权威：房地产市场顶点已出现，深圳或建立二手房指导价机制？

今日（2020年1月9日），在深圳市房地产业协会大会上，深圳房地产研究中心主任王峰发表了对房地产市场形势和政策导向的看法。他认为：

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1、全国房地产市场顶点已出现，未来逐渐转向存量市场。

2、坚持房住不炒，构建房地产长效机制为未来房地产发展的首要政策导向，全面落实“因城施策、稳地价、稳房价、稳预期”的长效调控机制。

3、在稳房价方面，对于深圳二手房，探索建立楼盘指导价格机制。

4、2020年深圳招拍挂住宅用地供应，建议保持2019年11块土地的规模，主要侧重市场需求比较旺盛的西部区域。

5、销售型公共住房最好不要入市，施行封闭式流转，抑制利用公共资源创造个人收益的投机行为。

6、改革房地产税收制度方面，建议完善差别化流转环境税收，施行租赁税收减免，开征房地产税。发挥税收调节作用，逐步减少限购、限售、限价等行政手段对市场的干预。

7、探索商品房现房销售，通过新出让居住用地合同约定，逐年提高新出让商品房用地项目现房销售的比例。

8、北上广深等一二线热点城市住房供需矛盾仍然突出，土地资源较为紧张，房价继续呈现上涨压力；部分中小城市存在过剩，市场有下行趋势。

附ppt内容，信息量巨大：

第1部分 房地产市场形势

1、全国房地产形势

2018年人均住房建筑面积39平米，已达发达国家平均水平，户均住房套数比例达1.09，基本告别住房短缺。

2、深圳房地产市场形势

新房方面：

2019年1-9月，深圳房地产行业的增加值占比GDP的9.2%，这个比例相较前几年的8%数值，有所提高。

截止2019年12月底，深圳商品住宅可售面积为303万平米，实际商品住宅卖了约492万平米，规模比批准预售面积高出很多，是一个历史高点。因为大湾区规划、示范区等一系列因素，深圳新房市场的需求非常旺盛。    

二手房方面：

深圳二手房总的成交全年增长20%，其中二手住宅增长接近25%，市场活跃度非常高。

2月大湾区规划出台后，二手房成交一直高位运行。8月中央支持建设示范区，需求得到进一步释放，与去年底二手房市场持续回落形成鲜明对比。11月豪宅税放宽，政策效应极为明显，市场加速成交。

总结：销售规模已到达房地产市场长周期的顶点，但北上广深等一二线城市供求紧张，房价上涨仍有压力。

意思在这些热点城市，房价仍然有上涨空间。部分中小城市由于市场饱和，房价会出现下行趋势。

第2部分 政策导向

房住不炒依然是主基调，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期，形成长期有效调控机制。

约20个左右房价高、人口净流入高的城市是调控重点对象。

1、完善深圳住房保障制度

深圳就两种类的住房体系，一种是租赁型，一种是销售型。这两类的公共住房主要是公租房为主，深圳有一些人才的政策，可以有一些政策性的出租。

其中，销售型公共住房最好不要上市，长期封闭流转。

2、完善住房租赁政策

深圳1070万套的住房中将近800万套出租，深圳80%的房子在出租，80%的人租房。租赁住房主要供给在城中村。

核心在于加快培育发展住房租赁市场，培育规模化专业化租赁企业，加强城中村规模化改造。

3、健全土地供应制度

增加居住用地的供应，采用“双限双竞”的方式出让土地，这种方式有利于房价的稳定。

建议在2020年继续保持去年深圳土地的出让规模，去年拿出了11块商品房居住用地。在居住用地出让的选址上尽量侧重需求旺盛的西部区域。

我们也不难发现，2019年关注度比较高的西部沙井片区，可售新房十分的少。

4、加强房地产金融管理

5、完善住房税收政策

完善差别化环节流转税收政策，采取扩大契税、增值税的税率区间，发挥税收调价作用，减少限购、限售、限价等行政手段对市场的干预。

6、加强房地产市场的管理