3月28日上午，号称“光明神盘”的乐府花园正式开卖。
作为深圳“网红片区”光明的年后首个住宅新盘，这次成绩单却并不理想。
据悉，今天乐府花园采取线上选房，共推出4栋1036套房源。在选房仅剩不到5分钟时，销控显示已选171套，开盘结束后有购房者称已选354套，销售34%。（以开发商最终口径为准）
素来是刚需收割机的光明，这次失灵了？
部分销控表
现场销售透露，本次仅1栋和3栋有99折优惠。整体均价在4.7万/平，总价314-583万之间。
据南方楼事了解，购房者迟疑的原因主要集中在价格、户型、配套以及交通等方面。
接下来，南方楼事也将从这三点分析为何这次光明新盘“不香”了。
开盘情况
今天上午11点，乐府花园线上开盘正式启动，选房时间仅15分钟。
据备案信息显示，乐府花园备案住宅产品共1036套，分别位于1栋AB座、2栋AB座、3栋AB座和4栋，面积为67-120平2-3房。
不过，据现场销售介绍，今天只有1栋和3栋约580套房源能享受99折优惠。整体单价4-5.2万/平，均价4.7万/平。
上下滑动查看1栋和3栋乐府花园户型图：
有购房者表示，大部分人都会优先选择有折扣的房源，总有种“变相先卖一半”的感觉。
来源：家在深圳
实际上，这两栋有优惠的也是相对有缺陷的房源。
“3栋旁边有一个垃圾站，1栋的采光不够好，这次推出的房源性价比不是很高。”有购房者透露。
据购房者传出的销控图显示，在选房时间剩余4分22秒时，共有171套房源被选。
开盘结束后，据家在深圳网友透露，本次被选房源有354套，其中67平2房户型卖得最好。
按照推售总套数1036套计算，当天开盘乐府花园销售结果约34%。
相比此前光明动不动就日光的刚需盘，这个成绩的确有点“寒碜”了。
实际上，这从此前认筹数据就能猜出一二。
3月21日，乐府花园正式启动认筹，认筹金刷新了深圳住宅项目的“最低限度”——仅需2000元！
然而，在认筹不到一周的时间里就有网友爆料：截止3月25日上午乐府花园仅600多人认筹，不过开发商最终并未公布实际人数。
如果该数据属实，也就是说认筹人数也不过总房源一半，这也就不难理解为何在销售口中，推售套数会变成“这次只推1/3栋”。
据南方楼事了解，此次入手的购房者更多是看重光明未来的发展潜力。
而弃购的原因，则集中在价格、交通配套、户型设计等方面。
南方楼事选取了部分网友的评论，或许可以参考一二。
截图自家在深圳网友评论，仅供参考，不代表南方楼事立场
网红片区“不香”了？
随着各种政策利好轮番出台，光明是近年深圳当之无愧的“网红炸子鸡”。
据深圳中原研究中心数据显示，2019年光明区新房成交量暴涨了199.5%。
来源：深圳中原研究中心
去年深圳共有7个“日光盘”，光明就占了三席，甚至还包揽了两个“秒光盘”。
11月30日晚，龙光玖龙台二期线上开盘，均价4.8万/㎡，705套房“秒光”；
12月21日，勤诚达正大城开盘，4小时365套房售罄；
12月22日，绿地新都会线上选房，362套房约30秒卖光。
从以往新盘销售来看，光明可谓是“刚需收割机”。而此次同样定位是刚需盘的乐府花园，却没能延续光明“日光盘”的辉煌战绩。
难道网红光明“不香”了？
实际上，光明不该背这个锅。对比此前秒光的新盘，乐府花园的性价比似乎并不那么明显，而性价比恰恰是刚需最重视的。
接下来，南方楼事通过从房价、配套、产品三方面，分析为何这次乐府花园没能日光。
房价
对比此前秒光的龙光玖龙台和光明绿地新都会，三者均在光明相对中心的区域，且价格相近。
然而往细处对比，乐府花园在地理位置、片区规划、配套等方面的弱势就凸显出来了。
1、区位优势不足，距离地铁较远
在区位方面，龙光玖龙台无疑是三者中最有优势了。
龙光玖龙台位于深圳十六大重点规划区域凤凰城内，这也是光明唯一入选的片区。
光明的各大行政部门都在这个区域内，且政府规划的大量市政文体配套也在周边，如深圳实验学校、文体艺术中心、光明新城公园等等。
龙光玖龙台楼盘周边是人民检察院、光明机关后勤服务中心、深圳市不动产登记中心、深圳实验学校、文体艺术中心、光明新城公园等，而且空白用地较多。
另外，龙光玖龙台交通优势也较明显：6号线和13号线（规划中）双地铁，广深港客运专线和赣深客运专线光明城站在凤凰城内。
最近的“观光站”仅130米
虽说乐府花园距离龙光玖龙台仅3公里，但周边环境配套优势却弱了不少。
从地图上来看，乐府花园周边环绕着众多工业区，距离地铁6号线光明大街站（预计今年通车）约2公里。
不过周边工业区一旦旧改完成，相应配套资源也会得到完善。
2、商业配套不足
从生活配套看，绿地新都会所处区域是光明目前生活氛围最成熟的区域，商业配套优势在三个楼盘中最为突出。
另外，距离对口的东周小学只有800米，离光明中学仅1.3公里。
图片：咚咚找房
值得一提的是，深圳科技馆选址历经13年，从拟选址深圳湾到大空港，最终落户在光明中心区与光明绿地新都会一站之隔的翠湖站西站（地铁6号线）。
光明绿地新都会距离6号线“光明中心站”是160米
对比乐府花园，在商业配套方面就稍显尴尬了。
除了自身带有5700㎡的裙商，周边的星河COCO•City、绿地新都会商业、光明广场、正力时代广场等均在2.3公里以外；楼盘对口的东周小学和光明中学也在1.8公里之外。
如此下来，也就不难理解为何在很多购房者眼里，乐府花园的性价比并不高。
学校
最近深圳实验光明学校的新动态，让乐府花园又失去了“学校”的优势。
深圳实验光明学校是目前光明区唯一一所市重点学校，实验学校在深圳知名度很高，属于社会公认师资力量较强的学校。
据光明区教育局3月18日学区划分公告显示，光明社区、东周社区、东坑社区被划入重点学区深圳实验光明学校（小学部）的学区内。
图片：光明区教育局
在这次学区划分中，乐府花园并未在实验光明学校（小学部）的学区内，而“秒光盘”光明绿地新都会和龙光玖龙台却在其中。
南方楼事与楼盘销售确认得知，乐府花园位于东周小学和光明中学的学区内。
相关资料：深圳实验光明学校是深圳市政府重点建设的市直属公办九年一贯制学校，由深圳实验学校负责筹建，秉承深圳实验学校的办学理念，是实验学校倾力打造的高起点、高水平的教学环境。
所有教师从深圳实验学校高中部、中学部、初中部等各部骨干教师中抽调，以及面向全国各地和重点大学招调(聘)，深圳实验光明学校师资力量雄厚。
此外，实验光明学校（初中部）虽然是面向全区招生，但也有相应的标准，由于今年的招生标准还未公布，南方楼事整理了2019年的初中部招生要求供大家参考。
以下是2019年深圳实验光明学校（初中部）面向全区招生要求：
A类：享受教育优待政策人员子女：烈士子女、现役军人子女、消防救援队伍人员子女、公安英模和因公牺牲伤残警察子女。
B类：享受教育优惠政策子女：高层次人才子女，光明区“鸿鹄计划”人才子女。
C类：符合在深圳就读初中一年级条件且综合素养评价优秀（小学五年级上学期、下学期，小学六年级上学期语文、体育、音乐、数学、美术、英语学科成绩评价达到16个A及以上且没有C、D等级）的适龄少年儿童。
在教育资源紧缺的深圳，“学区”无疑是楼盘最强大的附加值。
前两天，南方楼事对深圳六大重点学区进行了详细的调研采访，大家可以感受一下“学区”有多疯狂：《年后涨价200万？深圳学区太可怕了！》
产品
这次购房者吐槽得较多的，还有户型设计。
有认筹的购房者表示，小户型卖得不错，但大户型设计有硬伤。
乐府花园在产品上的问题，或许源于原本人才房的规划。据悉，最初乐府花园为光明高端人才房，如今是改为商品房出售。
从户型设计上看，就能感受到跟市场商品房主流的刚需产品不大一样。
乐府花园今天推出的A1户建面型67㎡二房设计；B1户型88㎡还是二房设计；C1户型89㎡依旧是二房设计
看到没有，乐府花园67-89平的户型全都是两房，想要三房只能买110平以上的。
也就是说，刚需买个三房总价都超过500万了
而市场上主流的刚需户型，80-90平面积段多数做3房，有的甚至还能做到4房。对于讲究实用性的刚需来说，89平2房、120平3房的设计真的是太浪费了。
这也就不难理解，为何乐府花园此次卖得最好的是67平2房，毕竟都是2房，刚需更倾向总价低的。
上下滑动查看乐府花园户型图+位置：
举个例子，将乐府花园与去年两个秒光盘的户型一对比，性价比落差就出来了。
龙光玖龙台户型：96㎡三房两厅两卫；110㎡四房两厅两卫；121㎡四房两厅两卫，总价最低421万。
光明绿地新都会户型：88㎡三房两厅一卫；140㎡五房两厅两卫，总价409万起。
项目详情
来源：乐府花园
位置：光明中心区木墩片区的华裕路与华夏路交汇处
价格：67-120㎡，均价在4.7万/㎡，单价4-㎡，总价在314-583万。
乐府花园共1137套：
备案房源位于1栋AB座、2栋AB座、3栋AB座和4栋，共1137套，涵盖商业和住宅两种类型产品。
其中商业，共101套，位于楼栋底层临街商铺，户型建面约25-142㎡，均价约7.05万/㎡，单价区间在3.8-12.7万/㎡，总价区间在123-1118万/套；
住宅产品，共1036套，户型建面约67-120㎡，均价约4.7万/㎡，单价区间在4-5.2万/㎡，总价区间在314-583万/套。
本次开盘优惠：当日购买可享99折优惠
乐府花园户型共有12种：
上下滑动查看全部户型：
乐府花园周边旧改规划：
乐府花园所在片区未来几年的规划主要是旧改更新，以增加居住用途为主，旧改项目大多都是沿轨道线分布，整体交通条件较为不错。
图片来源：咚咚找房
楼盘所在的光明木墩片区属于整个光明范围内旧改较为集中的区域，目前楼盘周边分布超9个城市更新项目，具体内容如下：
图片来源：咚咚找房
光明区未来规划：
素有网红之称的光明区是深圳9个市辖区中最年轻的一位。
2007年8月深圳设立了光明新区，直到11年之后2018年9月才正式挂牌成立。
来源：网络
前些年光明区与南山、福田区相比存在感极低，不管是新房还是二手房关注的人都非常少。
自从2018年公布了光明区成为广深港澳科技创新走廊的重要节点，并相继启动光明科学城、山大学深圳校区、中山大学附属第七医院，光明城站35分钟抵达香港西九龙等项目之后，开始受到各地购房者的关注。
来源：深圳市规划和自然资源局
2019年公布的粤港澳大湾区规划刚要明确了光明区未来发展定位，着实为光明区的楼市添了一把“油”让它更火了。
来源：新华网
在过去10年里，2019年深圳新房住宅的成交量处于中等水平，但是新房住宅成交37882套，是104新政调控以来的新高。在过去2017年和2018年处于最严深八条调控期，新房住宅年成交量均不足30000套。
其中，光明区新房成交量与以往相比暴涨了199.5%，总成交量是5373套。
来源：深圳中原研究中心
（楼盘资料整理自咚咚找房）
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