刚刚,深圳首个房企——深业深圳控股(00604.HK)发布疫情对业务运营影响报告;这也是全国首家发布疫情对房产业务影响的房企。
报告分别从销售、租金收入、土地储备、工程进度、资金等6个方面,详细透露业务受疫情影响状况。
据了解,深圳控股乃深圳国资委旗下最大地产平台,业务涉及住宅开发、商业运营、产业地产、长租公寓、酒店运营等各个方面。
延伸解读来源:好猫财经
一、销售
于2019年,来自湖北省武汉市的销售额佔深圳控股合同销售总额约0.3%。根据公司内部预计,2020年集团来自湖北武汉的可售货量仅占0.4%,对集团整体销售影响相当轻微;
疫情防控期间,深圳控股旗下售楼中心关闭,因此一月及二月份合同销售会受到较为显著的影响。针对疫情情况,深圳控股部分项目已启动线上全方位售楼平台,以便客户线上查询、认购及签约,以在保障公共安全的同时,项目销售仍可妥善进行。
延伸解读:
1、疫情对房企销售影响最为明显,好在春节假期抵销了部分时间,但武汉和湖北其他重点疫情区,房地产销售影响结束日期未定。
过去的2019年,房企在湖北销售额TOP5榜单中有碧桂园、恒大、保利、万科、奥山控股;来自武汉销售额TOP5榜单中则有万科、保利、金地集团、中建三局、龙湖地产。
2、大房企销售规模大,受影响首当其冲,但疫情影响持续深入,大房企在资金、品牌、自救措施中具备优势,而一些中小房企如过度依赖于湖北区域业绩,其生存压力将显著大于榜单中的大房企,相信部分房企将撑不过此次疫情。
二、租金收入
深圳控股协同母公司深业集团,积极回应深圳市政府及国资委要求,与企业共渡难关,并落实减租减负措施,宽免非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户2个月租金,受惠企业及个体工商户逾7000 家。初步预计,深圳控股旗下物业减免租金约人民币2.2亿元。
延伸解读:
1、如果房地产销售受影响最大,那么其次就是商业地产,疫情导致商业地产人流量瞬间归零,加上对租户的免租补贴,商业地产商损失惨重。
2、2019全年,房企租金收入TOP10榜单为万达商业、红星美凯龙、华润置地、保利发展、富力地产、大悦城地产、龙湖集团、中海地产、中国金茂、万科。
万达商业最早公布将对租户减免1个月租金,总金额近40亿元,如今这一举措执行并不全面,各个项目拥有多种解释,凸显房企压力之大。
三、土地储备
截至2019年底,深圳控股在湖北省武汉市的土地储备占集团土地储备约5.7%。2019年,集团并没有于湖北省增购土地;
2019年,深业深圳控股分别在深圳、东莞、南京新增3个项目,总建筑面积约22万平方米,地价合共约人民币36亿元,并已悉数支付;
按目前计划,集团将于2020年内为一个城市更新项目支付地价约人民币10亿元。
延伸解读:
1、销售额和土地储备基本上一致,要特别注意在湖北土地储备较多的中小房企,如景瑞控股(01862.HK)在湖北土地储备将近100万平方米,占总储备的16.7%。
2、房企要摆脱疫情影响,不仅要开源,还要节流,这就意味着房企需要调整投资节奏,其中土地成本支付是最大头,2019年房企拿地排行榜为万科(1610亿元)、碧桂园(1303亿元)、保利(1166亿元)、中海地产(1034亿元)、融创(1000亿元)。
同样需要强调,大房企在融资渠道、谈判筹码方面,相较于小房企具有优势,需要重点关注2019年突击拿地的中小房企,他们的腾挪空间较少,如销售、融资受阻,相信会有不少违约、退地现象出现。
四、工程进度
为加强疫情防控工作,深圳控股的工地将不早于3月1日复工,工程进度将受到影响。集团正在制定应对方案:按照今年工期安排,延迟复工并未对2020年计划竣工的重点项目中的重要工程节点产生明显影响。
延伸解读:
1、深业深圳控股是国企,其工地复工时间不早于3月1日,相信其他民营地产公司复工时间更晚。
2、就算没有疫情,建筑行业的复工时间一般为元宵节之后,即2月8日,如3月1日复工,工期延误大概20多天,对于地产公司全年工期影响较小。
五、资金方面
集团目前现金充裕,截至2019年底,深业深圳控股管理账统计现金余额约为122亿港元(未经审计)。根据集团内部预计,假设第一季度未产生任何预售的情况下,现金余额将维持在约110亿港元的水平;
短期债务方面,上半年约32亿港元到期,下半年约35亿港元到期。目前融资渠道畅通,无流动性压力。