房产投资大坑揭秘|开篇01

原创巴乔三三房研社

房产投资是遵守市场定律的系统活，闭眼买睁眼涨的大水灌溉时代在2016年就已成过去式，接下来房产必定是混沌状态的市场。

为了在混沌中找寻规律，给予我们理性决策的指引，今天罗列三个城市的典型代表性楼盘，给大家结合案例阐述。

投资侧重升值

住宅投资收益分两部分，升值收益和租金收益，在单边上涨的大趋势下，升值收益占绝对大头。

投资的收益率取决于房价涨幅和杠杆率，房价涨幅有三个关键因素：时机、区域、产品。

2015-2018年，是全国普涨时代，普涨是主角，分化是配角；其实，即使在全国普涨和城市整体上涨行情中，买对与买错的区别也是很大。

成都仁和春天三年来涨幅惊人

杭州余杭区的华元美林涨幅也不错

杭州市萧山区的金色钱塘三年接近翻倍

深圳市罗湖区的百仕达东郡三年来滞涨

优质学位老多层园岭新村持续上涨

福田石厦次新房学位房价稳字当头

深圳宝安中心区金鸿凯旋城和西岸观邸，相同板块的两小区，在三年时间内市场出现了价格分化。

深圳龙岗区横岗信义御城豪园，纹丝不动，现如今挂盘量175套

选择大于一切

剔除时机因素，剩下的就是区域和产品选择。

李嘉诚有句名言：地段、地段还是地段。这里揭示了房产价值主要是土地价值的事实。但是，仅仅地段好还不够，产品也要好才行。所以，区域和产品同等重要。

上文举了三个热门城市的较为代表性的楼盘，想告诉读者们“时机，城市，板块，楼盘都决定了我们的投资收益率。”

房子是用来住的，用来满足人们遮风避雨、吃喝拉撒、社会交往、教育等各种需求。区域和产品因素可归纳为四大价值：居住价值、附加价值、金融价值、流通价值。

四大价值决定了房价可能达到的高度；四大价值的演变，决定了具体楼盘价格的演变，即房价走势和房价涨幅，进而关系到投资收益率，不可马虎。

那么，什么是好的选择？好的选择就是供应和需求的高度匹配、供不应求甚至经久不衰，坏的选择就是供需错配和需求衰减。

供需匹配原理图

2019年开始，全国整体进入横盘时代，分化是主角，二八定律会明显体现，买对了，跑赢通胀或领先大市；买错了，会跑输通胀或血本无归！

三三房研社推出房产投资大坑系列，结合案例进行阐述，敬请关注！

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