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人家有千万房子年终奖,我靠二手房数据当买房指南

呆呆咖啡馆 发布时间:2020.01.18 09:17:45
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人家的100亿。


又到年底围观大公司发年终奖的时间,我们来看看南都昨天的最新报道:


科技园的金蝶集团每年给创新人才发一套房子,今年发出了公司的第三套房,房产价值千万,靠近大沙河公园,紧邻深圳湾公园,居住环境一流。


还有个公司,公司给30名优秀员工发30万购房首付,支持员工买房。


另外一个曾经是深圳现在是东莞的公司,给员工奖励了一套200万的江景房。


看完后,只能感慨这都是别人家的公司!!关键是,别人家。


所以,没有别人家的公司的我们该怎么办呢?只能勤奋搬砖,不辜负人生了,万一哪天公司发达,老板开心呢?不过呆呆这样自由人,这样的希望也要破灭了,还是老老实实研究下去年的房产数据,想想2020年还可以在哪里买到合适的房子,买了就赚的项目还有没有。


呆呆不生产数据,但是手里经常有很多数据,这不,刚拿到中原地产的2019年楼市年度数据,今天准备写稿的时候,顺丰送来了贝壳的年度大数据。


那就综合起来一起看看,数据太多,看完决定写写去年二手住宅的成交。毕竟,二手房的数据政府干涉少,更加市场化。而中原地产和贝壳平台,加起来接近深圳一半成交量,很有代表性。虽然关于置业者的数据会有差别,但是都是在深圳市场数据的研究下得出的。


为了更加简洁,我准备用7个数据的方式,让你们记得更清楚了解这些年度数据。


二手成交涨约20%


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2019年最后2个月,呆呆所在的一个群下了好长的红包雨。


下红包雨的主要原因是卖房和买房,卖为主,买为辅。原因是11月11日,深圳普宅标准放松,导致交易量大幅上升,而投资客趁机出货或者趁低买入,特别是趁早买入宝中的,到最后一个月就已经喜逐颜开。


所以,根据深圳市住建局提供的数据显示,2019年全市二手住宅共成交77149套,面积约634.7万平,成交套数较2018年上升19.4%,实际上,这个成交也是近三年成交的一个小峰值。


(中原地产统计的近10年深圳二手房成交。)


我们来看看表格就知道,约20%的数据主要来自于最后两个月的超高成交,12月的二手成交9959套,差不多是1-3月成交的总和,而事实上,因为签约备案的时间较长,市场的实际成交是要超过这个数据的。


(来自贝壳的数据。)


所以,过了12月,热点区域的好房源,确实都卖得七七八八了,而有些房子的涨幅,甚至超过了之前的豪宅税。深圳又上演了一场让全国人民眼红的抢房大战。更好玩的是,在贝壳年底进行的购房者调查中,有个数据很值得关注。那个数据显示,56.3%的购房者都认为2020年深圳房价会继续上涨,选择下跌的只有10.35%。


这种比黄金还贵的信心,很好的诠释了深圳2019年楼市最后两个月的疯狂。我大深圳人民买起房子来,真是天不怕地不怕。



(贝壳的置业者调查结果。)



二手住宅涨幅10.3%

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关于2019年二手房市场,中原地产是如此描述的:2019年深圳利好不断,特别是先行示范区、豪宅标准调整后,上涨压力增大。全年各区二手住宅价格累计涨幅(1月-12月价格涨幅)都有增长。虽然目前房地产市场政策收紧,市场成交下滑,但是二手价格依然保持一定增长。


根据中原的数据统计,2019年二手住宅的涨幅为10.3%,这个涨幅确实高于一手房的统计数据,但是一手房因为限价导致价格不能真实反映市场。二手成交价可以更好的反映深圳楼市状况。


南山在2019年楼市简直一枝独秀,主要深圳湾15万/平的均价直接拉升了区域平均房价。根据数据显示,南山二手房均价已经9.7万/平,远高于福田、罗湖、宝安。不过如果宝安只拿出来宝中计算的话,宝中的均价应该已经超过了福田。福田全年涨幅虽然也有11.7%,显然现在你们要选择自住房的话,福田性价比目前要比南山高。


除了南山,还有两个区域涨幅也不错,龙华和盐田都超过13%,前两年,盐田房价甚至低于龙岗,这一轮算是补涨,对比深圳其他区域,盐田对于首付不多的自住购房者,性价比真的太高了。8号线一期今年开通后,盐田有了第一条轨道线,应该会持续温和上涨。


龙岗2019年没有热点,加上各种利好政策西移,区域离中心区又远,涨幅低于平均,也是正常的,2020年倒是有希望补涨一点。主要14号线真的有点慢,还要两年才通车,龙岗人民真的望眼欲穿!



(中原二手成交价表格。)


2019年年底,深圳出现多个楼盘业主集体抬升二手放盘价的行为,导致个别楼盘二手成交价直接飙升。这里真的想提醒买家,买房时候不要人云亦云,多跑跑,调查下最近成交价,那些成交突然全部提升的小区,不需要那么着急去买。


市场的钱虽然很多时候也盲目,但是时间会抚平一切。在大部分的交易时间内,我们只看到了热点,没看到深圳大部分的置业者,都是资金有限的,所以,很多投资客看不上的龙岗,价格没怎么涨,但是成交还是涨了不少,刚需的需求还是很大。


成交主力户型2-3房


这几年,限购政策决定了成交的面积不断的提升,换房成本太高,很多人能买大买大。


中原和贝壳数据都显示,二手住宅市场成交仍以2-3房为主,中原的统计数据是2-3房占比达到69%,3-4房成交占比上升,而1-2房成交则下滑;贝壳的统计数据根据成交面积统计的,数据显示60-90平的成交比例高达47%,其实这两个数据是不矛盾的。成交的面积段确实在增长。


具体的幅度可看下面的表格:



(中原地产数据。)


从上面可以看出来,2房占比由过去几年的缓慢上升转跌,下滑至32%;而3房成交占比受豪宅标准调整利好影响,提升至37%,成为市场最热的户型。



(贝壳数据。)


呆呆想说,如果首次置业的刚需,根据自己需求和能力去买就好了。如果投资的,可以从上面两个表格看出买什么样的面积未来好出手,2-3房当然是首选。


购房比例增加95后!


01


没忍住要加个惊叹号,95后已经作为一个新的购房群体惊艳出场了。而且,已经到来的二零年代,他们都会持续成为购房的主力,虽然现在的比例只是小小的个位数。


其实从2019年深圳的购房现场就可以看出来,多个豪宅的买房现场,基本都能看到不少家长带着刚成年的孩子去购房的情况。这个呆呆还专门写过,特别是几个网红盘的前几个号,都很凑巧的是深二代作为购房名额出场。所以,中原和贝壳的数据虽然有些差异,但是都很好的诠释了现在购房者的年龄在年轻化。呆呆觉得,主要是因为他们的老爸老妈没名额了。


新征信后,离婚买房也受限。18岁就成为有钱的深圳爸妈的买房名额,享有优质的3成首付,这会成为一种潮流。



(中原数据显示25岁以下购房者有4%。)


从中原地产这个数据可以看出来,深圳购房成交年龄主要分布在26-45岁之间,占比近86%;其中26-35岁占比超5成%,为51%,较2018年有所回升。


一个事实就是,1985-1995年出生的人群成为购房主力;36-45岁占比35%,与去年基本持平。而46岁以上年龄段的成交占比都有下滑,46-55岁占比8%,下滑明显。


再来看看贝壳的数据:


(贝壳购房年龄显示25岁以下的购房比例6.9%。)


无论哪种数据,其实都没关系,就是:前浪最后都会死在沙滩上,房子未来的战场,主力还是青壮年。


此外,年轻人和老年人的购房决定比起来,也是天差地别的。贝壳的数据显示,25岁以下的年轻人,购房周期只要32.5天,而40-50岁的人,购房周期是42.6天。


感觉,是年轻人更加容易相信未来,不是吗?


深户购房比77%

01


为什么我们经常觉得,别人的名额永远都用不完?


为什么我们经常会问,那些外地人怎么能跑到深圳买住宅?


答案没有在风中,而是在深户的入户政策里。


最受年轻人欢迎的城市,有着全国最好的友好入户政策,只要是大学生,来了就有深圳户口。不然你以为限购的口子怎么打开呢?来深圳的年轻人,带着自己的入户指标,带着父母的钱,来深圳买房来了。那些有钱人家的孩子,自己还在国外上学,内地的父母就安排好了,你以后毕业就去深圳,房子我们现在就买好。


呆呆还知道一些购房者,把户口迁到深圳,买套房子,然后又迁回去。好吧,没办法,迁户口真的不难,如果能买到全国人民都想要的房子,那迁户口这事,完全就是个美差。


所以你会看到今年的统计数据里,深户购房占比提升至77% ,继续创下新高,内地和广东其他地区购房占比则继续下滑。


11月大湾区九城放开香港居民购房资格,导致香港客户赴大湾区城市购房增加,但从下面的数据可以看到,香港购房者的总量依然不高,市场占比变化也不明显。


呆呆觉得,大概率是深圳房价现在真的不低,所以更多的港人会去珠海和中山购买。


(中原地产数据。)


在贝壳数据里,显示购房者原籍最多的前三名是广东、湖南、湖北,这个很好理解,大概就是人数的比例来决定的。例如湖南,谁让深圳有大量的湖南人呢,湘菜馆遍地开花就是一个很好的证明。


宝安成交占比24%


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宝安沙井,2018年网红区域。


宝安中心区,2019年下半年的网红区域。


网红区域意味着量增价涨,没错,就是这个意思。


受到大湾区、先行示范区等利好政策影响,宝安、南山、光明等区域受到市场关注,成交非常活跃。根据中原的统计可以看到,双11豪宅标准调整后,福田、南山、宝安等原本豪宅占比非常高的区域二手房利好更大,成交也有提升。


但是所有的活跃都比不过宝安下半年,宝中二手很多盘,11月前买入,12月就能涨10%以上,呆呆知道的一个案例是,国庆前310万买下宝中两房,双十一后,挂盘价全部到了360万,就是这么快,运气好的人,有些买到就赚到,有些买房赚钱只要一个月。


疯狂的成交才会导致价格大涨,所以,2019年,全年宝安二手房购房占比提升至23.9%,近几年首次超越龙岗。龙岗区虽然政策利好影响较小,但价格低,依然受到刚需客户的欢迎。


(二手住宅成交各区占比。)


从上面可以看出来,可以忽略的是盐田,成交真的非常不活跃。但是从这个表格里看,价格变化不大成交占比23%的龙岗,2020年应该会回归第一,没有其他原因,就是因为宝安均价已经很高,刚需要买不起了。特别宝中,价格看齐南山,追赶深圳湾,需要非常高的接盘能力,今年两个学校落地,会一直是热点,但是成交应该不会那么多了。


成交主流价格200-500万


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写成交主流价格,我们先从套均总价说起,中原的数据里,519万是套均总价,套均面积是85平。写下它的时候,呆呆其实是纠结的,因为这是中原地产的成交套均总价。


而读者比较下下面的两个表格,就会看到,贝壳的套均总价是368.7万,套均面积是82.6平。



(中原数据。)



(贝壳的套均数据。)


要给一般的置业者解释套均总价的差异为何如此之大,其实可以很简单一句话,就是两家市场占有率都非常大的公司,他们成交的样本比例不一样,导致最后的数据不一样。一般来说,我们看趋势就好。


两个表格的趋势都很明显,就是套均总价都在涨,而代表高端一些样本的套均总价,最低首付已经需要150万,首次群体更多的样本,最低首付是108万。


这些数据和我们平时所看到的总价差异还是很大的,平时因为媒体导向,大部分的关注点都在各种网红盘和总价过千万的豪宅上,而实际上,低总价成交永远是市场的主流。贝壳的数据显示,200-500万是主流成交总价,占了全市成交比例的61%。



(贝壳数据。)


豪宅永远是有钱人的游戏,就如深圳湾的业主数量,远远低于深圳湾房子的套数,因为很多人其实在这个区域都不止一套房,房产的增值让有钱人更有钱,更有能力买更贵的房子,所以,这是他们的游戏。


大部分的人,能买得起的房子都是有限的,但是你只有姿势正确地上车了,以后才有玩游戏的机会。



烧脑成交价?

01


写了一上午数据分析,太长,不想写了,一直这么任性的。


最后发几张贝壳2019年深圳各区的二手住宅成交量和成交价一览表。


鉴于篇幅,我就挑选最热门的两个区域吧,2020年买房你可以参考这个数据,呆呆昨天看了下,觉得挺有意思的,有兴趣的可以研究下。


毕竟2020年新盘数量少得可怜,大部分的成交还得靠二手,而二手房,选择区域很重要,了解下面的数据,有助于你选房更加有的放矢,那些大涨过的区域,还是小心进入为好。


上面其实说了一些买房提示了,至于2020年买不买房,永远都是那句话,有需求就买;如果要问买哪个盘才能赚钱最多,那些网红盘的名字大家都知道,也没啥意思,其余的,只能说,深圳一直有机会,那些用心的人,永远都能找到比较好的机会。


因为在深圳楼市,最不缺的就是机会!



(数据翻拍自贝壳新发行的《大湾区 大数据》。)


Ps:


本文只选了深圳二手住宅成交数据来探讨,一手房和别的物业等以后有兴趣再说,最后两张图系列,如果想要全部区域成交图,可以加文末的二维码索取。


深圳 宏观分析 买房

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