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深圳房价“横盘”30个月,投资客折戟

资讯中心 媒体 发布时间:2019.08.09 07:22:54
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来源:中国房地产报深圳 思琳


自2016年之后,深圳房价已近30个月“横盘”了。


据深圳市房地产信息平台显示,深圳新房均价最新的数据为2019年4月24日,其成交均价为52104元/平方米,而在2016年10月,深圳新房均价为55611元/平方米,自2016年10月出台新一轮楼市调控政策以来,已连续多个月下降。


2019年7月,深圳官方宣布不再更新房价信息之后,深圳房价再一次成为购房者关注的焦点。



(▲图片来源:深圳中原研究中心,数据截至2018年12月,图中元/平为“元/平方米)


对此,深圳市住建局表示,由于城市市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响,为了更准确地反映市场运行情况,在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上,将不再公布汇总后的成交金额及均价信息。


尽管如此,还是有不少购房者发现,无论是新房还是二手房,深圳房价已悄然“横盘”近30个月了,甚至不少2016年左右入手的炒房投资客表示,折合时间成本和机会成本,在“不涨即是跌”的情况下,他们出现了程度不一的“亏损”。


折戟的投资客


深圳楼市经历2015年疯涨之后,在2016年遭遇两次政策打压,即“3·25”政策(社保“1年改3年”,有贷款记录首付最低4成),以及重磅的“10·4”政策(社保“3年改5年”,认房认贷,有贷款记录首付不低于5成)。


据初略统计,自2016年以来,深圳涨幅超过3成的楼盘不足20%,超过2成的楼盘也属于少数。


以持有三年时间计算,算上房贷利息等资金持有成本,尤其是近两年深圳首套房从基准上浮5%至15%,交易时的中介费以及各种税费,深圳各区大多数近两年买入的楼盘并未能实现盈利。


以新盘为例,2016年,龙华某大盘在宝安体育馆盛大开盘,均价在5.8万元/平方米左右,尽管比2015年一期开盘高出了近1.2万元/平方米,但3小时内,1046套房源依旧被抢购一空。


2019年7月,该大盘又一次开盘,几个折扣算下来,现场开盘均价在5.8万元/平方米,均价基本等同于2016年时的开盘价格。


目前,该盘一套建筑面积在73.42平方米的三房两厅二手房,链家挂盘价格在435万元,折合每平方米5.9万元/平方米,负责该片区房源交易的中介声称,业主为原价急售,价格还可以让步。



▲截图来源:深圳链家APP


而同等户型在2019年5月份,实际成交价格为419万元,折合每平方米5.7万元/平方米,基本与2018年开盘同期价格无异。



▲截图来源:深圳链家APP


无独有偶,龙岗龙珠花园,2016年6月成交一套建筑面积在60.4平方米2房1厅的二手房,当年成交价格为218万元,而2019年5月份,同户型的房子,成交价格依旧为218万元,价格丝毫未有变化。






除了“僵持”的涨幅,还有部分楼盘涨幅也明显跑输大市。


龙岗的佳兆业可园二期,一套建筑面积在69平方米的两房两厅房子,目前挂牌总价为335万元,折合单价为4.83万元/平方米,2016年8月,其成交价格便已达4.9万元/平方米。有业主甚至表示,450万元买入的房子,供了两年,贴了装修费用,最后卖出价格为480万元。


假定以一套成交总价为400万元的房子来粗略计算,业主按揭贷款买房,首付3成为120万元,贷款280万元,供楼20年,月供为7000元/月,三年累计26万元,支付利息1.1万元,利息40万元,累计投入现金190万元,按照理财5个点来计算,机会成本损失30万元,累计损失75万元。如果为全款购房者,算上税费5万元,累计投入现金405万元,按照理财5个点来计算,机会成本损失60万元,累计损失65万元。


“尝到2015年深圳房价暴涨的甜头后,有朋友一次性出手好几套,但现在处境比较尴尬。”投资客刘天(化名)认为,现在楼市出现分化,涨幅差异大,2016年之后买入的楼盘涨幅都非常小,尤其是放盘量大毛坯多的楼盘,投资客扎堆,不降价很难卖得动。


购房者李想(化名)算了这样一笔账,总价500万元的房子,350万元贷款,基准利率30年月供1.8万元,高杠杆(1成首付)贷款450万元,基准利率30年月供2.3万元,月供都很高了,如果涨幅不超过20%,铁定是亏损的。


二手房价涨幅分化


根据深圳中原研究中心数据,今年上半年二手住宅成交均价为52543元/平方米,较去年同期上升4.2%。


南山依旧为均价最高的区域,均价达86343元/平方米,龙岗成为了上半年均价最低的区域,为39720元/平方米。




分区域来看,据深圳中原监测数据显示,在新政前后一周年期间(新政前:2017年8月1日-2018年7月31日,新政后:2018年8月1日-2019年7月31日),以深圳目前均价最高的南山区为例,在统计的29个热门楼盘成交均价当中,涨幅最大的为现代城华庭,其涨幅比也不过为22.79%,排名第二的为观海台花园,涨幅比为15.17%,甚至有3个楼盘成交均价出现跌幅。


再来看近几年西部受到政策利好,同样热门的宝安区,在统计的40个热门楼盘成交均价当中,有12个楼盘成交均价出现了下滑,有个盘成交均价甚至下滑了3.86%,而涨幅最高的为领航里程花园,涨幅比也仅为11.22%。


近几年新房入市较为稀缺的福田区,整体的涨幅也略低于西部,涨幅最高的楼盘为帝港海湾豪园,涨幅也仅为11.82%。


在全市供应大户以及刚需购房者占主导的龙岗区,在44个热门楼盘成交均价统计样本当中,个盘成交均价下滑的甚至占比总数量一半之多,达24个,跌幅最大比例为4.95%。涨幅在5%以下的楼盘占据了15个。


同样情况的还有龙华区和罗湖区,在统计的几十个热门楼盘当中,大多数涨幅在5%以下,跌幅楼盘超过了三分之一。


拉长时间来看,深圳是5年来全国房价最为高企和坚挺的城市。官方数据显示,2015年至今年一季度,深圳新房均价由不足2.7万元/平方米涨至5.4万元/平方米。新房均价在2016年6月出现峰值,此后受调控影响趋于平缓,维持在均价5.4万元/平方米左右。


二手房自2015以来总体呈上升趋势,至今年一季度约5.5万元/平方米上下,但涨幅整体趋于平缓。


投资占比下滑


从国内目前的房地产政策和整体环境来看,未来几年对炒房投资客来说,可能也并不太友好。


2019年的楼市主基调,依然是“房住不炒”。


2019年7月30日,中央政治局召开会议分析研究当前经济形势,除了“房住不炒”的定位之外,还首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,信号已非常明确。


央行官网显示,人民银行在8月2日召开了2019年下半年工作电视会议。近5000字的会议通稿中就提到,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,按照‘因城施策’的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。


回到深圳市场,由于去年年底多城调控放松,预期转向,加之大湾区规划纲要出台,今年年初市场成交迅速回暖。不过在3月过后,需求有所下滑,政策面也有所收紧,先是住建部点名房价波动的大城市,然后银保监会、央行、中央会议多次重提“房住不炒”,房地产资金管控加强,市场成交逐步下行。


据深圳中原研究中心数据统计,2019年上半年,深圳三级市场投资占比约为29%,较去年小幅回升。不过从4月中下旬开始,全国政策收紧,金融监管加强,市场预期下滑,市场成交也逐步下降,投资客入市更为谨慎,观望情绪升温,投资占比也呈现下滑趋势。


同时据社科院数据显示,2019年6月,一线城市房价平均环比下跌0.615%,涨速比上月下降0.753个百分点,其中,深圳环比下跌0.98%,跌幅最大。而自2018年1月以来,一线城市中,房价累计涨幅最高的为深圳,这个比例为2.92%。


深圳房地产行业资深研究人士徐枫认为,在深圳市场,国家政策导向趋于明朗,房产流动性在进一步压缩,如果做房地产投机,特别是多套房的炒作,在2016年之后的市场基本是套牢的,而这对多套房投机的人来说,房价涨幅不超过20%,投资客基本上没有多少利润可言,在未来严控之下,房产的投资回报率还会进一步下调。


广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,上半年深圳市场相对理性,房价也维持在非常的小范围内波动,未来政策调控大概率维持现状,2019年全国房地产调控分化严重,但无论是加码还是放宽,最终目的都将是稳地价、稳房价与稳预期。


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