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谢逸枫:上海率先楼市限购松绑是否会引起蝴蝶效应?

谢逸枫 发布时间:2019.08.07 09:58:31
浏览:4563

文/谢逸枫


楼市调控关键时刻,又到放松期。决定楼市调控的不是高层政策指导,是地方的住房供需、房价、经济、财政、金融、债务、区域规划、产业、新城发展因素影响到楼市政策变化。


继8月5日的杭州人才政策再升级,8月6日下午,上海自贸区临港新片区的楼市限购政策正式松绑,意味着中国楼市政策风向标转变信号。这轮楼市调控自2016年3月25日上海第一个打响开始,到2019年8月6日已经超过3年半左右时间。


毫无疑问,表明地方楼市调控由收紧期转向局部微调期,房价有望扭转不利局势环境,往平稳方向的趋势预期发展,暗示着未来楼市调控调整空间更大,调整的城市更多,楼市调控放松的蝴蝶效应已经开启。


尽管上海自贸区临港新片区楼市限购放松,截至到8月6日,全国共有77城人才政策与户籍放松及30个城楼市调控微调,绝不是意味着调控全面松绑,不是意味着会重回1998年-2002、2008年-2009、2012年、2014年-2015年的大规模信贷、金融、税收、购房、土地的政策+2万亿+4万亿经济大刺激,千万不要奢望。


因为楼市自今年下半年进入密集的调控收紧、政策出台的严控期,一周内高层多次强调“房住不炒”、“长效机制”、“不将房地产作为短期经济刺激的手段”,7月19日的开封“取消新房限售”政策一日游,到7月20日发布后一天被撤回就是最好声明,足够让地方作为下阶段楼市调控不放松、不松绑的判断。


说明“24小时”政策多集中在取消限售、取消限购等放松性政策。目前,我国实施“因城施策、一城一策”,但楼市政策仍以“稳”字为主,稳地价、稳房价、稳预期成为了避免共振风险的主要操作手段。类似“24小时”政策虽公布后即取消,但舆论以及市场方面仍出现了波动。


最让地方为难的是房价下降引起市场恐慌、土地财政吃紧、经济低迷、金融与债务的风险隐现,楼市调控局部微调正是分类指导、因城施策、一城一策的最好体现。


老谢不止一次讲过,引起楼市政策变化的五个条件:


其一是经济变化,实体经济困难。


其二是楼市变化,量价低迷。


其三是收入变化,地方财政吃紧。


其四是金融变化,债务风险。


其五是人才变化,吸引优秀人才。


因此,作为地方主导的楼市调控政策,面对着四个变化,适当的时机、适当的调整力度,针对性的政策微调,是比较合理的,不存在把房地产作为短期经济刺激的手段,是促进房地产市场长期平稳健康发展的最好措施。


上海楼市限购松绑


2019年8月6日下午,楼市传来一个大消息,上海自由贸易试验区临港新片区将放开房产限购政策,由以家庭为单位的限购,转为以个人名下房产数量限购。购房资格由5年社保要求转为3年社保要求。


这就是说上海自由贸易试验区临港新片区的限购政策正式松绑,限购的对象与购房条件放松,并且是直接以发行为发布会的方式,在方案中明确的,不存在撤消的可能性。


按照上海制定的新片区特殊支持政策,主要是聚焦于管理权限、资金支持、人才吸引、土地规划、住房保障等方面,应该说,很多政策力度还是比较大的。


比如说,赋予了新片区更大的改革自主权,原则上上海的重大改革举措优先在新片区试点,上海支持浦东新区改革开放再出发的政策举措,在新片区全部适用。


今后,上海出台的同类政策,对于企业和人才的支持力度优于这次政策,新片区按照“政策从优”的原则,普遍适用,同时也赋予新片区管理机构市级以及区级经济管理权限。


在打造更具吸引力的人才发展环境上,主要是聚焦吸引国内和国际各方面的人才,一共提出了12条政策,包括人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年,核心人才进一步缩短到3年。


另外为外国人来新片区工作创造便利条件等,对于非本市户籍人才购房资格,由居民家庭调整为个人。而且原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年,新片区缩短到3年。


在资金方面上海将设立新片区专项发展资金,5年出资总规模不少于1000亿,重点是要支持新片区内的高端人才、基础设施建设等各方面。


经济与楼市的双赢


这对于上海经济和楼市来说,都是重大利好。


由于上海东南部以临港为核心的这片区域,长期以来人气不足。新片区的设立,尤其是对部分高新技术产业实施15%的所得税优惠税率,将让上海对这些产业的吸引力大增。


而限购的放松,也有利于上海吸引增量人口、增量资金。今年上半年,上海GDP增速只有5.9%,第二产业下滑显著,在全国重要城市里排名靠后。



今天出台的新利好,以及楼市新政,有利于上海的长期发展。这个意义非同寻常的“新片区”位于上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域。


先行启动的是南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛、浦东机场南侧等区域,面积为119.5平方公里。通往南汇新城的地铁16号线是一条非常长的线,应该有60公里左右,是魔都最长的几条地铁之一。


不用怀疑,魔都不单单只有“觥筹交错间葡萄美酒夜光杯”的陆家嘴与外滩,也有“煎饼果子黄焖鸡米饭”的浦东农村和莘庄的城乡结合部。临港片区就属于南汇新城,盘点一下它的现状与规划。

其一是商业、文化、产业等配套。


上海海昌极地海洋公园,总占地面积约29.7公顷,总规划建筑面积约为19万平方米,包含12个展示场馆、4个大型海洋动物互动体验项目、3个特效影院以及15项大中型游乐设备。


上海临港陆家嘴广场”计划,总投资近100亿元人民币。


陆家嘴广场包含高端商务办公、国际会议中心、星级酒店、商业文化、居住功能及度假休闲等多种物业形态。


港城广场,占据临港核心地段,总面积达54.64万平方米的城市综合体,集办公、商业、酒店、会展、文化展示、住宅于一体,满足高品质的商务办公、文化生活、展览展示、居住与休闲的复合功能需求。


临港艺术中心,将设置1500座大剧院,400座多功能厅,落成运营后,将重点引进世界级优秀艺术团体、国际A类剧目演出,吸引各类文化精英和文化团体集聚临港。


其二是产业。南汇新城,由5个部分组成:主城区、重装备产业区、物流园区、主产业区、综合区,总面积近300平方公里。


五大装备产业基地为:汽车整车及零部件、大型船用设备、发电及输变电设备、海洋工程设备、航空配套产业。中国商用飞机公司、中航集团、中船集团、中船重工集团、上汽集团、上海电气集团等均在临港新城有大项目。


房地产市场始终是经济发展的一个重要方面,房地产的周期很大程度上影响和决定经济周期波动。因此,更要警惕在当前经济短期波动和财政压力加大的情况下,一些地方政府放松调控甚至刺激市场的冲动可能上升。


楼市政策城市分化


5月10日,在媒体吹风会上表明,房地产调控和房地产金融方针取向没有改动,央行将持续严格遵循“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,以及“稳地价、稳房价、稳预期”的方针,坚持房地产金融方针的连续性、安稳性。


其一是当地上的楼市调控,现已开端呈现收紧的态势。


合肥、北京、长沙、西安、丹东等商场动摇较大的城市出台了下调土地最高限价、国管公积金借款“认房又认贷”、暂停二套房契税优惠、启动住宅公积金“资金流动性危险防控一级响应”、限购限价限售等收紧方针。


以长沙为例,在湖南三部门下发的《关于调整长沙市第二套住宅交易环节契税方针的告诉》中规则,在长沙市规模内中止履行对家庭第二套改善性住宅的契税优惠税率,即对个人购买家庭第二套改善性住宅,按4%的税率征收契税,自4月22日起正式履行。


其二是成都、大连、东莞、南宁、合肥、黄山等地对住宅公积金提取方针做了进一步的规范。而像西安规则将暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金、石家庄则是在全市规模内一致暂停发放住宅公积金异地借款。


其三是与此一起,在深圳、哈尔滨、甘肃、合肥、杭州等地正在对房地产商场乱象、经纪机构、房企的不规范行为做专项整治。


不过,与楼市调控趋紧相对应的是,当地上的落户方针在放开放宽。例如,杭州现已规则全日制大学专科及以上人才,在杭工作并缴纳社保的,可直接落户。


广州则取消硕士研究生、博士研究生等人员入户社保参保年限限制,只需在广州现引进单位有参保记录,本科生连续半年社保可入户。在保定、姑苏、呼和浩特等城市则发布了各种人才方针,涉及购房补贴相关内容。


房住不炒现已被重复强调。4月19日的中政会上现已提出,2019年“以稳为主,一城一策”的方针基调不会改动:一方面,中央坚持住宅居住特点、紧盯房地产金融危险、分类辅导、稳步推进房地产税立法的大方向将保持不变。


另一方面,各地结合房地产商场运转现状,活跃落实主体责任,调控方针以稳为主,一城一策防止楼市大起大落。4月19日,住建部门对涨幅较大城市预警提示。依照稳妥施行房地产长效机制计划确认的月度分析、季度点评、年度考核的要求,对一季度房地产商场运转状况开展专题调研并对房价、地价动摇起伏较大的城市进行了预警提示。


对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示,要求各地始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,夯实主体责任,保持政策的连续性和稳定性,防止出现大起大落,确保房地产市场平稳健康发展。一城一策还延伸至了土地端。


4月17日,自然资源部门发出告诉,要求根据产品住宅库存消化周期,拟定施行本年度住宅用地分类调控方针。银保监部门发文称,持续遏制房地产泡沫化,操控居民杠杆率过快增长。


释放的各种信号现已表明,下一阶段房住不炒仍是调控的中心。“以稳为主,一城一策”的方针基调不会改动。

开发商们从业以来最难过的一周。继7月30日中政会再提“房住不炒”,并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,央行也在本周两次对房地产行业点名。


7月31日晚间,央网显示,于7月29日(周一)在京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,座谈会“点名”房地产行业占用信贷资源较多,各类银行要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放。


8月2日晚间,召开了2019年下半年工作电视会议。近5000字的会议通稿中就提到,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,按照‘因城施策’的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。


从2017年7月24日至2019年7月30日,以经济为主要议题的中政会已经召开了八次。除了2018年10月31日和2018年12月13日两次会议未提及外,其他六次会议都对房地产市场作出了重要表述。


2019年一季度,由于政策放松的预期以及资金面的实际宽松、信贷利率的实际下行,房地产市场呈现出升温状态,楼市“小阳春”起量,热点城市抢地风潮再起。


这种背景下,中政局4月19日召开会议再次提及房住不炒,定下楼市调控基调之后,后续部委和地方政府的调控政策也随之而来。据统计,2019年上半年,全国房地产调控政策达251次,相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。


调控放松蝴蝶效应


随着2018年底土拍的“觉醒”,各城市开始为“因城施政”做出调整——纷纷开始给楼市松绑。


目前全国已有25座城市给与楼市松绑,取消限购,取消限售,放松限购、限贷、限价、限签政策开始在各大城市陆续上演。这两天,又有城市传来政策放松的消息,杭州、上海。如果按照放松的城市政策来看,分以下几类型。


其一是取消限价城市。衡阳,2019年1月1日起,暂停执行2017年起规定的商品房限价政策。广州,在执行的一刀切限价政策改为根据周边楼盘的价格浮动调整限价。北京,2019年1月9日,拟于近期挂牌出让的两块住宅用地均不设定住宅销售限价。佛山,取消楼市限价,变为单合同。阜阳,国土局官网上挂出的地块信息显示,2019年以来所有地块,限价要求消失。


其二是放开限售城市。太原2018年7月4日,取消限售。大连取消了参与积分落户的房屋在办理落户之后,3年内不得抵押、转让的规定。取消落户新市区满5年可迁主城区的限制,只要在主城区有合法稳定住所即可迁移落户。

 

其三是解除限购或放松限购城市。2018年1月5日,兰州市房管部门在官网上挂出一则公告,取消了部分区域的限购政策。2019年8月6日,上海自由贸易试验区临港新片区将放开房产限购政策,由以家庭为单位的限购,转为以个人名下房产数量限购。购房资格由5年社保要求转为3年社保要求。合肥,部分区域购房不需社保证明。珠海,非珠海市户籍居民购房,从需要连续缴纳5年社保改为需1、3、12个月不等。


其四是放宽落户城市。广州,学士、硕士和博士入户年龄限制从35、40、45周岁放宽到40、45、50岁。南京,社保缴纳门槛由"2年内连续缴纳社保"转变为"累计缴纳社保不少于24个月"。杭州,针对却因工作调动造成社保补缴的,累计不超过三个月,视为符合购房资格。西安,凡是购房落户不再限制社保年限和购房时间,但是所购房产面积有一定限制。常州,官方宣布购房落户条件放宽。海口,本科以上或中级以上专业技术职称或技师以上资格人才从40岁放宽至55岁。专科学历或高·级工职业资格或执业资格人才也从40放宽至45岁。这两者皆是针对落户。


其五是楼市减税城市,深圳二手房的增值税附加税减半。南京二手房交易部分税费也减半。其六是其他松绑举措。青岛2019年1月3日,取消仅出台6个月的购房摇号政策,为本轮调控中的首例。天津2019年1月10日,将自持租赁住宅调整为可售住宅,为全国首个执行城市。与之呼应的是,就在730会议召开当日,辽宁大连与安徽合肥两地相继发布房地产调控新政。其中最受关注的是,大连“准跌不准涨”,即已取得预售证的项目,调整预售价格不得高于此前网签价格最低价,首次申请预售证的项目,6个月后,申报调整价格时,只可申请“下调”,且幅度只能在5%以内。


而合肥则是“三个暂停”,即对引发三次及以上群访群诉事件且没有有效解决措施的开发企业,适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。数据显示,上半年,我国房地产贷款增加3.21万亿元,占同期各项贷款增量的33.2%。个人住房按揭贷款方面,上半年,个人住房贷款占全部新增贷款的比例近23%。5月末,房地产信托余额3.15万亿元,较年初增加1665.97亿元,同比增长15%。不难看出,房地产销售市场虽然暂时遇冷,但总体仍然保持稳定,房地产开发依然旺盛,房地产市场整体收紧却没有失速。


据不完全统计,2019年1-6月全国至少已有25城出台松动政策,松绑方式大多因地制宜:取消限价、放开限售、放松限购、降低落户门槛或者是下调二手房税费等等。楼市回暖信号明显。上半年济南取消限价的消息,震惊了整个地产圈。毕竟像济南这样,3月21日官方公开承认“取消限价”的大城市,之前从未有过。除济南之外,北京、佛山、衡阳等地也在试水,阜阳属于默默放开,并未出示文件,只是“国土局官网上挂出的地块信息显示,2019年之后挂出的土地出让公告均取消了限价条款。


放松限购,今年全国已有高碑店、珠海、青岛、南京4城解除了楼市限购政策,兰州与合肥是部分区域。虽然只是部分区域、特定人群,但是对于楼市的影响是深远的。放宽落户、人才买房。各大城市对于人才争夺的战争从未放松,并且愈演愈烈。杭州在近期出台大专落户细则,让一二线城市的人才争夺战变为人口争夺战。呼和浩特更是推出3年内大学毕业生半价买房,首付仅需2成等巨大人才“诱惑”。二手房减税。自2019年起,全国各大城市已开始落实“减税降赋”,从一线城市到二线城市,均已开始对二手房税增值税附加税进行减半征收。


其他松绑举措。还有其他类型的调控政策开始陆续公布:人才购房补贴发放、房贷利率降低、贷款成数放开等,对于购房者来说,也是一大利好。其实今年以来,在“一城一策”的调控思路下,不少城市量身定制了适合自己的政策。接下来或许有更多城市会加入到“一城多策”大军中,楼市调控不再一刀切将成为共识。所以,对于下半年,放松调控将成为主要的主流。只要房价保持大致稳定,不要大涨大落,很多的限购、限贷、限价等调控措施都会慢慢撤离,以刺激市场,保住增长和就业。


调控政策松中有紧


最新数据显示,自4月以来,全国已有15个城市发布了收紧的房地产调控政策。市场整治是最为常用的政策。继4月初遵义提高二套房住房公积金贷款利率以来,已有哈尔滨、深圳、合肥、杭州等地提出对经纪机构、房企的不规范行为和市场乱象做专项整治。此外,多地重启“限购、限价、限售”政策。长沙停止执行对二套房的契税优惠,北京、西安等地收紧住房公积金等。其中,苏州于5月11日提出的限售政策备受热议。按照新规,苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新房限售三年,苏州工业园区全域二手房限售五年,此外还涉及预售条件与土地报价的收紧。


楼市自进入新一轮的调控之后,各地楼市开展“因城施策、一城一策”。但在这轮调控之中,不少城市出现了“24小时”政策,朝令夕改,迅速反转。开封发布了“取消限售政策”,但第二天便被撤回,市场一片哗然。然而不少城市发布过“24小时”政策,“一日游”之后便被紧急召回。2019年7月19日,开封取消限售是根据当地房地产市场的特点作出来的决定。“取消新房限售”政策经媒体报道后引发了广泛的关注,但仅仅是在第二天,该政策就被撤回。7月20日,开封市网发布了市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定。


除了此次开封发布了“24小时”政策外,全国不少城市曾出台过类似政策。2018年12月26日晚,衡阳市住房和城乡建设局表示将于2019年1月1日暂停执行《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》,此决定被外界解读为放开限价。在2018年12月27日,衡阳市便发布公告表示,撤销此决定。撤销的原因则为对稳控房价的复杂性判断不精准,对稳定预期的持续性认识不充分,文件出台引发了市场的误解和网上的炒作,其影响有悖于部门出台文件的初衷。


不完全统计,在此轮政策调控之前,呼和浩特、沈阳、佛山等城市均出现过类似的“24小时”政策,政策一经发布,短时间内便被紧急叫停。2014年6月13日,呼和浩特印发了《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》,文件指出,取消商品房销售备案制度,居民购买商品住房(含二套住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。此政策被解读为取消限购。而该政策也在一天之内被撤回,网上的文件消失。


买房是最好时机吗


中国房地产市场远远没有触顶,以房地产为主业的经营策略仍然不变,只是今后,企业的运营思路需要适时转变。伴随房地产市场调控的深入,房企回归理性,行业进入精细化竞争阶段。同时,作为房企的重要“粮仓”,土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大。房地产市场走势看什么?短期看政策,中期看政策,长期还是看政策。房价未来走势如何,还要看具体政策。一旦政策放松,根据当前楼市“供不应求”的状态,房价仍有可能出现上涨。事实上,无论政策如何变动,对于普通居民而言,最为关注的永远都只是“房价”。


买房最好时机在于以下八个情形,这是最合理的。1.有经济、有条件、有能力、有资格、有房票的,资金早已经准备到付首付、或一次性买房的。2.没有抄底的想法,没有等房价暴跌、等调控降房价买得起时出手的心理,看中就出手。3.稳增长、保增长、救市、调控。4.印钞机开动,货币放水,降准降息,房地产贷款暴增。5.个人住房贷款加杠杆,房贷首付低、贷款利率低、税费低、财政补贴大。6.美元升值、人民币贬值、银行存款负利率、股市震荡、资产荒、资金荒。7.经济危机、金融风暴、楼市低谷期、调整期、房地产短周期的波动期、房企缺钱、库存高、负债高、地王频现、中小房企退出。8.性价比高、折扣大、优惠力度大、送的面积大、物管费高等。


好多最佳购房时机,最合理的买房时机,尽在严格调控、楼市低迷、别人不敢买的时候。如果按照这一规律,下一次最佳买房时机出现在2017年上半年或者下半年,你敢出手买房吗?因为现在买房,可能确实会赚钱,并且你可以获得一个机会成本,就是赢得了未来1年-2年抄底购房的机会。因为当前政策下,买房资格和贷款资格格外珍贵,说明房价上涨的压力巨大。现在买房的人,是明智的,因为过了这个波段,房价会大涨。那些永远不买房的人,将永远无法获得城市红利,无法获得财产性收入,无法抵御通货膨胀。


从专业投资者的角度来看,关键是你能否把握住最佳买房时机,做波段,赚到钱。赚钱才是王道,不赚钱的投资就是耍流氓。现在,2019年,依然是买房最好时机,因为房地产短周期的波动论一直存在。在这房地产短周期的波动期中,过去十二年,一线城市与31个二线城市及全国主要三四线城市,最佳买房时机的最合理时段一共出现了8次:分别是2002年初、2004年、2005年初、2008年下半年、2011年下半年、2014年下半年、2016年、2018年9月5月。毫无疑问,老谢通过十多年买房投资的一个经验,结合最新的货币、经济、政策、利率、供需、库存去化周期变化的实际情况,把波段论分享给更多的人。


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