去年11月，金融街、华润分别以楼面价3.35万元/平、3.05万元/平高调进驻光明；今年上半年轰动深圳全市的“史诗级”五块宅地拍卖，其中两块地位于光明，土地楼面价分别约为4.2万元/平、4.28万元/平，被中海、电建竞得，地价的飙升让光明再一次成为“焦点”。
从土拍反观，光明楼面价突破“4”字头，正是三年前的龙华。
光明会不会成为下一个“龙华”？圳室长认为，光明是后起之秀，比龙华更具实力。
壹
“深圳北部中心”
龙华新区于2011年年底成立，龙华行政区则于2017年年初正式挂牌成立，近几年来，龙华成功实现了跨越式发展，从宝安区的一个镇到划分为新功能区，再跃升为行政区，从“福田后花园”蜕变为“深圳北中心区域”，成为了深圳最耀眼的行政区。
光明仿佛在复刻着龙华的发展轨迹。光明新区2007年8月成立，经过了十一年的沉淀，在2018年9月光明区正式挂牌成立，由功能区迈入行政区行列，成为深圳市第9个行政区，标志着光明的发展开始进入了新的阶段。
央视《新闻联播》介绍：“深圳宣布成立光明区，要在这里打造一个涵盖生物学、材料学、空间科学等重大科学基础设施的科学城……将为粤港澳大湾区提供重要的创新引擎，再次开启深圳创新引领发展的新征程。”
回顾这一路的发展历程，光明区的经济实力显著提升，2018年光明区GDP完成920.59亿元，经济总量即将迈入千亿行列。近日，深圳市福田区政府网站发布的《福田区2019年上半年经济发展报告》透露了2019年上半年深圳市十区主要经济指标，从表中数据我们可以看出，2019年上半年光明区地区生产总值以8.0%的增长率仅次于南山区、龙岗区，与龙岗区仅相差0.1%，远超龙华区3.5%的增长率。
在行政区挂牌成立后，光明区紧接着被授予“深圳北部中心”的发展目标，随后“世界一流科学城”的概念迅速崛起并正式开建，多次易址的深圳科技馆新馆最终也在此落子。
最新进程：今年3月1日，光明科学城启动区项目签约；4月4日，深圳市政府常务会议审议通过《光明科学城空间规划纲要》，规划将支持深圳未来集聚世界顶级大科学装置，为大湾区建成一座世界一流科学城。此举也意味着深圳在落实粤港澳大湾区规划纲要和市委六届十一次全会关于“着力构建现代产业体系”要求方面迈出坚实的一步。在《光明科学城空间规划纲要》获得通过的前一天，科学城启动区土地整备项目正式启动清拆，首批将拆除建筑物121栋10.5万平方米，这意味着高标准规划建设光明科学城取得重要进展。
贰
南山“外溢”的首选地
如今的光明，就如同当年的龙华，将来可能会承接南山外溢的人口，成为“南山后花园”。
此话怎讲？
圳室长认为：
第一，光明可能是南山高新产业外溢的首选地。
南山的地少、地贵、租金高，导致不少的高科技企业整体或者把研发部门前往其他区域。
光明科学城规划总面积达99平方公里，相当于9个深圳南山科技园，再加上光明临近东莞长安、虎门、松山湖等老牌制作业集中区域，有天然的地理优势。
近几年，研祥、迈瑞等南山领头高科技企业已经悄悄在光明拿地，建设新的总部。光明高新技术产业园区也已经吸引了广汽气团、丰田集团、中国石油、壳牌、六福珠宝等世界和国内五百强企业。
截至目前，光明区的国家高新技术企业已从2016年的360家增长至987家，年均增长66％，增速居深圳市第一。除了数量的提升，企业的创新研发热情也在增长。截至2019年6月末，全区5亿元以上大型工业企业建立研发机构52家，覆盖率100％。规模以上工业企业研发机构覆盖率达61.5％。
第二，光明可能是南山人口外溢的首选地。
产业到了光明，人也就跟着来了。2018年，南山本地生产总值达5018亿元，连续6年稳居广东区（县）第一、全国第三。新兴产业占GDP比重近60％，先进制造业占工业比重超过60％，现代服务业占三产比重近80％。
与之对应的是，到2018年底，南山拥有新一代信息技术产业人才47.73万人、互联网产业人才18.64万人、现代服务业人才36.41万人、高端装备制造业人才10.70万人……
这么多人，住哪里呢？除了大BOSS外，普通的中产阶级或年轻的码农不会选择被“豪宅化”的前海，也不会选择被“前海化”的宝安。据贝壳app成交数据显示，天健时尚空间一套74.37㎡的户型于今年5月成交，总价745万元，单价约10万元/㎡。那么，光明这块价格洼地一定是首选。
另外，光明还有一个最大的优势：光明是深圳目前最为充裕的土地资源储备的片区，可建设用地达100平方公里。
叁
轨道交通等配套助力
早在2016年，连接光明与南山的南光高速就已经取消了收费，两区之间通勤的效率也得到了大幅度提升，但这远远不够，如果光明想要承接南山的“外溢”，更重要的是轨道交通，只有交通更方便，才会有吸引更多的产业、更多的人。
据深圳地铁官方信息：8月8日深圳地铁6号线首列车顺利落轨长圳站，这标志着6号线将全面进入车辆调试、系统联调阶段。预计明年将同步开通地铁6号线一期和二期初试运营。
与此同时，地铁18号线也有新动态。目前，正在开展《深圳市城市轨道交通第五期建设规划》（以下简称《第五期建设规划》）的编制工作。该线路在《深圳市城市总体规划（2010-2020）》和《深圳市轨道交通线网规划（2016-2035）》中均有列入。
近日，深圳市公安局交通警察局发布了《关于地铁13号线科兴站工程施工期间调整交通组织的通告》，这也就意味着地铁13号线进入了新的建设阶段。科兴站为13号线工程中间站，位于科苑路与高新中二路、科华路的“十字”交叉路口，是13号线与21号线（规划中）的换乘站，其中车站东侧规划一条市政综合管廊，与车站共建。
早在7月20日凌晨，13号线科兴站一阶段一期交通疏解倒边顺利完成，为科兴站围护结构施工扩展了作业面，也为下阶段的施工提供了有利条件。
地铁6号线一期线路起自深圳北站综合交通枢纽，终于松岗站；其中松岗站、公明广场站、翠湖站、观光路站、上屋站、红山站6座车站为换乘站，可与5号线、4号线、13号线、6号线支线、11号线换乘。
地铁6号线二期线路北起深圳北站，南至科学馆站；其中换乘站5座，分别为银湖站、八卦岭站、体育中心站、通新岭站、科学馆站，可与9号线、7号线、3号线、1号线换乘。
轨道18号线西段起点为空港新城离岛西，经沙井至光明区光明城站枢纽，是原特区外第三圈层东西向联系的唯一轨道快线。
地铁13号线线路途经南山区、宝安区、光明区，该线路起自深圳湾口岸，止于上屋北站，线路两端均预留延伸条件，沿线设内湖全地下停车场，出入线与后海站接轨，连接深圳湾口岸与公明市域。
除了轨道交通，近年来，光明区在医疗教育等方面也进行了不少投入。
目前中山大学深圳校区已经开建，预计明年将迎接首批师生；深圳实验高中部（光明校区）和九年一贯制学校，初中部今年已经开始招生（面向光明全区），小学部明年招生。同时，中国科学院深圳理工大学、中山大学深圳附属学校初中部、华中师范大学附属光明勤诚达学校、凤凰学校、百花学校等一系列学区都落址光明；市中医院（光明院区）、中山大学附属第七医院都是光明区重要的医疗配套设施。
肆
多个项目待入市
在这样的环境下，房企纷纷争先入驻光明，而土地市场的升温，正是意味着开放商对片区未来价值的看好。
2013年光明出让的首宗居住用地，被盛迪嘉集团以14.1亿元拍得，溢价43%，成为当时的新地王，其楼面地价为0.75万元/平。
2016年6月，龙光以总价140.6亿元拿下光明凤凰传奇地块，直接把光明的楼面地价拉升到2.76万元/平，是当年深圳总价最高的地王。
2018年11月，金融街、华润分别以楼面价3.35万元/平、3.05万元/平高调进驻光明；值得注意的是，这还是在政府强力调控政策下的地价表现。
今年上半年轰动深圳全市的“史诗级”五块宅地拍卖，其中两块地位于光明，被中海、电建以土地楼面价分别约为4.2万元/平、4.28万元/平竞得，再一轮创新高。
房价上涨的直接推动力是地价。目前光明新房的价格普遍在“4”字头，二手房价格在“2”字头，而南山部分二手房已经夸张到超过10万元/平，这么大的房价差怎会不吸引南山的码农们呢？
目前，光明有哪些楼盘值得我们关注呢？上周末，圳室长特意前往光明实探。
01建发小巨蛋（璟悦轩）
【基本信息】
位于光明公明片区，建设用地面积约0.8万㎡，总建面约6.7万㎡；土地用途为商业用地，产权40年；项目规划地上2栋29层塔楼构成，底下设有3层裙楼商业，地下2层地下室，包含商业、商务公寓和公共配套等。
【项目户型】
38㎡-49㎡，能有3个居住空间，挑高3.6米，二层可以站立。
【交通配套】
项目周边规划2条地铁线路，地铁6号线在建，预计2020年通车，南庄站距离项目800米，步行大约10分钟，从南庄站出发，13站到深圳北站。地铁13号线公明南站距离项目约500米，预计2022年通车，从公明南站出发，19站可到达深圳湾口岸。目前，项目公共交通出行不太方便，驾车从福田出发，走龙大高速、南光高速，大约需要1小时到达项目。
【项目节点】
目前项目工程进度在第4层，预计会在9月中下旬开盘，样板房已开放，感兴趣的朋友可以实地参观。
圳室长点评：
① 项目周边目前暂无大型商业中心，距离最近的天虹商场约2.5公里，距离光明大仟里约2公里；
② 项目周边旧改项目多，东侧是南庄村，环境相对嘈杂；西侧紧挨万科华发旧改项目，该项目目前只是围挡起来，并无动作；附近还规划有宏发达叁旧改、公明兴发路片区旧改、深业信宏城等旧改项目。
02 龙光玖龙台
【基本信息】
项目内部规划包括居住用地、商业用地、公园绿地、城市道路用地和水域面积；建设用地约10万㎡，容积率5.12，建筑面积约51万㎡，总建筑面积75万㎡。
【项目户型】
二期将推售约96-143㎡三至五房。
【交通配套】
与在建地铁6号线和13号线的观光站无缝接驳，与光明城高铁站直线距离为3公里左右。
【项目节点】
项目去年推出的首批483套住宅单位已售罄，开盘当天现场可售房源加精装单价（4500元/平）为5.5-5.9万元/平；目前一期在售商铺，二期正处于认筹验资阶段，可能在月底推出。
圳室长点评：
这是圳室长周六踩盘看到现场最火爆的一个项目，不愧是2018年全年楼盘成交量龙虎榜的季军（1093套），看房客户源源不断，销售忙得应接不暇。
① 临路而建，三个角都存在路口，中低楼层应注意车辆和底商带来的噪音影响；
② 项目对面就是深圳实验高中部（光明校区）和九年一贯制学校，初中部今年已经开始招生（面向光明全区），小学部明年招生；
③ 项目自带10万㎡商业，解决了项目周边没有大型商业配套的问题。
03勤城达正大城
【基本信息】
占地面积20万平，是集住宅、公寓、办公、教育于一体的87万㎡城市综合体，分为四期开发。
【项目户型】
二期将推出住宅66-110平米两至三房，34-65平公寓产品。
【交通配套】
小区内有两个公交首发站，一期临近在建的地铁6号线光明起始站长圳站，直线距离约1公里，项目与13号线没有直接站点，但可乘坐6号线仅1个站到石岩的上屋北换乘该线路；项目旁还规划有18号线与29号线经过，预计设有站点，但这两条线路都属于远期及超远期轨道规划，所以不确定性非常大；项目距高铁光明城站约3公里。
【项目节点】
项目建设到7层左右，目前在申报备案阶段，预计月底推售住宅，公寓也将会在后期推出。
圳室长点评：
① 项目最大的优势是光明区首个百年学区，为深圳最大规模九年制公立中小学：华中师范大学附属光明勤诚达学校。总建面近7万m²，共设54个班，学区2520个，今年4月份已经开始招生，9月份将开学；还有2所幼儿园，每所12班制。
② 自带8万㎡的集中式商业，目前已经计划引入沃尔玛和万达影院。
③ 项目的位置略显尴尬，不在凤凰城规划范围内，且项目周边多以工业园区为主。
④ 小区楼间距15到20米左右，相对来说没有这么舒适。
有网友爆料星河天地将推出二期产品，但圳室长到营销中心后，发现现场极其冷清，销售人员也不愿意回答任何问题。
除了以上项目外，金融街、特建发乐府广场、绿地新都会等其他项目均在动工阶段，均没有营销中心，估计近期内不会入市，但可能年底光明就会迎来大量新盘。
文/黄佳燕
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