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盐田,深圳还潜藏着的最后一块洼地!

盐田区 经纪人 发布时间:2020.01.16 07:05:00
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做为深圳的关内四区之一,盐田为什么会走到今天?


盐田,当年和福田、南山、罗湖一起,并称关内四小龙,笑傲关外的龙岗和宝安,宁要关内一张床,不要关外一套房。


当年有多久呢,不过区区十五二十年。只用了十五年,深圳的日月就换了新天,宝安龙岗强势崛起,关内四小龙,只有南山持续坚挺,福田无悲无喜,罗湖没落,盐田直接被遗忘。


看地图上的行政区位,盐田真心不算差,地处中心腹地,海岸线很长,地理位置远胜坪山大鹏,相对龙岗、沙井、光明也有临近中心区的优势。


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先天区位不弱的盐田,怎么就被遗忘了呢?


两个因素:交通和土地。


盐田有74.99平方公里的土地,但大部分都是山地,能开发利用的平地只有23平方公里,不过四分之一强。交通方面,盐田南面临海,东西北三面都是大山,可以说四面都被封堵。想要抵达盐田,只能开山修路,开山修隧道的建造成本非常高。


因此,到目前为止,抵达盐田的公路只有深盐路、盐坝高速、武深高速和盐田坳高速四条。而武深高速和盐田坳高速连接横岗和龙岗,相比之下,大家更习惯走深盐路和盐坝高速,从罗湖抵达盐田。


山路建造成本高,难度大,通往盐田的高速多为双向四车道或六车道,和市内宽阔的大路没法比。路少车多,去盐田堵车是常态,尤其到了节假日,一大批游客从市内涌到大小梅沙和大鹏度假,堵车那叫一个酸爽。经常一大早出发,下午还堵在路上。


盐田的土地少到什么程度,我们看一看盐田可利用的土地分布。盐田只有三个可利用的平地区,分别是沙头角区、盐田港区和梅沙片区。说是平地,其实更像山脚下的缓冲区,有不少起伏的缓坡,并不像平原地带好利用。


沙头角区是盐田的老城区,老盐田人大多生活在这个区域。沙头角楼盘众多,居住氛围浓厚,是盐田最宜居的地段。有著名的中英街和沙头角保税区,早年的深圳人应该还记得明斯克航母。承载沙头角产业的沙头角保税区面积很小,只有0.27平方公里,主要以银行结算和传统的电子电器、针织服务、印刷包装等行业为主,没有什么高新产业,近些年大部分工厂已经迁出。


第二个是盐田港区,主要发展物流和仓储业,以深盐路和盐坝高速为界,南部填海区全是港区物流,北部是住宅区、生活配套和部分企业。


第三个就是梅沙片区了,梅沙片区非常小,依靠沙滩和海景资源,主要发展旅游业,以酒店、餐饮为主,配建了大量住宅。看到这里就很清楚了,为什么盐田长年跑输深圳大盘,因为短板太短,而且无法弥补。


交通和土地,这两点就把盐田锁死了。多年来,盐田一直只能围绕物流和旅游业做文章,旅游业留不住人,物流业留不住高端人才,盐田产业只能在中低端停滞不前。但,被遗忘的盐田,不代表没有任何机遇,这个机遇并不来自于产业的升级和迭代,而是来自于地铁的开通和潜藏的洼地。



8号线,第一条通往盐田的地铁姗姗来迟,2020年将建成通车。这条线和2号线连在一起,分为2号线东延段和8号线一期两段,2号线东延段设有莲塘口岸、仙湖路和莲塘三站,8号线一期设有梧桐山南、沙头角、海山、盐田港西、深外高中和盐田路六站。8号线二期工程将抵达大小梅沙,三期规划延长到溪涌,但等待周期过长,我们还是以明年通车的一期为准。


一个片区,地铁开通从0到1和从N到N+1的概念是完全不同的,对盐田来说,正是从0到1的突破。盐田多年来一直受制于交通,地铁开通,交通的短板弥补了一大块。

 


地铁是盐田的一大利好,不过,地铁从规划确定到开工建设,沿线的地铁盘都已经提前透支了一波涨幅,各个片区都是如此,盐田也不例外。那么,盐田的机会到底在哪里?


看盐田目前的二手房均价:


梅沙片区5万,沙头角片区4.5万,盐田港片区4万。而且,盐田大部分是2005年后的次新房和2015年后的新房,楼龄很新,加上盐田近海,很多楼盘还有海景的加分。


深圳楼市经过一年暴涨和三年横盘之后,只炒概念的投资客已经被洗的差不多了,剩下的多是刚需和理性投资客,投资逐渐回归了本源——居住。


经过综合客观的横向对比,盐田确实可以算是深圳的价格洼地。


但价格洼地并不等于价值洼地,盐田并不是所有的片区都值得买入。


首先要排除的是梅沙片区,梅沙片区先天腹地极为狭小,加上地处热门旅游景区,环境嘈杂,人流如织,并不是一个宜居之地,目前的价格只能维持很难再涨。


其次我要排除的是沙头角片区,沙头角是盐田的老城区,配套最为成熟,但片区开发最早,虽然宜居,但楼龄偏老,道路狭窄,城市界面并不理想。


这是我在半山腰拍到的沙头角全景,可以看出,第一,沙头角片区城貌老旧;第二,开发空间为零;第三,是一个群山环绕的狭小盆地。


生活配套最齐全的沙头角,配套全生活便利,价格反而更低。根据到地铁口的远近和楼盘品质不同,价格普遍在三万多到四万多之间,但正是因为配套不全,才更有增长的空间。


盐田多年跑输大势,输的太多反而过犹不及,会有小幅的回补,这是第三重利好。


所以,盐田区是一个被大家忽略价格洼地,但实际有增长空间的片区,预计第一波上涨会在地铁通车前后,第二波会在储备土地开发利用阶段。


盐田区作为关内四大片区价格最低,却最有想象空间的区域,值得关注,主要关注价格低于四万的二手及性价比高的一手新房


(本文作者:淘房会会员戴经理13751180385)



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