大湾区城市探索系列 : 二元化的惠州，一个躯壳多种人格?
惠州，一直是深圳房产圈逃不开的焦点话题。
各大房产讨论群只要讨论到惠州，“惠黑”和“惠吹”总能在房产讨论群撕出一片靓丽的风景线，深知“惠黑”说的有理有据，我个人难免会拿出一些不关痛痒的数据进行回击。
作为在惠州成长20年的我，对惠州赋予了不少感情色彩，惠城区中央的西湖、博罗县5A景区的罗浮山、惠东县的的海边、龙门的温泉等等...
这座城市有着其他城市给予不了的风景，自住无疑是个加分项，可站在房产投资角度，风景靓丽显然经不起推敲的。
那今天站在不吹不黑的客观角度，聊聊惠州房产那些事。
01
80年代看深圳，90年代看惠州
大亚湾是惠州南部的新城区，这是一个曾经与北海，海口齐名的地方，中国历史上第一轮房地产泡沫的发源地之一。
上个世纪80年代末，惠州市提出的口号是，“80年代看深圳，90年代看惠州。”
这个踌躇满志的城市准备依托总投资50亿美元的中海壳牌石化项目，20亿美元的熊猫汽车城项目，吸引全国的淘金者们来此开发房地产。
1992年，且不论吸引的外资，国内就有超过260亿人民币的热钱涌入惠州，全国的房地产开发商汇集在惠州，炒卖地皮，抢购楼房，开始了在惠州的“圈地运动”。
03
三城数据对比
三城热力图
据统计，2014-2018年，惠州卖了62.3万套一手住宅，深圳卖了20.4万套一手住宅，惠州的成交量比深圳、东莞、中山、珠海加起来还多。
一个产业GDP排50的城市、面积比东莞加深圳还多出一倍，常住人口仅有500万的城市，为什么能卖出那么房子，究竟是谁买走了惠州？
04
一分为二的惠州
惠城区属于惠州人，惠湾（惠阳，大亚湾）属于深圳人。
2018年深圳客和东莞客总计买走惠州71%的房子，惠州本地客户占比仅21%，其他区域的客户占比为8%。在户型成交面积上，90-120平方米的户型成交占比50%以上，套均总价为135万元，环比上涨3 .5%。
深圳客是成交的主流，本地客源主要集中在惠州城区，博罗片区和龙门片区东莞客源增长多。
东莞客户相对集中在博罗县的园洲和石湾区域，“和东莞只隔一条江，但房价便宜3- 4成，所以园洲和石湾的客户中，东莞客户的比例一直都很稳定，大约占4到6成。”
深圳客户集中在惠阳和大亚湾区域，2018年，惠州90-120平方米的新房销售占比最高。90-120平方米新房销售占比5成，总价100万元以上房源占比超4成，60-90平方米的房源销售占比27%，120平方米以上的户型销售占比9%。
从销售面积来看深圳客大多数选择三房户型，非常符合首次置业的刚需群体。
深圳高房价的背景下，临深惠阳，大亚湾价格仅在1万徘徊，在14号线的大声喧嚷下，直说深圳人买走了惠阳大亚湾也不为过。
05
地铁交通
临深一直是惠湾的卖点，买惠湾片区的深圳客，盼星星盼月亮都盼着深圳14号地铁线接轨惠阳，但从惠州市发改局的回复可见，深圳地铁14号线惠州段是由惠州来报建，但目前来说人口不达标不符合申报条件。
另外途径也明确此项工作由国家发展改革委、住房城乡建设部、铁路总公司分工负责研究。
深圳地铁14号线惠州段能否利用这一政策，需待国家具体实施细则出台后方可明确。
相对于惠州地铁交通窘境，我们再看看东莞的地铁交通已经和深圳“深莞一体化”，深圳地铁20、 6 、 11 、10、13、4号线共6条地铁线规划都介入了东莞各个城镇。
06
十年如一日的惠湾
曾有人戏言，深圳西部看不起东部，东部看不起东莞，东莞看不起惠州，貌似成为了一个投资共识。
上文说，在90年代的惠阳，曾大量卖土地给私人和开发商。除了卖地的惠州，当地产支撑这么庞大的城市面积建设，造血能力不足，只有通过土地买卖增加财政收入。
惠州的主要经济心思都投入建设惠城区，没意识到惠阳能承接深圳的产能，人口外溢。（地都卖的差不多了，哪里还有什么心思）
在常住人口1300万、实际人口已超过2200万的深圳，每年的新房销售量只有300万平米，存量二手房不到200万套。
东莞明确摆明了自己的姿态，做深圳的头号小弟，承接深圳的西部高新产能外溢，率先打通了与深圳的城际轨道。
惠州直到近几年提出的“深汕合作区”才是一个不错的利好信息，作为“深汕合作区”的必经地，惠州能否承接深圳东部的产能外溢？
07
惠湾房价
央视报道大亚湾“睡城”
之前大家都在说惠阳大亚湾是鬼城，主要是起源于2013年CCTV2来到大亚湾，看到几个刚刚交付的小区亮灯率极低，那时候坪山和大亚湾的断头路还存在，开车通勤非常不便利，随着媒体报道，大家也判断大亚湾是深圳客炒房炒起来的空城，鬼城。
随着这些年的交通的改善，入住率的提高，渐渐也有了不少居家生活气息，惠阳大亚湾早已不是当年大家所说的鬼城，我们接下来看看9年之间的惠湾的房价表。
大亚湾的九年
惠阳的九年
深圳的九年
从价格上来看，惠阳9年期间涨幅2倍，大亚湾涨幅3倍，深圳涨幅3倍，这样看起来并没有什么太大的问题，房产投资有个关键点，流动性！
惠州房地产市场一直是新房和增量的市场，二手流动性非常差，有价无市。
再看惠州定位，惠州作为深圳的卫星城需要承接深圳的传统制造业，承接深圳外溢人口，满足其居住需求。
现在的惠阳大亚湾的房子，虽说承接了居住需求，但在产业和交通问题迟迟未能有新的突破，临深终究还是要看“临”。
据我的了解，买惠湾房子的深圳人，实际上还是想在深圳上车，他们会把惠州作为一个跳板，为了未来的置换深圳埋下一颗种子。
但是惠州的房子，无非就是户型、山水，这些都是可以复制的，尤其在惠州惠阳，山水本身就不是稀缺资源。
08
临深看地铁
深圳北站到惠州大亚湾汽车站，运行时间约为100分钟，深圳北站地铁到公司假设为40分钟，平均通勤时间成本在2个小时以上。
这已经是人的通勤时间极限。
临深看地铁，14号线通车能不能有暴击？
可能性不大，惠阳天量的新房供应量和深圳客这些年的入场早已把价格预期抬高太多，即使14号线能到惠阳，房价短期涨幅几千有，长期看还是会回归理性的市场价。
站在地理位置来看，深圳的东进喊了那么多年，深圳东部还有大量的产业需要扶持带动，惠州作为东部临近城市，还需要更长周期的等待。
但是如果站在“跳板”角度来看，深圳上班却又无力承受深圳高房价，同时也不愿意退回老家或二三四线城市工作的刚需群体，退而求其次选择临深买房，惠州也是一个上车的好选择。
不黑不吹，单价1万出头单价，能买到大社区，大户型，总价100多万，牺牲通勤选择自住，也算值得购买。
未来的粤港澳城市群发展，惠州在未来的产业和人口容纳量供应上，可是远远超过东莞和中山，后发制人不敢说，最少惠州对比于内地的大部分城镇来说也是能抗通胀的不错选择。
纯投资角度来说，惠州不见得是个好的选择，原因不言而喻。
-end-