佛山破5万、东莞破6万、珠海破7万？
最近，湾区各市的备案价纷纷刷新本地记录，关于湾区房价爆发的讨论又双叒满天飞了。
湾区房价真的要起飞了吗？
带着这个疑问，南方楼事仔细分析了各市的房价，又与各区从业人士聊了聊，为大家带来了这份近期湾区五市楼情分析。
东莞
东莞的房价竟然已经破6万了？
根据东莞市住建局项目信息，东莞东城的万科御景湾8号在3月17日正式备案了17栋住宅、41套房源，其中，最高备案单价竟然达到了6.3万/平！
根据备案信息，万科御景湾8号推出的房源户型面积在483平到885平之前，都是超大户型产品，因此，最高总价也超过了3000万！这总价，都够在深圳湾买套海景豪宅了。
事实上，这个楼盘也是妥妥的真豪宅。
万科御景湾8号是纯别墅项目，主推独栋别墅，项目位于东莞东城区的黄旗山脉内部，附近就是森林公园和峰景高尔夫球场。
东莞东城在本市的地位类似于深圳南山，黄旗山相当于莲花山，峰景高尔夫球场则相当于观澜高尔夫球场。
这样的产品定位，备案价到6万/平，并不夸张。
据业内人士透露，在东莞，这样的纯别墅产品，这个价格，很正常。而且，早在2015年，松山湖龙湖居主推的别墅产品均价就已经达到了5.5万/平。
一个豪宅盘的备案价，并不能说明片区的整体情况。
那么，目前东莞的房价情况究竟怎么样？
根据合富大数据周报数据，5月以来的3周，万科御景湾8号所在的东城区，成交均价稳定在3.4万/平左右，与4月基本持平。
从乐有家的数据看，新房成交量也有小幅上涨。
数据来源乐有家
东城区二手房的成交量也有显著上涨。
数据来源乐有家
再看整个东莞，今年以来，一二手房的成交量价变化幅度不大，均价波动只是在几千上下，全市的均价稳定在2.3万/平左右。
数据来源：合富研究院
虽然有些片区均价火热，但也只是正常的市场现象。
比如说东莞中心城区（莞城、东城、南城、万江）。近期，城区几个新盘的备案价，都高出了片区成交均价一截。
4月份，莞城的丰华珑远翠珑湾备案均价3.8万元/平，最高备案价超过4万/平，而莞城区当月成交均价3.4万/平。
东莞万江的信鸿御江东岸2栋住宅楼备案均价3.5万/平，价格最高超过3.8万元/平，而万江区当月成交均价为3.01万/平。
据业内人士透露，目前，东莞四城区的新盘供应量十分有限，在售刚/改型住宅产品的只有4个楼盘。
供应紧张+供应楼盘的品质不错，导致城区房价小幅上扬，情有可原。
而其它成交情况突出的片区中，凤岗与塘厦作为临深区域，成交量价也很亮眼。
据片区资深中介透露，因为年后深圳楼市的火热行情烧到了东莞临深，投资客们纷纷下手抢购优质房源，于是深圳的刚需客们也因为恐慌匆忙下手。
再加上深圳扩容的猜测，二手房业主们也在齐心抬价，由此才造成了东莞临深量价齐涨的情况。
数据来源：合富研究院
总体而言，近一个月来，东莞房价有小涨，且整体平稳。虽然各片区内部房价有较大波动，但也主要与产品类型和供需情况挂钩，东莞整体并不存在房价“起飞”情况。
惠州
惠州房价翻倍式涨价了？
上周末，大亚湾房管局备案价公示，大亚湾九皋玖御府项目拿到了预售证，共84套房源，每套的总面积都超过了250平，而且均价统统超过了2.9万/平！
目前大亚湾片区新盘均价才在1.4万/平左右，而玖御府的均价却达到2.9万/平，这个价格，在片区均价线上还翻了一倍。
备案价那么高，主要还是因为产品特性。
九皋玖御府地处大亚湾中心，周边配套相当完善，而且主打250平以上的大平层豪宅，在目前以刚需户型为主的大亚湾，这种大平层实属少见。
据业内人士透露，开发商还打算将这一项目打造成地标性建筑。有这样的高定位，也难怪玖御府的价格如此一枝独秀了。
抛去豪宅项目，大亚湾片区目前房价情况如何？
据大亚湾片区资深中介透露，一年来，大亚湾新房价格有小幅上涨，平均下来，有8%的涨幅。
同一个楼盘内同样户型的房子，今年备案的房子，均价要比去年的价格高出1千左右。
大亚湾片区内的二手房价格也有小幅上涨。
数据来源乐有家
据资深中介透露，二手房的成交量与片区内交通规划的兑现直接相关。
随着今年年初南坪快速三期项目的全线通车，大亚湾与深圳的通勤时间进一步缩短。
而根据规划，2022年，连接惠州与深圳中心区的14、16号线也即将建成。不少着急着入住的深圳刚需客纷纷赶来大亚湾下定。
二手房的购房者中，除了预算不足的刚需客，还有一部分看好片区前景的投资客。
放眼惠州全市，二手房的涨幅微乎其微，甚至略有倒退。
惠州全市上个月的一手房成交均价也只是小涨。
数据来源乐有家
看下来，惠州最近的房价还是一如既往地低调，热门片区的豪宅盘均价只能独秀，却不能带飞整个片区，更别提整个市了。
珠海
珠海有新盘均价接近7万？
4月份，位于珠海香洲区的仁恒滨海中心的备案均价达到了6.95万/平！要知道，4月份香洲区的房价平均下来也才3.7万/平。
这是涨价趋势还是产品问题？
仁恒滨海中心主打304-460平的超大户型豪宅，项目本身就是集酒店、办公、商业与住宅为一身的大型综合体。
看一眼地图，就知道仁恒的卖点：坐看港珠澳大桥，距离拱北口岸直线距离800多米。
再看项目海报，很明显，这个项目就是面向香港澳门购房者的高端海景房，价格完全不食人间烟火也很正常了。
从数据上看，仁恒所在的香洲区，4月份房价平稳，涨幅很小。看来，不接地气的仁恒果然不能代表片区。
据业内人士透露，珠海本市人少，本身购买力有限，因此房子均价去年才突破到2.1万。购房者多为湾区其它城市的购房以及港澳客户。但因为疫情，外地客户来访较少，导致目前珠海行情处于停滞状态，购房者们都处于观望状态。
数据来源见图
根据克尔瑞数据，截至5月15日，珠海全市均价2.46万元/平，与上个月比，涨幅仅为2%，简直可以忽略不计。
珠海房价并不存在飞涨，反而趋于停滞。
佛山
连那么“佛”的佛山，也有新盘的备案价破5万/平了。
2月份，佛山的保利天悦项目调整了备案价。项目主打从123到229平的五大户型，其中一套顶层复式住宅折合单价破了5.3万/平。
保利天悦项目图，图片来源房天下
5万+的均价，已经是佛山全市最高的价格。
目前佛山各区的房价，都在7千到2.6万/平之间。（数据来源于新浪乐居，截止至3月底）
除了保利天悦，佛山中心区还有碧桂园广佛上城与怡翠晋盛两个新盘的均价跑出了4万+/平。
佛山房价是要涨了么？并没有。只是大家的注意力被高价盘吸引了而已。
根据片区资深中介透露，今年至今，佛山中心区的房价稳定在2.5万/平左右。
保利与碧桂园项目因为位于佛山南海，可以通过地铁广佛线与广州直接连接，因此项目面向的是广州客，定价也较高。尤其是保利项目，位于佛山的千灯湖地段，周边配套是全佛山最高级。
位于顺德的怡翠晋盛项目主推的产品是两百平的大平层豪宅，定位在那，价格自然也不低。
而佛山今年至今的二手房市场也不太活跃，据业内人士透露，这主要是因为佛山的一二手房价格差别不大。
数据来源乐有家
总而言之，除去部分高定位新盘的火热，佛山的房价，依然很“佛”。
中山
中山住宅新盘的最高价，最近已经攀升到3.3万/平了。
而中山全市的一手住宅均价，才在1.3万/平。
不是因为中山要涨，而是因为住宅项目又“独秀”了。
目前中山住宅新盘的最高价来自万科中天西湾汇，项目位于翠亨新区，是目前离深中通道最近的盘。
万科中天西湾汇项目图
据中介介绍，万科项目主打的是刚需户型，又因为深中通道未来预期较高，购买群体多面向深圳，因此这个盘的价格才走出了独立行情。
因为疫情影响，中山目前的一二手房价格都有小幅下跌，新房开发商们选择以价换量，而二手房业主们也纷纷降价出售。
数据来源乐有家
总体而言，中山局部片区的房价虽然创了新高，但总体来说，却还是跌了。
看完最近“涨”声阵阵的几个湾区城市，南方楼事不禁感慨：唉，差点又被各种噱头给蒙了。
湾区涨了吗？就目前了解的五市行情来看，除了中山微跌，其余四个市的确涨了，其中，依旧是离深圳最近的东莞涨幅最明显。
但总体来说，各市的涨幅都平缓，且有限，总体均价还是遵循各市的发展情况，并不存在脱离行情的现象。
至于坊间盛传的“湾区房价爆发”，本质上只是各市个别楼盘或者局部片区的火热行情。
造成这些楼盘较高房价的，要么是楼盘本身的豪宅高配套定位，要么就是临广深港澳的区位优势。
说到底，这些小范围的爆发，还是要看与周边一线城市的联动规划。因此，这些局部的爆发，还是比较被动。
因此，有意在大湾区买房的人们，不必惊慌着急，大可慢慢留意。
但奔着局部热门片区前景下手的人们，也要密切留意规划进展，以免高预期入手，最终却被套牢或者遇上横盘。
本文感谢乐有家的数据与采访支持。
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