高新南九道10号深圳湾生态园10栋A座14-15层

深圳市易图资讯股份有限公司 版权所有,未经同意请勿转载

ICP备案号:粤ICP备10068813号

粤公网安备 44030402000760号

深圳市市场监督管理局企业主体身份公示

手机看头条

手机看头条

咚咚找房公众号

咚咚找房公众号