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10月月报| 新房供需下滑 二手量稳价升

中原大咖 地产 发布时间:2019.11.18 14:53:27
浏览:3662

01  宏 观 经 济 · 政 策

受十一长假影响10月制造业PMI回落

国内前三季度经济增速放缓

房贷利率正式换锚 整体变化不明显

深圳拟加快住房用地供应170万套

[宏观] 受十一长假影响10月制造业PMI回落

  • 2019年10月份,中国官方制造业采购经理指数(PMI)为49.3%,相比上个月降低了0.5个百分点。财新造业PMI录得51.7%,较9月上升0.3个百分点,已连续四个月回升。从官方制造业PMI分类指数中的生产指数(50.8%)来看,高于临界点,表明制造业生产继续保持扩张姿态。新订单指数降至49.6%,处于临界点之下,表明制造业的需求有所回落。另外,从业人员指数较上月有所回升,提高0.3个百分点,表明制造业用工量降幅有所收窄。

  • 10月官方制造业PMI回落主要受到十一长假因素的影响,下个月预计会反弹。

[政策]国内前三季经济增速放缓

国家统计局:前三季度经济增速有所放缓但仍居世界前列

10月18日,经济增速放缓情况,国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇表示,今年以来,世界经济和国际贸易增长都在放缓,国内经济下行压力较大。中央及时出台了一系列逆周期调节政策,较好顶住了经济下行压力。从前三季度主要指标来看,经济运行总体平稳。尽管增速有所放缓,但6.2%的速度在全球主要经济体里仍是名列前茅。同时,主要宏观指标仍然保持在合理区间。其中,从收入看,前三季度全国居民人均可支配收入实际增长6.1%,和经济增长速度基本同步,还要快于人均GDP增长速度;从名义增长看,前三季度全国居民人均可支配收入增长8.8%,还是比较好的一个增长。毛盛勇表示,尽管外部存在不确定性,但是国内确定性的支撑因素还是比较多,服务业支撑能力在不断增强、消费潜力不断释放、转型升级态势持续发展、政策效果持续显现。

统计局:1-9月全国房地产开发投资同比增10.5%住宅销售额增14.9%

10月18日,国家统计局发布2019年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况的报告。数据显示,2019年1-9月份,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1-8月份持平。其中,住宅投资72146亿元,增长14.9%,增速持平。具体到区域而言,1-9月份,东部地区房地产开发投资51680亿元,同比增长8.6%,增速比1-8月份回落0.2个百分点;中部地区投资20481亿元,增长10.0%,增速加快0.2个百分点;西部地区投资21754亿元,增长16.2%,增速加快0.2个百分点;东北地区投资4093亿元,增长9.9%,增速加快0.2个百分点。1-9月份,房地产开发企业房屋施工面积834201万平方米,同比增长8.7%,增速比1-8月份回落0.1个百分点。其中,住宅施工面积583683万平方米,增长10.1%。房屋新开工面积165707万平方米,增长8.6%,增速回落0.3个百分点。其中,住宅aaaaaaaaa08万平方米,增长8.8%。房地产开发景气指数方面,9月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.08,比8月份提高0.14点。

[政策]房贷利率正式换锚 整体变化不明显

房贷利率换锚平稳过渡,未来存进一步下调可能

10月8日,房贷利率正式换锚,目前已有多地公布了基于LPR(贷款市场报价利率)的新版房贷利率。纵观调整后的房贷利率,相比首套房,多数城市二套房贷利率微涨,但整体变动并不大,体现了利率稳定的导向。新规实施后,北京地区首套、二套个人住房贷款利率下限分别为5.4%、5.9%,即LPR基准分别加点55bp和105bp;上海地区首套个人住房贷款利率下限则为基准降20bp,即不得低于4.65%,二套房为基准加60bp,即不得低于5.45%;深圳地区首套、二套个人住房贷款利率下限分别为5.15%与5.45%,即LPR基准分别加点30bp和60bp。

北京银保监局:严防信贷资金违规流入房地产市场

10月12日,北京银保监局印发《关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知》,规范北京地区银行与金融科技公司合作类业务。《通知》强调要加强资金用途合规性审查,要求银行按照穿透原则,严查资金用途合规性,严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。具体为:采用自主支付的,应与借款人在借款合同中事先约定,要求借款人定期报告或告知贷款人贷款资金支付情况。通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式,核查贷款是否按约定用途使用。贷款发放后,应采取有效方式对贷款资金使用等进行跟踪检查和监控分析。

美联储年内第三次降息

北京时间10月31日凌晨,美国联邦储备委员会宣布降息25个基点,将联邦储备基金利率降低至1.5%-1.75%区间。这是美联储今年第三次降息。首次降息发生在2019年7月31日,第二次降息在9月19日,分别降息了25个基点。为何降息?与全球经济放缓,美国部分经济指标表现不如预期有莫大关系。工银国际首席经济学家程实认为,今年前三季度美国GDP增速持续下滑,已从3.1%放缓至2.0%再放缓至1.9%,表明美国经济增长在外部贸易局势变化和内部减税效应弱化的共同作用下开始趋缓。

[政策] 深圳拟加快住房用地供应170万套

深圳拟加快住房用地供应 2035年前筹建170万套住房

10月10日,深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》(征求意见稿)意见的通告。规定提出要增加建设用地、盘活存量用地、各类用地配建、公共设施综合开发等类型供应渠道,坚持新增供应和存量盘活相结合的原则,增加了未完善征(转)地补偿手续用地、历史遗留未完善出让手续用地、已建的合法用地、机关企事业单位存量用地建设公共住房等渠道,并最终研究确定了九种用地供应渠道。《暂行规定》提出,深圳市住建部门负责统筹全市范围内三类公共住房的套数比例,住房用地供应需落实2035年前筹集建设各类住房170万套的任务,实现市场商品住房和三类公共住房套数4:6的供应结构要求。

深圳在全国率先全面应用标定地价政策性住房地价三折起

10月21日,《深圳市地价测算规则》(以下简称《规则》)正式施行,标志着深圳建立了以标定地价为核心的“一套市场地价标准”,深圳由此也成为在全国率先全面应用标定地价的城市。《规则》积极引导市场主体利用存量用地建设安居型商品房和人才住房,对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定。标定地价是指政府为管理需要确定的,标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下,某一估价期日的土地权利价格。深圳规定,该《规则》的适用范围为深圳行政区域内,供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费的确定。这就意味着,深圳全域的建设用地地价都将受这部规则的指导。只有以划拨方式供应的土地,才不计收地价。

中原点评

10月全国范围内房贷利率正式“换锚”,但换锚只是利率定价标准发生了变化,房贷利率与原来基本保持一致,整体变化不明显。

年内,美联储连续3次降息,为市场提供了更加充足的流动性,自消息宣布后,美股三大股指全线收涨,中国股市两市也双双高开拉涨。预计,美国近期采取的降息等宽松的货币政策,会给亚洲经济体带来比较积极的溢出效应。

深圳已多次出台相关政策,加快市场住房供应,特别是增加人才安居房、保障房的供应,本月出台的《深圳市地价测算规则》更是限定了部分类型的住房的地价,进一步保障低收入人群的基本生活以及吸引高素质人才。另外,10月郑州也出台的人才新政,满足条件者可直接赠房,可谓“抢人大战开启新高度”,可见目前高端人才的稀缺性和对于一个城市发展的重要性。

02  新 房 市 场

10月新房住宅供应大幅下滑

访客指数震荡下行

公寓供应量大幅下滑

豪宅成交量价齐升

住宅占比54%,公寓占比42%

  • 10月新房市场共网签4915套商品房,环比↓9.3%,各类商品房网签量均有所下降,但豪宅网签393套,环比↑36.5%。

  • 10月住宅占比微增至54%,公寓占比微增至42%,商办及其他占比下降至4%。

新房市场整体网签量小幅下降

  • 网签数据显示10月全市新建商品房共成交4915套,环比↓9.3%;成交面积为41.76万平,环比↓7.8%,新房市场整体网签量小幅下降。“金九银十”成色不足,10月新房供应大幅下滑,整体成交量亦有所下降。

10月仅八项目获批

  • 根据市场监测,10月新房市场共有八个项目获批预售。10月新房供应仍以住宅为主,有六个住宅项目获批,零办公项目获批。

九个项目入市

  • 10月份新房市场共九个项目入市,其中六个项目位于宝安,南山、福田、盐田各一项目入市。深业中城仅推出192套住宅,认筹达到2794批,全程公证选房,最终叫号到240选房结束,这是今年以来第二个开盘售罄的项目。

访客指数震荡下行

  • 近两月的市场供应以住宅为主,住宅市场相对稳定,先行示范区的政策利好影响减弱。九月最后一天三项目入市开盘去化较为理想,访客指数达到一个峰值。十一黄金周访客量、成交量并没有大幅增加,十月底深业中城项目的入市,备受市场关注,但整体新房市场的访客指数震荡下行。

住宅供应大幅下滑

  • 10月共6个住宅项目获批,7个住宅项目入市。10月新增住宅预售2206套,26.5万平,面积环比↓54.7%,推售住宅3454套,38.6万平,面积环比↓32.1%。上月住宅供应达到一个高峰,本月住宅供应大幅下滑,11月潜在计划入市的住宅项目较多,年底供应将有所增加。

10月新房住宅周均开盘去化率持续上升

  • 10月有7个住宅项目入市,一手住宅整体开盘去化约四成,较上月有所上升。10月新房住宅周均开盘去化率持续上升,月初入市的佳兆业盐田城市广场因体量较大,开盘去化不到一成,而月底入市的卓越中寰、嘉信云峰开盘去化都在八成以上,仅深业中城一项目采用政府公证摇号选房并开盘售罄。

新房住宅网签量连续两月微跌

  • 10月新房住宅网签2656套,环比↓5.92%,网签面积26.7万平,环比↓3.34%,新房住宅网签量连续两月微跌。9月住宅供应达到高峰,但是整体开盘去化率仅三成,10月新房住宅整体开盘去化率上升至四成,但供应量大幅下降,“金九银十”成色不足。

新房住宅存量创本年度新低

  • 截至2019年10月底,深圳全市新房住宅存量为226.0万平,环比↓5.5%,根据过去一年平均成交量计算去化时间不到8个月。

福田、盐田、大鹏三区网签套数上升

  • 从区域网签套数上看,福田、盐田、大鹏三区网签套数上升。其中盐田网签369套,环比↑284.4%,而光明区网签227套,环比↓47.5%。

仅盐田、宝安、福田、南山四区有供应

  • 从十区网签面积及占比看,10月龙岗区网签5.10万平,环比↓23.3%,连续三月下降,但仍占比最大,其次是龙华16%,盐田13%。

  • 从十区供应面积及占比看,10月十区中仅盐田、宝安、福田、南山四区有住宅供应,10月宝安区有4个住宅项目入市,供应面积达到12.60万平,占比33%。盐田区仅佳兆业盐田城市广场一项目入市,供应面积为12.08万平,占比31%。龙岗区竟无一住宅项目供应。

8万价格段成交面积占比高达24.9%

  • 网签数据显示,10月8万以上、6-8万价格段成交面积占比均大幅增加,而4-6万、4万以下价格段成交面积占比均有所下降,8万以上价格段成交面积占比高达24.9%。

  • 10月均价8万以上的天健天骄、新锦安海纳公馆网签套数都在200套以上,分别位于10月新房住宅成交套数TOP10第二、第三位。

90-144平面积段成交套数占比53.2%

  • 网签数据显示,10月60-90平的刚需户型套数占比下降至43.2%,90-144平的改善型户型套数占比上升至53.2%,144平以上面积段占比微跌至3.3%。10月入市的住宅项目中深业中城、金众麒麟公馆、大悦城天玺壹号、卓越中寰四项目最小户型面积均在90平以上,90-144平面积段成交占比或将继续上升。

6万+成交面积占比大幅增加

  • 10月网签住宅项目共59个,其中有6万+成交记录的楼盘有20个,本月无保障性住房网签。

  • 10月新房住宅6万+楼盘共成交943套,占全市成交套数的35.5%;6万+住宅楼盘成交总面积为10.3万平,占全市成交面积的38.7%。

佳兆业盐田城市广场成交套数最多

  • 10月网签数据显示,佳兆业盐田城市广场网签343套,位居住宅成交套数TOP10榜首,其次是天健天骄、新锦安海纳公馆。10月共有四个项目网签套数超过200套。

  • 10月住宅成交套数TOP10共成交1606套,占全市成交套数的60%。

天健天骄成交金额最高

  • 10月天健天骄网签金额为28.47亿元,位居住宅成交金额TOP10榜首,其次是新锦安海纳公馆、佳兆业盐田城市广场。TOP10中有四个项目均价8万以上,仅一项目均价4万以下。

  • 10月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计106.44亿元,较上月增加了13.4亿元。

佳兆业房地产成交面积位居榜首

  • 10月佳兆业房地产住宅网签3.2万平,位居开发商成交面积TOP10榜首,其次是天健地产集团、新锦安实业发展。

  • 10月TOP10开发商成交面积共计15.7万平,占全市成交面积的59%,占比上升了3个百分点。

天健地产集团成交金额最高

  • 10月网签数据显示,天健地产集团仅凭天健天骄一个住宅项目成交金额达到28.47亿元,位居开发商成交金额TOP10榜首。

  • 10月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计103.46亿元,较上月增加了9.30亿元。

十一月潜在计划入市项目

  • 临近年底开发商推盘节奏或将加快,预计11月潜在计划入市项目共十六个,以住宅项目为主,具体项目入市时间有待进一步跟进。

公寓供应量大幅下滑

  • 10月公寓供应量明显收紧,批售面积为3.74万平,环比下降78.58%。

  • 网签数据显示,10月全市商务公寓共成交2078套,环比下滑5.63%;成交面积11.45万平,环比上升5.15%;本月公寓成交均价上升9.18%至59628元/平。

龙岗成交面积大幅下滑

  • 10月除了龙岗和坪山,深圳其他区域的成交面积均呈现上升状态。但龙岗依然是全市公寓成交面积占比最大的区域,10月龙岗成交面积为3.22万平,占全市成交的28.1%,佳兆业未来时代大厦为龙岗区的成交主力项目。

  • 10月除了坪山和福田,深圳其他区域的成交均价较上月都有所上升,龙华区受龙光玖钻项目备案影响,成交均价回升15.50%至62929元/平,成交均价涨幅最大。10月南山区公寓成交均价环比上升7.19%至103804元/平,为全市均价最高的区域。

45㎡以下公寓成交占比下滑12%

  • 45㎡以下公寓成交套数占比下滑12.02%至47.88%,此面积段内中洲湾和仁恒梦公园为成交主力;

  • 45-60㎡的公寓成交占比上升7.52%至23.92%,此面积段内合景同创广场备案量最多;

  • 60-90㎡的公寓的成交占比上升4.09%至23.44%,此面积段内龙光玖钻为成交主力;

  • 90㎡以上的公寓成交占比上升0.40%至4.76%,此面积段内华润前海中心·悦玺为成交主力。

300万-600万公寓成交占比升至三成

  • 10月总价在100万以内的公寓成交套数占比下降10.21%至4.19%。

  • 总价在100万-300万之间的公寓成交占比为60.49%,环比上升0.64%,此价段内佳兆业未来时代大厦为成交主力。

  • 总价在300万-600万的公寓成交占比为29.55%,环比上升8.79%,此价段内成交最为活跃的是龙光玖钻。

  • 总价段在600万-1000万的公寓成交占比上升0.74%至2.60%。总价在1000万以上公寓成交占比上升0.04%至3.18%。

中洲湾居成交套数榜首

  • 10月成交量TOP10榜单中,福田的中洲湾以338套的成交量位居第一名。

  • 公寓成交量前十榜单共成交1493套,占全市成交套数的71.85%。

中洲湾为销售金额冠军项目

  • 网签数据显示,本月福田的中洲湾项目共备案338套,成交金额为12.61亿元,位居全市公寓成交金额第一名。

  • 本月成交金额前十的公寓成交金额合计48.44亿元,占全市公寓成交金额的70.94%。

三豪宅项目入市

  • 10月有三个豪宅项目获取预售并入市销售,供应面积为8.95万平,环比上升0.35%。

豪宅成交量价齐升

  • 10月一手豪宅共成交393套,环比↑36.5%,成交面积为5.76万平,环比↑41.4%。

  • 成交均价为102381元/平,环比↑1.2%。

福田区豪宅成交占比约五成

  • 从区域来看,本月福田区成交面积占比最大,福田一手豪宅成交233套,成交面积为2.87万平,占全市成交的49.8%,福田区豪宅成交以天健天骄南苑为主。南山区一手豪宅共成交139套,成交面积为2.54万平,面积占全市比重为44.06%。本月福田区备案的豪宅项目套均面积偏低--为123平,因此,在福田区豪宅的成交套数比南山区豪宅套数高出67.7%的情况下,成交面积仅高出13.11%。从成交均价来看,南山区成交均价为104204元/平,居全市首位。

  • 分类型来看,本月住宅类豪宅的网签量为4.35万平,占比为75.60%,住宅类豪宅成交主力为天健天骄南苑。公寓类豪宅本月共成交1.40万平,占比为24.40%,公寓类豪宅的成交主力为华润前海中心·悦玺。

天健天骄南苑居千万豪宅成交量榜首

  • 本月一手千万豪宅成交套数共成交352套,占总成交套数的89.6%。

  • 千万豪宅中,福田的天健天骄南苑备案197套,位居10月豪宅成交量榜首。

1000万-2000万豪宅成交占比超八成

  • 网签数据显示,10月1000万以下豪宅成交套数占比继续回落1.72%至10.43%。

  • 1000万-2000万价段的豪宅成交占比下降1.19%至80.41%,此价段内天健天骄南苑的成交最为活跃。

  • 2000万-3000万价段的豪宅成交占比上升1.94%至6.11%。3000万以上豪宅成交占比上升0.97%至3.05%。

新房市场总结

  • 网签数据显示,10月新房住宅网签2656套,环比↓5.92%,连续两月微跌。根据市场监测,近两月的市场供应以住宅为主,住宅市场相对稳定,先行示范区的政策利好影响减弱,访客指数震荡下行,“金九银十”成色不足。10月住宅供应38.6万平,环比↓32.1%,但10月新房住宅周均开盘去化率持续上升,住宅供应很大程度上影响着市场成交量,临近年底开发商推盘节奏或将加快,11月多个热点项目计划入市,成交量或将有所回升。

  • 10月公寓供应量明显收紧,批售面积为3.74万平,环比下降78.58%。在近三个月供应较大的情况下,公寓成交劲头不足。网签数据显示,10月全市商务公寓共成交2078套,环比下滑5.63%;成交面积11.45万平,环比上升5.15%。价格方面,本月公寓成交均价上升9.18%至59628元/平。分区域来看,除了坪山和福田,深圳其他区域的成交均价较上月都有所上升。

  • 网签数据显示,10月一手豪宅共成交393套,环比↑36.5%,成交面积为5.76万平,环比↑41.4%。由于本月天健天骄南苑项目备案较为集中,福田区成为成交面积占比最大的区域,福田成交面积为2.87万平,占全市成交的49.8%。本月豪宅成交价段分布与上月基本一致,1000万-2000万豪宅成交占比超八成。10月豪宅市场有三个豪宅项目获取预售并开盘入市。开盘去化率均在七成以上,其中深业中城因为区位优势明显收到市场的高度关注,推出的192套房源开盘当天售罄,预计未来项目备案时会带动豪宅均价上升。

03  二 手 住 宅

二手住宅量价齐升

宝安区三年半来首次突破1800套

南山均价突破9万元

投资客占比小幅下滑

小户型成交占比下滑

二手住宅量价齐升

  • 根据国土局备案数据显示,2019年10月二手住宅共成交7165套,环比上升0.6%,同比上升89.2%;成交面积57.9万平,环比上升2.8%。

  • 深圳中原领先指数小幅上升,10月中原领先指数918.8,环比上升1.4%,二手均价54551元/平。从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看,中原经理指数在9月初升至高位后逐步下滑,10月初略有上升后,再次回落,处于9月以来的低点,但整体依然高于6、7、8月;报价指数走势略有不同,10月初依然维持高位,后虽有小幅下滑,但整体依然略高于9月。先行示范区政策公布两个半月,利好逐步消化,市场归于理性。

宝安三年半来首次突破1800套

  • 10月深圳各区二手住宅成交,三区成交量上升,三区下滑。其中,罗湖成交1129套,环比上升9.5%,升幅最大;而南山成交1119套,环比下滑3.4%,降幅最为明显。

  • 多重利好刺激下,宝安成交1813套,连续三个月超过龙岗成为成交最热区域,也是宝安自2016年4月来首次突破1800套。

南山均价突破9万元

  • 10月,全市二手住宅均价为54551元/㎡,环比上升1.4%;各区来看,七个区均价继续保持不同程度的上升。其中,其中,南山、宝安、龙华三区均价皆上升2.0%,涨幅最大;罗湖均价60207元/㎡,环比上升0.9%,升幅最小。

  • 南山均价最高,突破9万升至91530元/㎡;龙岗均价最低,为40499元/㎡。

投资客占比小幅下滑

  • 10月份深圳投资客占比继续下滑,818深圳建设先行示范区后,投资氛围有所上升,但近期市场回落,成交下滑,投资占比进一步下滑。

非深户购房占比下滑

  • 10月非深户购房占比23.9%,小幅下滑。10月市场整体回落,新盘供应也大幅下降,外地客户减少,非深户购房比例下滑。

小户型成交占比下滑

  • 10月全市二手住宅成交中,小面积段成交占比小幅下滑,中等面积和大面积成交占比都有上升。由于市场的转冷,投资客占比下滑,中小面积的成交占比也随之下滑。45平以下单位成交占比上升跌幅超1%,占比为12%;60-90平面积段成交占比近半,达到49%。

  • 10月由于小户型的成交占比下滑,1房和2房户型成交占比也随之下降,中等和大户型占比则上升。其中,1房和2房成交占比皆下滑2%;而4房及以上占比则皆上升3%至17%。

中 原 研 判

  • 从备案数据看,10月二手成交微幅上升,但是从实际成交看,二手市场成交量出现了较为明显的下滑。818先行示范区建设利好逐步消化,市场归于理性。

02  租 赁 市 场

需求下滑 租金下滑

难上租金领涨

龙岗租赁占比最高

需求下滑 租金下降

  • 据深圳中原研究中心监测显示,10月租金指数205.2点,环比下滑0.82%。当前全市租金71.2元/平·月,10月租金回报率为1.57%,小幅下滑,在目前租赁市场低迷,而买卖市场表现还较好的情况下,短期租金回报率难以止跌回升。

  • 租赁淡季下,市场需求下滑,租金也继续下降,预计11月市场依然较冷。

南山租金领涨

  • 10月全市租金下滑0.8%,达到71.2元/平。福田租金水平全市最高,为110.0元/平;南山租金紧随其后,达到103.4元/平。

  • 从各区租金变化幅度来看,七区租金都有下滑。其中,南山租金103.4元/平,下滑1.7%,跌幅最大;福田租金110.0元/平,环比下滑0.1%,跌幅最小。

龙岗租赁占比最高

  • 10月深圳各区租赁占比,龙岗租赁占比最高,达29.6%,上升2.5%。盐田租赁占比13.2%,上升4.0%,升幅最大;而福田租赁占比下滑最为明显,下滑2.2%至13.6%。

  • 在租赁户型方面,3房户型租赁占比最高,占比达35.6%,上升0.4%;2房户型租赁占比则下滑1.0%,占比32.2%。

中 原 研 判

  • 10月租赁市场需求进一步下滑,租金水平也随之小幅下降。四季度租赁市场依然处于淡季,需求不高,租金水平预计稳中有跌。

04  商 业 市 场

商业批售、成交面积大幅下滑

宝安一手成交面积占比接近九成

罗湖二手成交面积大幅上升

商业投资占比超七成

商业批售、成交面积大幅下滑

  • 10月共有5个商业项目获批,批售面积为12103平,环比下滑69%。根据网签数据,商业共成交120套,环比下降48%;共计成交6030平,成交面积环比上月下降56%。

宝安一手成交面积占比接近九成

  • 区域分布来看,10月宝安区一手商业共成交5269平,占全市商业成交面积的87%,观禧花园、万科星城、桔新微商大楼成交占主导;各区的成交面积环比都有比较大幅度的下滑,其中福田区、南山区下滑最明显,分别达到96%与55%;各区占比情况,福田环比下降21.5%,宝安环比上升19.3%,其他各区变化不太明显。

  • 40㎡以下和40-70㎡面积段的商业、商铺占比分别达到31%和56%,合计占比87%;100㎡以上大面积商业、商铺成交占比约为3%,200 ㎡ 以上的超大面积商业、商铺无成交。

罗湖二手成交面积大幅上升

  • 本月二手商业成交有所下降,成交面积为2.36万平,环比下降9%,成交套数为314套,环比下降22%。其中,宝安二手商业成交面积大幅下降,环比下降69%;而罗湖成交面积较上月呈大幅上升,涨幅达93%,另外,盐田在本月成交面积也有66%的涨幅。

商业投资占比超七成

  • 10月西乡商圈成交最热,占比超25%,其次是龙华商圈和横岗商圈。

  • 客户购买商铺用途以投资为主,投资占比超七成。

05  办 公 市 场

一手成交套数面积双回升

罗湖一手成交面积涨幅最大

龙光玖钻位居一手办公月成交榜首

二手办公成交面积下滑13%

宝安区二手办公成交面积涨幅超200%

一手成交套数面积双回升

  • 10月深圳一手办公成交393套,环比上升34.6%;成交面积4.5万平,环比上升74.3%。

罗湖一手成交面积涨幅最大

  • 网签数据显示,10月一手办公类物业有5个区有成交,其中宝安区成交面积最大,为16908平。

  • 其中罗湖、宝安和龙华成交面积大幅上升,福田区下滑明显。

十月网签榜单

二手办公成交面积下滑13%

  • 10月深圳二手办公类物业成交99套,面积合计1.34万平,环比下降13.2%。

宝安区二手办公成交面积涨幅超200%

  • 10月宝安区二手办公成交面积较上月涨幅最高,达226%。其他区,除了龙岗小幅上涨外,均出现了一定程度的下滑,其中盐田区下滑幅度最大为60%左右;南山区成交面积较9月只出现了1%左右的小幅下跌,相对较为稳定。

  • 10月福田区二手办公成交套数继续保持第一,为53套,占比54%;罗湖以19套位居第二;盐田区本月只有1套二手办公成交。

商办市场总结

  • 从备案数据看,商业共成交120套,环比下降48%;共计成交面积6030平,环比下降56%。受十一长假的影响以及先行示范区政策的利好影响力的减弱,投资者回归理性,一二手商业成交较9月均有所下滑。

  • 本月没有办公项目获批。从备案数据看,10月深圳一手办公市场继续上升,成交套数393套,环比上升34.6%;成交面积4.5万平,环比上升74.3%。二手办公市场有所回落,成交面积合计1.34万平,环比下降13%。

大佬论市  Alan点评

10月市场回落,新房供应下滑,二手也不及预期。国庆节市场已经和以往不一样,以前国庆黄金周是房地产销售的黄金时期,现在反而属于淡季。假期大家都选择出游,长假期出国或远行旅游,短假期就到周边城市游玩,因此,现在假期看房客户少。客户少,发展商也不推盘,同样选择出游,等假期归来才慢慢开始推。买方休假,卖方也休假,成交量自然受到影响。深圳市场需求旺盛,成交量与推盘量挂钩,推盘少,成交也自然就少了。10月深圳最火的项目深业中城,只有一百多套,但认筹2794个,冻结资金140亿,深业中城将市场的购买力吸引过去。从深业中城的表现可以看出,住宅与公寓市场需求的差距越来越大。深业中城尚有公寓在售,而住宅却一房难求,两者差距非常明显,不少其他项目的住宅与公寓也存在同样问题。公寓的优势在于不限购不限贷,但现在这一优势已经不明显。从居住角度看,住宅居住环境、氛围更为纯粹,比公寓更胜一筹;从学区看,虽然有传言未来公寓将与住宅享有一样的学区资源,但目前住宅明显更加靠谱;从首付看,住宅首付更低,公寓首付高;从税费看,公寓的税费更高,水电费也更高;从限售时间看,公寓限售五年,住宅只限售三年。从港澳台外籍购房条件看,个人只能购买住宅,公寓只能通过公司购买。住宅除了限购外,在其他方面都是更胜一筹。在投资潜力方面,公寓是不是就优于住宅呢?也不好说,这更与未来的政策相关。现在的公寓比住宅便宜,也是由于市场更偏向买住宅。而在限售政策出来前,市场更偏向买公寓,因此,未来投资更看政策。今年以来申请破产的房企每天超过1.3家,年内破产房企已经超过400家,业绩不错的集中在大型房企,小开发商难以生存,行业集中度进一步提升。即便大型房企,压力也不小,近期已经有大型房企传出调低薪酬。这两年房价升幅慢,而企业融资难度大、成本高,生存压力加大。在各地限价压力下,开发商加价难,甚至年底或许很多房企会为了冲业绩、冲指标,给出适当优惠,加快推盘,未来两个月是今年出货最后的冲刺期。在全国范围内,有些开发商已经停止拿地,部分推盘慢、不出货的发展商,由于资金压力,已经没有指标,无法拿地。


深圳 中原

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