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严重分化!“2字头”扎堆与10万+并存,深圳这个区能买吗?

深圳.娟子 发布时间:2020.05.25 22:45:59
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上周,去了次盐田和大鹏,这两区可都是深圳拥山揽海的资源片区,深圳多年前的“一路海风吹到家”,把后海深圳湾“吹”上了“深圳豪宅”的引领地,而同样拥有海的盐田和大鹏却没有这样的好运气。


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这两个相邻的区域,大有“难兄难弟”的感觉!当然,盐田区要比大鹏优越得多,无论是地段和产业都有较大的优势。


1、大鹏片区到目前入市的楼盘屈指可数,新房价在3.6万/平左右,二手房价还有许多处于“2字头”的,部分别墅项目卖到10万+,目前整体来看是深圳最便宜的区域,也是房价差最大的区。


     而盐田片区,虽是“原关内”区域,目前也是“原关内”价格最低的片区。目前二手房挂牌均价5万/平,但是3-4万/平的小区也非常多。整体的新房均价在4.7万-5.5万/平之间,有个别项目售价6.2万/平。


2、远离市中心区域,交通的便利性有待缓解;尤其是大鹏,现在去一趟有点出外差的感觉,实在不大便利。盐田片区好在地铁8号线今年会开通,通车后的便利性会大幅改善。


3、地型的原因,片区难以形成区域聚集的中心,像盐田沙头角片区、梅沙片区因为地势较为平毯,所以房价也是区域整体最高的片区之一。


4、之前有网友问,这两个片区的房子如果除了自住之外,还能不能买?


盐田今年地铁通车是一大利好,如果单凭这一利好,其实在开通前已然释放了。作为适居的盐田,配套成熟的小区仍旧有一定的升值的可能,只是比较难而已。而大鹏,可能短期还不大适合去作为”自住之外”的购买。因为,房产的溢价仍取决于区域的资源、产业经济、人流、配套、生活便利等。


图片来源:乐有家

 

“闭眼买房,躺着赚钱”的买房时代同样在深圳早已是过去式,分化已然成为深圳的一大趋势。大体看了一下,盐田这几年的房价涨幅在深圳差不多是垫底的。


大鹏就更不用说了,前几年推出来的新盘是什么价,现在二手房卖的还是什么价。



回到前面的问题,为什么同样是“山海”,南山、前海的海却是另一个发展方向?


曾在2010年前,盐田、大鹏片区的别墅产品非常多,“海居”曾火爆一时,“面朝大海、春暖花开”被当时推崇为一种富人的象征,针对“海居”的营销手段也层出不穷。


时光斗转星移,如今同样是“豪宅”,盐田和大鹏的别墅,多年来一直没有什么涨幅,而且降价都很难出手,我们经常会看到这样的降价推盘。

 

 

娟子看了下片区的挂牌和成交,以前曾被被称为“中国十大超级豪宅”的天琴湾,现在挂牌价9-10万左右,550平的独栋挂牌19万/平,基本无成交。


另外像东部华侨城天麓,别墅挂盘价8万/平左右(个别别墅挂牌15万/平),而洋房挂盘价3.1-3.8万/平;


盐田的海港花园别墅,独门独院挂盘价5.3万/平……


大鹏万科十七英里海景别墅挂盘价10-12万/平,复式挂牌价还在4字头的,成交也较难。


很难想象吧,这是深圳另一边“豪宅”的价格,这些别墅的升值空间远不如普通的刚需盘。


大户型、单价低,但总价并不低;交通不便,出去买个菜还得开车,能享受的配套几乎没有。


说到这类“海景”资源房,北大金融学教授香帅曾说,“从投资的角度来看,“海景”就像一个数字后面的“0”,没有良好的基础设施(包括交通、医院、学校等的生活配套)和人口密度这个“1”,是没有太多价值的。而一旦有了这个“1”,海景、江景、湖景,就都能实现高溢价。”


说到底,“海景房”不是刚需产品,养护的成本也较高,当脱离了城中配套及人口、产业等价值,单纯的想以海景实现升值就太难了;


所以在盐田和大鹏片区,卖得较好的还是周边配套较好的实用性产品。


所以这个思维也可以套用到如惠州等一些打旅游度假的海景房上去。

 


预期能改变吗?


盐田片区可能地铁通车后会打破人们的心理距离,这个片区是“原关内”最后一个有地铁的片区。但整体来说,盐田的小片区内生活配套还是比较成熟的,居住也比较舒适。


对于像大鹏区来说,短期还是难以实现价格的逆袭。原因再于无突出的产业以及可预期发展的概念,比较难去实现置业者的吸引。


目前可预期规划的利好是8号线三期自小梅沙站至溪涌站,该线路长度4.26公里,为地下线,采用A型车6辆编组;总投资约83.18亿元,建设工期5年。

 

 


 

此外,在项目供应方面,大鹏和盐田都属于“青黄不接”的区域,在前几年,盐田曾历经多月无新盘入市及零成交的尴尬;


而大鹏的新盘供应这几年都是屈指可数。


1、盐田在售项目及将售新盘:


目前在售的住宅项目有4个,价格4.7万-6.2万/平不等。从项目的入市时间来看,销售周期较长。



今年预计要入市的项目,有3个,其中碧桂园心海天誉和星都·梅沙天邸均已建得差不多。


碧桂园心海天誉


原为上坪村旧改项目,用地面积约1.6万㎡,总建面约8.3万㎡,由心海控股与碧桂园共同开发,拟打造东部高尚滨海住宅区。


营销中心早已开放,但推盘时间未定,主推建面约83-128平3-4房住宅。看营销中心现场,碧桂园的字样已经撤下。



星都·梅沙天邸:


此项目位于大梅沙京基洲际度假酒店对面,据了解,近期或开盘,主推建面66-140㎡2-4房。


项目规划总建面约14.6万㎡,包含住宅、商业及商务公寓等业态;周边配套较为成熟。


 

东顺雅苑:


项目目前还在打地基中。位于盐田区沙头角街道沙盐路与官上路交汇处,计容建面约5.79万㎡,包含住宅、商业、公寓和办公等业态。


 

 

2、大鹏在售及将售项目


 大鹏目前在售的住宅共4个,普通住宅仅有2个(保利香槟苑24季及花样年家天下);此外承翰陶柏莉及三科麓湾均为别墅产品。



大鹏接下来能入市的项目主要是招商东岸,此项目主推建面约90-140平住宅、约40-80平精品公寓,样板间开放中,推售时间待定。


其它没有能直接入市的项目,目前均还在前期建设中。


卓越蔚蓝铂樾府


项状正在打地基;原卓越谭屋围旧改项目,项目位于大鹏葵涌,南临金葵东路,东接高源中路,更新方向为住宅。


计容积率面积约22万平,包括约1万平保障房、2400平商业,以及配套有一所幼儿园和社康中心等。




满京华云曦花园


现状正在土整阶段;项目位于大鹏街道第二工业区A区城市更新项目位于王母社区,规划涵盖住宅商业、办公、商务公寓、住宅于一体的综合性社区。


其中住宅9万㎡,商务公寓5250㎡,商业区域3050㎡,办公区域9200㎡,公共配套服务设施6610㎡,幼儿园2400㎡,配备一个总车位数1150个的停车场。




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