前浪反扑过来，楼市还有“后浪”吗？

May.13th,2020

本文共3609字，阅读需约21分钟

1st

楼市开始回升了

近日，热点楼市明显回升，1-4月份，深圳、杭州、南京新房成交同比分别增长6%、-2%和6%，4月份热点城市新房成交量同比降幅收窄至个位数，意味着市场正在向去年同期水平靠拢。

1-4月TOP100房企销售25709亿元，同比-14.5%，降幅较1-3月收窄了6.4个百分点。4月单月，TOP100房企销售约9002亿元，单月同比年内首次转正至0.6%，较3月提升17.8个百分点。

图：4月百强房企销售“转正”了

刚刚过去的“五一”期间，全国12城新房成交套数大幅飙升77%。重点城市二手房市场，更有代表性。根据贝壳统计，4月重点18城二手房成交量环比增加43.1%，同比增加17.6%。4月改善性需求释放节奏加快。18城成交面积90平以上占比高出2.2个百分比，达到30%。

图：热点城市二手房市场迅速复苏

信贷数据也支撑楼市回升。4月份，居民部门短期信贷新增2200亿，中长期信贷新增4300亿，已恢复至去年的平均水平。

图：居民贷款恢复至去年同期水平

源头上的地价也在上涨。近期，为激活市场，热点城市把“压箱底”的地块拿出来，导致溢价率明显回升。4月份，一线城市土地成交规划建筑面积同环比上行303%、174%。土地市场溢价率明显回升，一线城市土地成交楼面均价13301.8元/平米，环比上升18%；核心二线城市4 月楼面均价同环比分别上行 37%、61%。

官方数据显示，房价在上涨。3月份，70个城市中63个城市新房价格上涨，只有6个城市房价下跌。也即，大部分城市的房价在上涨。其中，一二三线城市3月份新房价格同比分别上涨3.4%、5.8%和5.3%。

图：70个城市中63个城市新房价格上涨

2nd

楼市“后浪”，难有新高度

近期，大家都在讨论，楼市还有没有“后浪”，“后浪”在哪里？其实，除深圳、杭州等少数热点城市，大部分城市的楼市“后浪”，难有新高度。

首先，热点城市新增客源连续2周下降。根据贝壳数据，上周（5.1-5.8）10个热点城市二手房新增客源量（电话咨询量，非带看量）环比-14%，其中一线城市环比-13%，二线城市环比-17%；上上周（4.27-5. 3），这10个城市二手房新增客源量环比-5%，其中一线环比-3%，二线环比-10%。

其次，大部分城市的库存周期在上升。克而瑞统计的28个重点城市，新房平均去化周期达20个月，同比增长了67.5%。其中，25个城市的新房库存周期在上升，12个城市的去化周期超过18个月。

再次，二手房挂牌价在下降。从调价行为看，4月18个城市中有13个城市调涨占比下降，比上个月增加6个城市。深圳的调涨占比虽然较高，但启动二手房指导价后，调涨占比下降。成交周期方面，4月客户成交周期升至56.8天，较去年同期增加13天，市场成交节奏明显缓慢。

最后，购房能力在下降。根据贝壳的交易数据，5个城市月供收入比（深圳、上海、南京、广州、杭州，收入用城镇居民可支配收入口径）超过50%，13个城市月供收入比大于40%，居民房贷负担压力大。随着疫情对收入的冲击全面显现，加上房价上涨，市场回升“后浪”确实难以乐观。

3rd

前浪对后浪形成制约

前浪反扑过来了

首先，新房供应高峰正在到来。（这也是近期各大城市库存攀升的原因）

以“累计新开工-累计销售”作为中期库存指标，我们发现，经过2015-2017年强力去库存，2009-2014年积累的库存基本消化。但是，2018年开始，新开工又明显地攀升。

而此时，新房销售在高位徘徊，继续向上乏力，导致新开工明显大于销售，中期库存连续2年快速增长。

图：中期库存的去化压力增大

我们再以“累计供地建筑面积-累计新开工面积”，作为长期库存指标。由于没有用地出让规划建筑面积这一数据，我们无法估计全国的长期库存。

不过，近年来供地明显攀升，特别是2019年以来，国家更强调热点城市加快供给侧调控，供地在明显增长。根据中指院发布的数据，300城供地2016年以来连续3年增长。

因此，我们推断全国长期库存也在明显的攀升。

图：300城供地连续3年增长

今年以来，由于疫情冲击，对楼市调控而言，国家更强调供给侧（而非抑制需求）。

所以，尽管深圳房价明显上涨、市场情绪火爆，但调控政策还是在供给端，不太愿意去打击需求。比如，近期深圳发布的住宅供地计划，2020年宅地供应比2019年翻一倍。

上海已渐进松绑人口控制，并将“集体经营性建设用地”出让、出租纳入土地入市交易范围，以提高城市集聚力。

今年以来，北京中心区优质地块、纯商品房供地供应增加，意图就在于从土地源头，激活楼市。

未来，新房中期库存、长期库存，将会以排山倒海之势压过来，从而极大地制约楼市“后浪”的高度。除了新房海量供应之外，不容忽视的是，二手房正在成为另一股打压楼市“后浪”的狠角色。4月29日，58同城、安居客发布2020年《4月国民安居指数报告》，报告显示，4月全国二手房新增挂牌房源量环比上涨56.2%。

表：重点城市二手房挂牌量明显增加

为什么挂牌量剧增？

过去几年，房价快速上涨，投资客居多，甚至全民炒房，上市公司也炒房。不久前，央行的调查报告显示，我国城镇居民家庭住房拥有率高达96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套的占比达到31.0%，有三套及以上的占比为10.5%，户均拥有住房达到了1.5套。

现在，房价涨幅趋缓，甚至下跌了。疫情下，现金流紧张，很多企业经营困难，二手房挂牌量自然就暴增了。而且，未来二手房挂牌量还有可能继续创新高。因为，商品房海量竣工正在路上。2016-2018年，全国已竣工未销售的商品房面积，创历史新高，每年都在6-8亿平米。

按照2-3年的交付期，2019年开始，竣工高峰将来临（连跌2年之后，竣工在2019年开始增长），很多房子将放租或进入二手房市场，挂牌量也将继续创造新高。

目前来看，挂牌量剧增的城市，二手房的价格大多在下跌。加上，疫情后供给侧纾困，新房供应高峰一波接一波，新房价格相对优惠，极大地制约二手房的价格和交易情绪，二手房反过来也制约新房的“后浪”。

图：商品房海量竣工正在路上

 4th

楼市的“后浪”在哪里？

现在，大家对非热点区域，特别是内地的三四线城市，一致认为已没有“后浪”了。过去，大家看好大湾区、长三角、京津冀、长沙和武汉构成的中部都市圈，成渝都市圈等，还有“后浪”吗？过去，在珠三角9个城市、长三角26个城市，京津冀（2+26个城市），成渝、大武汉等，开发商大规模拿地，甚至中心城市外围的县城，新房市场也发展得很好，这是“面状”机会。

现在看，大城市外围，新房供应量非常大。比如，环北京（北三县、固安、涿州、高碑店等），环沪（昆山、太仓、嘉兴，甚至到南通），环广州（广佛、广清，甚至到肇庆），环深圳（东莞、惠州，甚至到河源、汕尾、中山、珠海），大郑州都市圈（郑汴一体化、郑洛一体化），大武汉都市圈等。

甚至，广州、成都、杭州等城市，外围区县的新房体量也非常大，比如广州外围的增城、从化、花都、南沙；杭州的萧山、富阳等，成都的双流、温江等。当下，这些区域的新房项目都在打折扣销售。更重要的是，这些区域原来没有二手房交易，现在二手房也开始海量供应上市。也就是说，前浪形成了对后浪的制约。

因此，尽管近期楼市回升，但并不是“面状”回升，而是“点状”或“线状”回升。比如，珠三角只有深圳在回升（近期带动东莞回升），且主要集中在主城区，这是与过去楼市回升最大的不同；比如，环北京现在只有北京市在回升，北三县的房价还在继续阴跌；长三角，近期也只有上海、南京、杭州在回升，外围市场还在明显下行。

在不确定性成为常态的时代，市场在追逐确定性的东西。比如学区。过去做了很多规划，但真正落地的并不多。所以，外围盖了很多房子，新房和二手房规模压制，加上很多规划未落地，房价难有上涨趋势。如果没有像前几轮那样的货币宽松，去库存政策、棚改政策等，楼市难有“后浪”。

近期，各大城市都在编都市圈规划，就是围绕核心城市的都市圈，大圈里面有小圈，比如广州都市圈，既有广佛、广清，也有广州和副中心南沙之间的互联互通，广州与几个区域中心（增城、花都）的互联互通。本质上，就是争夺人口、建学校医院、缩短与主城区的通勤成本，把规划欠账补上，让既有的人口安顿下来，买房和消费，不让房地产市场的估值体系崩了。

从2019年的数据看，人口净流入，越来越趋向于安全性高的头部城市，比如杭州、深圳、广州、上海、成都等，这些城市也是互联网、信息、科技、咨询、大消费等新兴产业集聚的城市，基建投资布局会更密集。疫情后，货币、财政双发力，新基建备受重视、新兴产业备受重视，最受益的就是这些城市。

资金都在寻求避免，对上述城市，即便房价很高了，但本地居民超配地产，外地需求也纷至沓来。因此，拿房价收入比、租售比等，判断泡沫，这是不合理的。预期也好、收入也好、避险需求也好、有效需求也好，外地买家也好，都支持房价继续上涨，楼市“后浪”也值得期待。