最近一段时间，大家对深圳楼市的这波行情一定会有些惊讶，娟子也一样。
一
先来看下目前的市场表象：
1、南山2000万起步的豪宅线下开盘打头阵，一次推几十、百余套房结果几次都卖光了；
2、二手房均价从6到破7万/平，均价站在了北京、上海之上；
3、业主的挂盘价高于实际成交价太多，宝安有盘挂上20万+，宝中均价破10万；光明个别盘站上7万+，而其它片区也不例外（仅东部没有变），娟子看了下部分区域的老破旧小区，价格也挂得超想象；尤其是学区，更是离谱。
4、去年曾经卖得不太好的盘，今年居然传出要“喝茶费”；在这波行情的吸引下，发现一些在售楼盘的营销中心也相对门庭若市。
5、刚需上车非常焦虑的同时，手握多套房的置业者也焦虑着。
而另一面，疫情下不可避免的对一些个人经济受影响，最近的关店比以往要多，其实每年可能都会有，但今年会比较突出。
写字楼市场前两个月基本停滞，空置率也进一步加剧，有些写字楼租金下调，一些写字楼打出了免租来吸引企业。
有中介朋友告诉娟子，3月份的二手房实际成交并不多！
3月份统计数据显示，二手房成交了8008套，一手房成交了3152套，成交环比涨了3倍。
这是因为数据统计的标准，大都会延后，因为疫情原因，1月份、及去年12月份买卖的房子积压到3月份过户，所以3月份的数据会出现集中的爆发，这也是非常正常的。
所以成交数据预计在4月份依然会不太差，我们论坛许多网友反馈，去年底买的房，目前还在办理过户。
这也是日前，房产交易中心排队的原因所在。
目前，深圳已经允许小区二手房带看，估计慢慢带看会多起来。
二
事实上，疫情后，市场行情的恢复期，楼市的信心回归非常重要，所以打头阵的几个项目，当之无愧的成了这次深圳楼市的催化剂。
我们都知道大家都有买涨不买跌的心理，如果打头阵的几项目开盘卖得不好，想必大家并不会这么关注。
这也是为什么现在有些小城市的房子，房价跌了以后，大家不会买，于是再跌，就更没有人买了，除非有反弹的利好和后劲……
深圳目前的楼市分化非常严重，豪宅这两年都是买得很好，热点片区如南山、福田的个别新盘早已要靠抢，而目前原关外片区的沙井、光明也表现得较为突出。
但另一些片区的新盘，并没有这么幸运，启动转介，发动全城的中介资源，开盘卖个1成也是很正常。
这波业主挂盘价上涨也一样，一些片区连卖出去都难，一些片区业主很“飘”！
娟子发现最近尤其是南山、宝中小户型价格挂得非常高，因为总价低，表面看起来刚需上车容易。
而目前的主力军是改善型的置业者，据房网的数据中心统计显示，3月，深圳新房住宅90㎡以下刚需产品成交占总量的37%；而90-144㎡改善型产品成交占总量的58%。
娟子为什么要说这个数据呢？我们要清楚的知道，刚需要在深圳买房真的越来越难了！而目前大部分能买的是换房客，多数是之前买了房的人。
三
这波行情，多多少少也吸引了深圳外的投资客，最近有深圳以外的置业者在问，如何在深圳上车买房；另外也有人问在深圳没有名额怎样才能买房……这样的行情氛围下其实让一些之前不关注房市的人也开始着急起来。
目前一线城市中，深圳的房价又一次走出独立行情；这个时候，往往需要保持清醒、谨慎！
目前一些炒房客的杠杆率超乎我等想象，在深圳十多年一路上涨的环境下，别忘了一线城市中，北京从2017年的高点，3年来平均跌幅超过20%，以前的北京也曾是中国房价的领头羊。
大伟看楼市文章截图
去年，深圳人口的增量41.22万，还挺不错；然而杭州去年以55.4万人的增量排名第一。
房价和收入比，2019年深圳以35.2 位居全国第一。
深圳的土地在全国来说，因面积小而有一定的稀缺性，人口增量和目前处于发展期，成为市场利好的主因。
但当各片区价格填平后，未来再上涨的动力值得思考，房价到了一定的高度对于一个城市而言并非全是好事。
数据来源：上海易居房地产研究院
四
最后，针对这波行情，我们来看看几位深圳业内知名的前辈怎么说：
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广东省住房政策研究中心首席研究员 经济学(金融方向)博士 李宇嘉认为，新年线下第一盘，把深圳楼市投资炒作的热情再一次激活，但现在经济下行，新经济的红利过了，不管是高收入人群，还是普通人，深圳居民的支付能力，不像2015-2016年那么强。
现在深圳房价已到“7万+”。上一轮楼市回升启动前的深圳房价只有3万元，从3万到7万，翻了一倍多。而大家的收入并没有翻倍，收入无法支撑再往上走。
疫情过后，很多人的收入会下降，甚至工作都没有了，哪还有能力买房？另外，高科技、互联网、金融业的高红利期已过，高收入人群也没那么多。所以，在当下7万元房价的基础上，要再上一个台阶，没有杠杆的扶持，这是不可能的。
目前深圳楼市繁荣，没有其它原因，一是银行钱多，不管用途，进了楼市；二是疫情纾困政策过头了。
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国家高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁表示，虽然已经预测到楼市会在疫情好转后出现反弹，但是真没有料到楼市会出现如此亢奋的“爆款”现象，这种现象明显加剧了深圳楼市的内部分化，因为受疫情以及经济形势的影响，更多的普通盘卖得并不理想，有的盘已经卖了一年多也没有卖出多少套。
针对宝中这波行情，他认为深圳物业业态中，最缺的不是写字楼，而是住宅。这些年来，深圳房价之所以不停地涨，背后都是供需关系惹的祸。
他表示宝中的躁动绝不要偏颇地停留在关于房价的关注上，而是更多地放在宝中乃至整个大前海的环境提升、产业的转型升级、公共综合服务配套的强化上，放在对深圳疫情之后加快恢复经济元气的引领带动上，这些才是城市发展的正道。
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永高楼市创始人永高告诉娟子，这波行情火的原因是从去年开始，全国的追逐深圳房产的热度还在持续；近期，美国放水，中国货币宽松，这些钱会流入房地产，所以也是一种资产荒，大家都希望买核心的资产；
加之近期几个新盘推出，刚好中介当时不能看二手房，高佣的驱动下，将力量全转在这几个盘上，这就马上就会造成一种楼市异常的火爆。
而这波行情可能会持续到4-5月份，6月份以后就不好说了，因为整体的经济会显现，现在的一些实体经济也很难，一个做餐饮集团的朋友说，可能到年中会有40%-50%的餐饮倒闭，所以6月份是一个分水岭。到底实体经济影响有多大6月份是个观测点。
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