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案例分享 | 那些火爆深圳的旧改项目,如今已焕然一新!

渔村小民房 发布时间:2019.09.09 12:02:26
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当城市的摊大饼式扩张达到极限,不再有更多可以新建的空白用地,房地产市场便会步入存量价值时代。在存量时代来临的当下,城市更新,逐渐成为国内城市化进程新的增长点。

到2018年5月,全市已累计列入城市更新单元计划688项,拟拆除用地面积约52.73平方公里,完成城市更新规划审批417项,审计拆除用地面积约31.69平方公里。同时,规划落实了120所中小学、245所幼儿园、225家社康中心以及大量的公交首末站等公共配套设施。


旧改是什么?


旧改是城市更新的方式之一,是由政府主导,通过市场的力量即开发商进行旧城改造,为被拆迁的业主带来实质性的生活品质提升以及资产价值的提升。

旧改的目的是改善城市面貌和居民的生活环境,它是一项社会公共事业,核心在于提升整个区域的居住环境和公共配套。旧改是对城市现存环境中内部功能、建筑、空间、环境等进行的必要的调整和改变。

旧改到底能带来什么?


通过以下几个深圳旧改的网红项目,让大家感受旧改的意义和价值。


(1)华润城(大冲村旧改项目)

   旧改背景



大冲旧改是广东省最大的城中村改造项目,占地68.5万平米,涉及1000户原村民,300多户非农民的动迁、约7万居民人口的搬迁,1500多栋的房屋拆除。“大冲的旧改定位是,改造成高新技术产业发展的后勤服务基地。”




   旧改后利好



☑ 丰富区域功能配置,除居住外,更增加了商业、文化、娱乐以及部分研发孵化及专业展场等多项功能,挖掘土地潜力,使其生活配套具备齐全功能。为居民生活提供便利,同时增加高新产业的吸引力。



☑ 更新完善公共配套设施,按照新深标的要求合理配套公共设施和市政设施。原大冲小学用地扩建为中小学九年一贯制学校用地,规划一处公交首末站等,使居民能享受更加完善的教育交通资源。



☑ 新增公共绿地和活动空间。结合古迹建筑(大王古庙和郑氏宗祠)与古树设置公共绿地与开敞的户外活动公共空间,既满足居民生活需求,又增强归属感。



☑ 提高土地资源利用率,开发土地利用空间。规划结合地铁一号线再次布设站点,适当开发地下商业空间和地下车库,综合提升土地使用价值。


   小结



旧改促进大冲村的产业转型升级,比如时下最潮的万象天地,体现了强大的消费者引流和品牌号召力,拉动区域服务业的发展。逐步迁出村内的第二产业,大力发展高新园区配套商业及服务业,使第三产业成为大冲的支柱产业。


加强交通整治和环境综合治理,对重点地段(如深南大道沿线、大王古庙等)建筑群体进行详细的空间设计、环境设计、绿化配置。

(2)万科广场(新老西村旧改项目)


  旧改背景



万科新老西旧改项目占地面积约27万㎡,原有住宅约752栋,原总建筑面积约41万㎡。2002年被区政府列为重点改造项目。村里拥塞着500余栋3-5层高的私宅、工业厂房,布局混乱,几乎无公共绿地和公共活动空间,各项社会配套设施及市政设施建设较滞后。


   旧改后利好


☑ 强调地区功能的混合性,结合地铁三号线及站点建设,强化中心城的商业服务功能及塑造标志性空间;同时考虑客家历史建筑的保护,延续地区的历史脉络,扩大对外的街道界面,提升地区活力。


☑ 进一步提高片区内交通条件。打通德政路和部分城市干道,建立与城市相联系的微循环系统。部分车行交通转至地下解决,地面创造步行环境。强化内外部的道路交通网络,保障了道路交通的便捷与通达性。



☑ 强调公共空间的可达性、融合性。规划中步行系统将以龙城广场、三馆、客家建筑、地铁站点、商业、步行街为步行系统的骨架,建立整体的步行空间网络。


☑ 提升整体片区价值,规划有龙岗最大的购物中心——约15万㎡万科广场;160米的甲级写字楼——万科大厦,以及万科•天誉精装住宅、公寓等产品,完善龙岗CBD片区城市功能。


☑ 改善区域内公共配套设施。规划建设一所27班制九年一贯制学校、一所幼儿园、一所邮政所、再生资源回收点,并规划约0.8万个停车位,完善区域内教育资源和社会公共资源。


   小结


增强片区凝聚力和吸引力,新老西村处于龙岗中心城中心区商务圈核心地段,而且受益于地铁三号线建设,借助深惠路作为龙岗空间发展轴的优势,未来有望成为龙岗标志性景观大道,而深惠路附近的新老西村也将因此获益,潜力不容小觑。


(3)盐田佳兆业城市广场(盐田三村、四村和西山吓村旧改项目)


  旧改背景


涉及13个自然村,原居民1035户,需拆除建筑近2000栋,现建筑面积约47万平方米,盐田最大规模城市更新项目,为深圳市“十二五”标志性重大建设项目之一。


   旧改后利好



☑ 项目公共配套成熟,自带“双幼儿园”、48班6年制学校、双泳池、公交始末站、社康中心和建设中的地铁等全维度生活配套,满足居民美好生活的新需求。


☑ 旧改项目与产业有机结合,将整体搬迁项目与盐田河临港产业带融合互动,充分利用紧邻地铁8号线优势,在规划设计、商业定位、地铁衔接上着重发力,以高端精品来提升回迁物业的整体价值。


☑ 为居民带来全新的生活方式和消费模式,项目位于核心商圈,打造体量超13万㎡的两个商业MALL。以“MALL+融合式街区”的佳兆业城广系特色商业形态,打造“万象城的繁华+海岸城的休闲”。


☑ 有效提升居民的出行的便捷性。地铁8号线2020年预计开通、未来5站进罗湖,4站进沙头角,6站进莲塘口岸。


☑ 为居民提供开放的公共活动空间,新增文化休闲场馆,3大社区文化室,2大主题游泳池,篮球场。


   小结


项目全部建成后将提升整个盐田港后方区域。项目为107万平方米滨海综合体,含有超13万㎡巨舰商业。规模庞大业态丰富,能有效弥补盐田港后方区域的商业配套匮乏的状况,其中还包含3万㎡政策性人才住房,吸引更多人才。项目旁目前正在建设8号线,并在此设有盐田路站,其预计2020年开通运营,届时将弥补轨道交通的空缺。 


旧改的意义


从人文生活角度来看,实现居民从物质满足到精神丰盈。通过对土地的二次开发利用,丰富完善城市功能,为居民提供完善的公共基础设施,让居民享受丰富的商业生活配套,增加绿地提升居民的生活的生态环境,提升生活品味。


从城市发展角度来看,盘活土地价值,为城市挖掘空间的服务力。通过重新规划区域功能、对产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题进行调整,并发挥利用商业的运营服务能力,以此激发空间活力。


旧改是城市居民生活升级的需要,是实现人与空间良性互动的途径,更是城市发展的要求!


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