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解除二手房买卖合同的方式和方法

周争锋律师 法律 发布时间:2020.06.03 13:16:45
浏览:2546

解除二手房买卖合同的方式和方法


周争锋   广东华商律师事务所


《民法典》对解除合同的要求和解约程序有了新规定,今天就解除二手房买卖合同的有关问题,结合新规则再做一个简要的阐述。

 

一、 双方协商一致解除


买房人和卖房人,可以协商一致解除合同。协商解除也就是就买卖双方的合意,用新的协议,解除原来的合同关系。


实践中,买卖双方和中介签订的是《深圳市二手房买卖及居间服务合同》,在法律上,该三方合同中包含房屋买卖合同和中介合同两个法律关系。买卖双方解除买卖合同关系不需要经过中介方的同意,只需要买卖双方签订一个解约协议,买卖合同关系就可以解除。现实生活中,中介往往说没有他的参与,买卖双方解除不了买卖合同关系,这是一种错误的观点。


庭审中,买卖双方已经达成调解意向,往往因中介方和买卖双方或一方关于佣金支付的问题难以达成一致意见,或中介公司没有出庭,致使调解陷入僵局。此时,原告可以申请撤回对中介公司的起诉,这样就不需要中介公司在调解笔录上签字确认。


在解除合同的协议中,买卖双方可以结合合同中约定的结算和清理条款(违约金条款),约定在双方不再履行合同的前提下,形成新的债权债务关系,比如约定一方支付另一方赔偿金、返还定金等。当然,买卖双方也可以约定互不追究责任,解约协议签订后,双方债权债务就此了结。


法律依据:《民法典》

第五百六十二条 当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。


二、  合同自动解除


签订合同时,买卖双方在合同条款中直接约定二手房买卖合同失效的条件或失效的期限。满足解除条件,条件成就时合同自动解除。期限届满,合同自动解除。


依据《民法典》第一百五十八条,附解除条件的二手房买卖合同,自条件成就时失效。依据《民法典》第一百六十条,附终止期限的二手房买卖合同,自期限届满时失效。


实践中,自带约定解除合同方式的常见合同条款有:约定在买房人不按照合同约定给付定金,买卖合同自动解除;约定买房人发现学位被人占用,买卖合同自动解除;约定买房人逾期取得购房资格,买卖合同自动解除;约定共有人不签字,买卖合同自动解除;约定卖房人办理房产证的期限,逾期则买卖合同自动解除;约定售房人解除查封的期限,逾期则买卖合同自动解除。


法律依据:《民法典》

第一百五十八条 民事法律行为可以附条件,但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为,自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为,自条件成就时失效。

第一百五十九条 附条件的民事法律行为,当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已经成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。

第一百六十条 民事法律行为可以附期限,但是根据其性质不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行为,自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为,自期限届满时失效。


三、依据约定的解约条件解除


合同中约定解除条件,解除条件成就,守约方通知违约方解除合同。合同约定的解除条件成就,守约方取得解约权,其可以选择行使解约权,也可以选择不行使解约权。


以前法律没有明确规定解除权的行使期限,只在《商品房买卖合同司法解释》第十五条中有提及,其它合同纠纷(含二手房合同纠纷)不能直接适用。本次《民法典》采纳了该司法解释的意见,在第五百六十四条对此作了明确的规定,合同解除权自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。


实践中,很少有违约方催告守约方解除合同。守约方要依法及时行使解除权,合同约定的解约条件成就后,守约方怠于行使合同解除权超过一年,丧失解除权。一手房商品房的开发商和二手房的卖房人在买房人违约后,要及时发函解除合同,避免构成一房二卖,由守约方变成违约方。


实践中,在签订二手房买卖合同时,一定要添加买房人或卖房人任一方逾期履行合同超过多少日对方可以解除合同的条款。

实践中还应特别注意,依据2019年《九民会议纪要》(法〔2019〕254号)第四十七条,违约方违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现的,守约方解除合同的请求,法院不予支持。


法律依据:《民法典》

第五百六十二条 当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。

第五百六十四条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。


四、依据法律规定解除


双方在合同中没有约定解除条件,则解除合同时需要看是否符合法定解除条件。《民法典》第五百六十三条规定了法定解除合同的条件。


需要注意的是,是否符合法定解除条件,不是由当事人判断,而是当双方有争议时由人民法院或者仲裁机构根据双方的举证材料判定。因此,法定解除的解除权时间一年期限的起止时间,难以把握。


《民法典》第五百八十条在法定解除条款外,新增加了在履行非金钱债务时,一方确实无法履行时,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。这把非金钱债务履行困难的合同是否可以解除的权限,留给了人民法院或者仲裁机构。为了避免和违约方不享有单方解除权的法理相冲突,法条表述为违约方可以请求终止合同权利义务关系。


法律依据:《民法典》

第五百二十七条 应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:

(一)经营状况严重恶化;

(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;

(三)丧失商业信誉;

(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。

第五百二十八条 当事人依据前条规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保的,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的,视为以自己的行为表明不履行主要债务,中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。

第五百三十三条 合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。

第五百六十三条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。


五、 通知解除合同的途径


1.口头、电话通知解除。有证据证明解除合同的意思表示到达对方后,合同解除。所谓的有证据证明:一是证人证明,依据法释〔2019〕19号《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2019修订)》第六十八条的规定,该证人必须出庭作证,不出庭则不采信;二是有录音或录像证明,证据的取得方式不能违法。


2.电子邮件及微信、短信、QQ聊天方式通知。


首先,保留原始载体,即保留好发送短信、彩信、QQ消息或微信的手机。现实中经常出现,当事人中途刷机或当事人把有关的数据拷到硬盘后删除手机内的内容,导致原始记录灭失。电子证据丧失了原始载体,证据链条就会出问题。


其次,要证明使用QQ、微信、短信、电子邮件的人是合同相对方。手机使用人身份及短信收发时间,可以申请法院去移动、联通、电信三大通信公司调取;QQ、微信用户、微信公众号、微信小程序的注册信息向深圳市腾讯计算机系统有限公司调取;有关QQ及微信钱包的账户转账记录向财付通支付科技有限公司调取。


最后,要有证据证明解除合同的通知已经发出。在法庭上,应当提供存储该视听资料的原始载体,可以当场演示。


采用录音录像、手机短信、QQ\微信等方式送达,面临的最大问题是对方不出庭。在对方不出庭的情况下,没有对原告提交的电子证据做认可或不认可的质证,此时所有的举证责任全部在原告身上。在只有电子证据的时候,原告要及时想办法补充证明,不要让电子证据成为孤证。


3.书面发函通知。书面解约通知自通知到达对方时解除。《民法典》在第五百六十五条,规定了解约通知新规则:债权人通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。


实践中应注意,当面提交解约函的,应让对方在事前准备好的解约函副本或复印件上注明已经收到;邮寄方式送达解约函的,依据《邮政法》信件应由中国邮政EMS送达,不能随意选择快递公司,否则不符合《邮政法》关于信函法定送达机关是邮政公司的要求。邮政快递邮寄后,应及时打印快递流水记录。


邮寄送达对方的送达地址选择。


首先,看合同上有没有填写通信地址,按照双方合同上预留的通信地址,用邮政快递邮寄后就视为送达。合同上没有通信地址,中介公司让对方填写的有送达地址确认书的,可以找中介公司索要该地址确认书,按照该地址邮寄。否则,自然人以其户籍登记的住所或者在经常居住地登记的住址为送达地址,法人或者其他组织以其工商登记或其他依法登记、备案的住所地为送达地址。


其次,卖房人在双方交易的房屋内居住的,可以邮寄到该地址,或直接留置送达,也就是直接把解约通知贴交易房产门上拍照留存的方式,最好是拿一份当天的报纸作为参照。


最后,解约函应邮寄给中介公司的跟单工作人员,注明转交某某某的字眼,并及时联系该中介询问转交情况,保留该询问的证据。法律上,给买卖双方传递信息是中介公司作为中介方的法定义务之一。


记得对方拒收的情况下,邮件退件后不要拆信封,保持原貌,当庭打开就好。还有邮寄的时候要预留自己的正确的通信地址和电话,万一退件或对方回函,你也能够收到。


4.公告送达。《民法典》第一百三十九条,以公告方式作出的意思表示,公告发布时生效。这里的公告,没有规定必须是对不特定人的公告,例如拍卖公告、招标公告、招领公告、各类悬赏广告等。合同相对方之间点对点的公告,并没有被纳入禁止之列,依据法无禁止即可为的原则,解除合同也可以采用公告的方式。但应是在前述送达方式均不能实现解除合同效果时的选择,只有在受送达人下落不明或者穷尽其他送达方式无法送达的情况下,才能采取公告送达方式,不能一开始就采用公告送达方式。公告要刊登在当地有一定影响力的报纸上,内容要完整不要词不达意。


5.公证送达。所谓的公证送达,就是在公证员的见证或陪同下送达,只是加强送达的真实性,因成本较高,除了开发商以外,其他人基本是不用的。


6.通过提起诉讼或仲裁的方式解除合同。从实务出发,《民法典》第五百六十五条规定,一方直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。


实践中应注意,《民法典》生效后,在诉讼解除合同的诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方后,原告或仲裁申请人不能再变更诉讼请求为继续履行。2015年深圳有几个二手房案件,二手房的买房人一审当庭变更解除合同索要违约金的诉讼请求为继续履行合同,一审认为合同在被告签收诉状时已经解除,驳回继续履行的诉讼请求,二审支持原告继续履行的诉讼请求。卖房人申请再审,广东省高院维持二审继续履行的判决。本次《民法典》堵上了这个法律适用漏洞。其实这个问题,用要约和承诺的基本法理完全可以解释清楚,有单方解除权的一方,带有解除合同的意思表示的诉状经法院送达给被告后,合同解除。


实践中还应注意,诉讼或仲裁请求应表述为解除《深圳市二手房买卖及居间服务合同》中的买卖合同关系。


法律依据:《民法典》

第一百三十七条 以对话方式作出的意思表示,相对人知道其内容时生效。

以非对话方式作出的意思表示,到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示,相对人指定特定系统接收数据电文的,该数据电文进入该特定系统时生效;未指定特定系统的,相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的,按照其约定。

第一百三十九条 以公告方式作出的意思表示,公告发布时生效。

第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除,债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的,任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或者仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。


——周争锋2020年6月2日写于深圳港中旅大厦

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