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重大信号!深圳已有银行收罚单、房企“借钱”困难、成本猛增……

南方楼事 发布时间:2019.08.14 13:20:37
浏览:7150

编辑自:南方楼事(QQfangtan),部分采访素材来源南方楼事

资料来源:南方楼事、第一财经、北京商报、观点指数、搜狐焦点

转载请注明以上信息




楼市调控再加码!


近日,多家媒体报道,银保监会发通知称,因部分城市房价过热、房地产信贷规模过高的原因,监管将在32个城市展开房地产贷款业务专项检查,北上广深都在名单里。


这意味着,房地产融资进一步收紧。


对房企来说,《通知》无疑是夏日里的又一股寒风:融资通道收紧,融资成本上升……借钱更难了。


有银行相关人士告诉南方楼事,最近针对房企融资贷款审核越来越严,通道收紧了,部分中小银行已暂停与部分激进拿地的房企的合作。


另一方面,目前深圳已经有银行因贷款违规挪为购房用途受罚。


01多家房企被暂停融资?


上周末,多家媒体报道称银保监会发布《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(下称《通知》),决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。


《通知》提到,因部分城市房价过热、房地产信贷规模过高的原因,监管将展开房地产贷款业务专项检查,尤其针对银行通过表外、同业等渠道输血房地产市场的违规行为,将面临监管严格处罚。


昨晚,南方楼事咨询了深圳多家银行相关人士,均透露近期确实有收到《通知》。


不过,《通知》对大型国有银行影响不大,主要影响中小银行。


某国有银行深圳支行对公客户经理向南方楼事透露,他们银行在房地产融资这块一直都很严,没有太大的变化。


对房企来说,《通知》无疑是夏日里的又一股寒风:融资通道收紧,融资成本上升……借钱更难了。


融资通道收紧


某股份银行深圳分行对公客户经理向南方楼事透露,近期针对房企融资贷款审核越来越严,通道收紧。


他表示,以前只要房企任何一家子公司有二级开发资质即可,现在则要求必须是项目公司或者项目直接控股东有二级开发资质。此外,凡是打擦边球的都不予通过,现在能钻的空子都被堵住了。


6月开始,房地产开发贷的通过率明显降低。某民企银行深圳分行对公客户经理透露,近两个月就否掉了三笔以上。


另一位银行相关人士告诉南方楼事,大概在8月初发过内部文件,已经有银行受到处罚,其中有几家银行是因贷款违规挪为购房用途而受罚的。


房企融资成本上升


融资收紧不说,成本也在逐渐增加。


据客户经理透露,7月份开始,信托通道费用大增,从千分之三上涨到千分之五,甚至百分之一。


最明显的影响就是,房企融资成本也会随之增加。


“今年开发贷的平均成本在7%左右,下半年可能成本会上升。”


据观点指数统计,2019年上半年房企的平均融资成本为6.96%。单月来看呈现波动上涨趋势,其中2月、4月以及6月的融资成本相对较高,分别为7.32%、7.59%、7.48%。


从企业个体来看,也出现了个别小型房企融资成本高达15%的现象,另外债务压力较大的大型或龙头房企,发债成本高于10%的也不在少数。


若下半年,资金收紧态度不变,房企的融资成本还将进一步升高。


银行暂停与激进房企合作



大环境下,融资通道收紧,房企借钱的难度普遍增加。


而在银行内部,对于房企也有一套“筛选标准”。过于激进、喜欢玩高杠杆的房企,是他们“最不爱的”。


一名银行客户经理透露,诸如国有控股的房企,或者是TOP20强房企,或者是在深圳本地拥有丰富的土地储备,拿地均价比较低的房企,银行会优先选择合作。


对于拿地比较激进、或者开发比较激进、资产负债率比较高的房企,银行会谨慎考虑。


"举个例子,闽系房企大多相对比较激进,目前我们会暂时停止合作,哪怕以前合作过的,目前基本也暂停他们的融资申请,以观望为主。"


另一方面,《通知》信息被公布后,一张截图在多个业内微信群内广为传播,截图称:


旭辉、金地、禹洲、中铁建、融创、保利、富力、阳光城、荣盛、新城、泰禾等11家房地产企业被暂停一切资本市场融资(含供应链ABS)。


不过,大部分业内人士对该消息真实性持怀疑态度。


一位泰禾相关人士对南方楼事表示,该截图系谣言,“泰禾这两年就没有公开拍过地”。金地相关人士同样否认了该网传消息的真实性。


就在昨天(8月13日)的中期业绩会上,旭辉集团总裁林峰在答记者问环节上,同样也否定了该传闻。


我们也问了名单上面其他的公司,至少包括我们在内,都没有收到正式的书面通知,甚至是窗口的指导。所以我不知道那个消息的来源是什么。


但是这不仅仅是针对一批企业,是行业政策。很多金融机构总体存量控制,增量收缩,这是一个大的政策趋向, 这个政策下面对行业基本上是一致的。”


除深圳外,其他城市也在逐步落实该《通知》。据第一财经报道,上海、广东地区多家银行人士对记者证实,行内高层已接到相关通知,估计文件(《通知》)下达已经在路上了。


上海地区某银行业内人士表示,今年监管对房企融资合规性检查相当严格,甚至对总额做了控制。


出于金额大、收益高、有抵押物等原因,银行以往信贷中房地产机构居多。如今地产信贷规模被大幅收紧,对于业务人员来说工作绩效会受到一定影响。


02哪些城市“危险”了


据第一财经报道,此次监管将重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务,包括开发性贷款和土地储备贷款、个人住房贷款、经营性物业贷款管理等,部分城市已入场开展检查。


据了解,《通知》显示,根据国家统计局发布的2019年6月全国70城商品住宅销售价格指数,结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单,本次房地产业务专项检查包括:


北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳等32个城市。


可以看到,北上广深均在其列。


在房地产信贷业务管理情况方面,检查要点包括:


房地产业务授信政策和内控制度执行情况;


房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资。


个人住房贷款管理情况,包括落实差别化信贷政策,执行最低首付比例和限贷政策要求,履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等。


此外是住房租赁贷款方面,包括与住房租赁企业合作情况,被中介机构套取银行信用问题,租赁贷款被挪用问题,为中介机构、住房租赁企业等扰乱租赁市场行为提供资金情况。


同时,此次专项检查的要点还包括信贷资金被挪用流向房地产领域,主要包括个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房,以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域;


资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;


并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于开发房地产;


通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况。


事实上,近期房地产融资监管趋严,5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(23号文)时,就强调违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房等为重点整治内容。


在23号文发布不久,银保监会又对地产信托融资展开大整顿,多家信托公司收到“窗口指导”。


有自媒体整理出近期房地产金融政策不断收紧的新闻:


7月3日,监管部门对部分信托公司开始了“窗口指导”。简单总结:房地产信托规模不超过2019年6月30日的规模,未备案项目一律暂停;地产公司并购类也算房地产项目,全部暂停;


7月6日,房地产信托过快增长被“点名”控制。银保监会开展了约谈警示,要求信托公司控制业务增速,提高风险管控水平。


7月10日,部分银行开始被“窗口指导”。监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行,要求控制房地产贷款额度。


7月11日,据传国投泰康信托 、光大信托暂停房地产信托业务 ”的消息。


7月17日,中国银保监会向至少10家信托公司发出窗口指导、约谈或警示,要求收缩房地产信托业务。


7月4日、5日两天,宁波银保监局开出39张罚单,对十多家银行开出总额约1275万元的罚金。


近日,央行一周内又两次点名释放房地产金融政策“严监管”信号。


03房企融资压力不断增大


据第一财经报道,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次银保监会发布《通知》,进一步体现了房地产领域稳金融的导向,也是“房住不炒”政策的进一步体现。


严跃进分析,从被检查的银行机构看,主要是包括房贷规模大、房贷业务风险大、和高负债房企合作密切、和交易火爆楼盘合作的4类银行。


从检查的具体内容看,将重点检查各类资金通过挪用和转道进入房地产领域的现象。类似检查也会对相关信贷部门提出更高的要求,这进一步证明了当前房地产市场的高压管控政策。


部分违法违规的商业银行显然也会面临监管风险,进而会合规放贷和进行贷后严格管理。


事实上,自今年5月银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》以来,房企融资压力开始不断增大。


川财证券分析,克而瑞公布的数据显示,7月份土地市场成交量已经出现了下跌,300城经营性土地成交建筑面积为1.79亿平方米,同比减少了8%,这表明房企融资压力的加大使土地市场有了初步的降温,预计在融资端收紧的大环境下,融资能力较弱和财务杠杆较高的中小房企面临的压力将会进一步加大。


根据申万宏源固收研究统计,2019年房地产企业发行的地产ABS放缓,截至2019年7月末已发行1105亿元,净融资额为604元。


此前2016~2018年发行量整体明显上行,地产主体ABS分别发行591亿、1266亿及2195亿元,净融资额分别为569亿、1146亿及1587亿元。


天风证券陈天诚认为,继地产信托、海外债政策收紧之后,监管此次欲针对开发贷、个人住贷管理发布相关政策,仍然属于“房住不炒”长逻辑下的重要环节。


综合来看,当前时点从拿地、开发、销售端的融资收紧,或对后续土地、住宅市场均产生一定影响,预计三季度销售、开工、投资、拿地或都将承压。


严跃进表示,今年房地产领域的管控总体趋严,而金融领域的管控更为严厉。


考虑到此前的地产信托融资收紧、海外债收紧,目前银行贷款收紧后,基本上使得房地产金融环境进入到一个更为严格的管控通道。其影响有三:

1.规范贷款资金流动,利好房地产金融市场的稳定;

2.对房企和购房者形成更大的约束,进而规范购地购房行为;

3.倒逼三季度相关城市和房企降价,进一步挤压房价泡沫。


据搜狐焦点报道,《通知》原文如下(上下滑动查看):

中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知


一、检查目的


坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,进一步推进银行机构贯彻落实房地产调控政策和监管规定,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为,高度警惕房地产泡沫化、金融化,着力推动落实房地产长效管理机制,不断促进房地产市场健康有序发展。


二、检查的城市


根据国家统计局发布的2019年6月份全国70城商品住宅销售价格指数,结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单,本次房地产业务专项检查包括北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳等32个城市。


三、检查机构和业务范围


各银保监局可根据重点城市的实际情况,自行研究确定检查的具体银行机构。各银保监局可选择房地产信贷规模较大或占比较高的机构、房地产相关业务风险较为突出的机构、与融资规模较大的房地产企业合作较多的机构、与交易火爆楼盘合作密切的机构等。各银保监局检查银行机构的数量原则上不得少于3家。


本次检查的业务范围,包括被查机构2018年6月30曰至2019年6月30日期间的相关业务,各银保监局可根据实际情况适当追溯或延伸。


四、检查内容和要点


(一)贯彻落实党中央、国务院关于规范房地产市场决策部署和监管部门规定的情况。


贯彻落实国家房地产政策和监管规定所采取的主要措施、取得的效果及存在的问题。


(二)房地产信贷业务管理情况


一是房地产业务授信政策和内控制度执行情况。


二是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资。


三是个人住房贷款管理情况,包括落实差别化信贷政策,执行最低首付比例和限贷政策要求,履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等。


四是住房租赁贷款方面。包括与住房租赁企业合作情况,被中介机构套取银行信用问题,租赁贷款被挪用问题,为中介机构、住房租赁企业等扰乱租赁市场行为提供资金情况。


(三)房地产业务风险管理情况


一是房地产行业风险预警和评估体系建设,以及贷后风险管理情况。


二是房地产相关制度是否健全、审慎和有效,房地产业务领域的数据治理是否到位。


三是房地产业务资产风险分类情况。


(四)信贷资金被挪用流向房地产领域


一是个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房,以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域。


二是资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。


三是并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于开发房地产。


四是通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况。


(五)同业和表外业务


一是对银行理财资金投向房地产领域非标准化资产的监督管理情况。


二是投向房地产企业或项目的同业投资风险审查、资金投向合规性审查及投后风险管理情况。


三是直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供融资,或以自身信用提供支持或通道等问题。


四是绕道违规办理土地储备融资、放大政府债务等问题,以多层嵌套方式违规流入房地产领域问题,委托贷款资金违规用于房地产领域情况。


各银保监局应于2019年11月20日前将检查报告及附表、典型案例等报送银行检查局。同时,各银保监局应于12月10曰前向被查机构印发现场检查意见书,并抄送银行检查局。


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