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谢逸枫:我不担心中国房价史诗般上涨终结担心房价再次大涨

谢逸枫 发布时间:2019.12.02 10:53:34
浏览:5141

文/谢逸枫


未来中国房价上涨是否能够出现过去20年史诗般的纪录,答案是肯定的。因为中国房地产市场发展空间广阔,市场需求潜力巨大,城镇化到80%,房子是不够住的,还要努力干个几十年才能够完成。


某些经济学家根据所谓的经济告别高增长、缺房子时代结束、人民币双向波动、M2低增长、人口拐点、国际资本外流现象,就推断出未来中国房价史诗般上涨结束了,这是非常不客观科学的,完全是不懂房地产的表现。


根据自称为著名经济学家马某某10月30日发文讲,房地产“变天”了,房价上涨的逻辑在变化,未来中国房价史诗级上涨的历史结束了,关键就在于决定房价的这六大要素发生了颠覆性的变化。


其一是中国经济告别高速增长。


其二是房地产的基本面从过去的缺房子到现在供需基本平衡。


其三是人民币从过去单边升值到双向波动。其四是中国的M2从高增长到回归常态。其五是口周期历史性扭转,从婴儿潮到光棍潮。其六是国际资本的流向发生逆转。


具体看马某某说,中国房价史诗级上涨的历史结束了,关键就在于决定房价的这六大要素发生了颠覆性的变化:


第一,中国经济告别高速增长。高增长的推动力之一是高投资,而高投资的表现之一就是房地产的快速增长;过去投资增速在20%以上,房地产过去20年平均的增速也基本在20%左右,这个周期结束了。


第二,房地产的基本面从过去的缺房子到现在供需基本平衡。官方的数据,到2018年,城镇居民人均住房建筑面积39平方米,农村居民人均住房建筑面积47.3平方米。这个数字应该是大大低估了,我的测算,城镇人均居住面积应该是超过了45平,因为大量的小产权房,以及种种原因没有登记的房子没有纳入这个统计体系。国际惯例,人均居住面积超过35平,房价高增长基本结束,超过40平,房价大涨的概率很低。


第三,人民币从过去单边升值到双向波动。中国房价上涨的一个原因是在中国经济高速增长过程中,出口高速增长带来的人民币单边升值。其实,过去中国房价快速上涨的周期和中国出口高增长的周期是契合的,中国外贸高增长百分百结束,人民币从过去的单边升值走向了双方波动,房价大涨的动力大大减弱。


第四,中国的M2从高增长到回归常态。M2的增速从过去的两位数增长自2017年已经回归个位数,人民银行的印钞机从过去的高强度工作也回归常态,这是房价回归的金融逻辑,不再赘述。


第五,人口周期历史性扭转,从婴儿潮到光棍潮。中国房价每一波大涨,背后都有一波婴儿潮的推动。现在中国人不生孩子了,婴儿潮结束了,光棍潮正在走来,人口和家庭推动的真实需求大大减弱。


第六,国际资本的流向发生逆转。国际资本过去20年的基本流向是从发达国家流向新兴市场,现在则是大量的国际资本从新兴市场流出。过去这些流入新兴市场的资本相当一部分进入到这些国家的房地产和资本市场,推升了这些国家的房价。中国虽然显然仍然是全球资本流入最多的国家之一,但相对于过去的高速流入,资本进入中国的速度已经回归正常。


老谢非常不赞同这样的判断,首先是决定房价上涨的短期是政策,不是什么经济告别高增长时代,只要中国经济保持着4%以上的增速,房地产不存在任何问题,即使4%以下,也不意味着房价会大跌。其次是影响房价波动的供需关系,按照目前中国房子需求看,依然是缺房的,要不就不会大力建非商品房来补充。再其次是货币的增速下降,增量却一直不断上升,非标的资金与货币工具流进房地产市场巨大。


最后是人口拐点尽管存在,二孩的放开与居民收入及财富增长快速,不担心什么人口问题。况且光棍潮多,说明未来住房需求大,需要住房的人多。而国际资本对房价的影响非常小,不能左右房价上涨。


另外是人民币的贬值一直是存在的,双向不明显。


总结来看,未来中国房价史诗级上涨的历史结束的理由与根据是不客观、不科学的。按照未来的供需与政策来看,未来中国房价史诗级上涨没有结束。


按照国家统计局的今年前10月数据显示,作为下一个新20年房地产周期开启年,2019年销售额有望突破16亿元,房价有望突破1万元左右,地价再创一个新高,销售量保持着高位增长,房地产贷款占新增贷款保持四成以上,房地产对经济、财政的贡献非常巨大,这就是房地产史诗级增长,说明是没有结束的。


因此,不能盲目的下结论说什么房地产高增长时代结束,不要忽略市场的巨大发展潜力。


老谢需要指出的是,我不是担心现在房价下跌,不是担心房价未来下跌,是担心房价现在都开始反涨了,未来半年到一年再次房价大涨的可能,因为供应下降,需求上升,政策放松。


背后的根本原因与房价的上涨逻辑与前二十年一样,即由于政策在短期之内,无法及时有效抚平供需关系,难以短时间内解决供应端持续下降,也解决不了需求端积压上升的住房需求问题,就会出现政策放松,供需失衡,房价未来半年到一年再次出现大涨的可能局面。


按照老谢的分析来看,其一是政策已经调整,货币政策已经转变,足够说明政策见底,由收紧转向放松是大趋势。目前户口、人才的新政,直接突破限制的房地产调控政策,估计逐渐的放开是大趋势。这是完全符合中国房地产政策特征,即好时压坏时救。


其二是土地、住房供应端持续下降,住宅库存下降到最低历史纪录。按照供应下降的程度看,这是过去20年最严重的。


其三是需求端的压制,已经让购房者忍耐不住了。可想而知,需求端的调控抑制是暂时性的政策,不可能一直压着不放,不让人买房。

对于未来2020年中国房价怎么走,房地产政策怎么调整,房地产市场存在的问题是什么?不仅我这样的判断,就是经济学家盛松成也这样的判断。盛松成表示,当前房地产市场存在三个结构性问题——供需失衡、地区失衡和供地配置失衡。房地产投资下行所造成的供需缺口可能将导致半年到一年后房价上涨。


盛松成认为,为什么房价可能上涨呢?因为供给下降,供给减少了。现在大家比较担心的是房价下跌。很多人都会说,房价可能要下跌。


恰恰相反,我担心的是未来半年到一年以后,房价可能再一次上涨。我们现在控的是需求。而需求只能延缓。你不可能控了以后就不买房了。


现在不买不等于以后不买。而供给如果继续下降,一年以后房价很可能上涨。保持房地产投资适度增长、保持供需平衡,这与稳地价、稳房价、稳预期的目标是一致的。


供需失衡之外,房地产市场需要关注的第二个问题是地区失衡。在一、二线城市严控房价后,三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨均超过一线城市,这是我国房地产市场化20年以来的第一次。房地产市场需要关注的第三个问题是供地配置失衡,特别是一线城市的供地结构存在问题。


根据整合的2016年的数据显示来看,北京、上海、广州三个一线城市居住用地占城市建设用地面积分别为28.75%、28.51%、31.87%,都在30%左右,而纽约达到42%,东京城市圈更是达到47.6%。我国一线城市居住用地占比远远低于国际大都市,这是导致一线城市房价居高且不断上涨的主要原因之一。房地产调控应当重视起这个问题,优化供地结构,提高配置的效率。


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