深圳楼市南山片区分析之四:南头片区
一、南头片区简介:片区划分采用贝壳的片区划分标准,前海路以西,南海大道以东,桂庙路及桃园路以北,形成的与宝安区交届的区域为南头片区,南头关也在这个区域。
南头片区是南山区政府所在地。
南山区政府、教育局、卫生局、公安局、税务局、法院、检察院、劳动局等行政机关基本都在这一区域。
南山医院、南山文体中心、图书馆、文化馆等公共设施也集中在这一区域,区内还有荔香公园、中山公园两个市政公园。
南山文体中心
区内教育资源:南山区四大学区集团的南山实验本部就在这一区域,包含了南实集团的南头小学、麒麟小学、园丁学校小学部、麒麟中学和园丁学校初中部,此外还有荔香学校、南头城小学、同乐实验学校等中小学。
南实集团是片区内最好的学区,南实学区的小区有:
麒麟小学学区(深南大道以北):绿茵丰和,嘉庭苑,蓝虹雅苑,缤纷年华,麒麟花园。
南头小学学区(深南大道以南):明舍御园,荔林春晓,荔香源,荔秀华庭,前海华庭,秀林新居,阳光荔景,悠然天地,御林华府,自来水公司家属院,馨荔苑。
麒麟中学学区:绿茵丰和,明舍御园,嘉庭苑,蓝虹雅苑,荔林春晓,荔香源,荔秀华庭,前海华庭,秀林新居,阳光荔景,悠然天地,御林华府,水木一方大厦,,馨荔苑,缤纷年华,,麒麟花园。
园丁学校学区(中小学):荔山大厦、南山意境、华府国际、南头海关生活小区、南头边检生活小区、前海东岸花园、豪方天际花园、塘尾小区、宝恒宿舍、南富苑。
4.区内商业以天虹商场和欢乐颂为商业中心生活较为便利。
二、南头片区房价分析
1、南头片区整体情况
南头片区的房价升速优于片区内的西丽、华侨城、红树湾等区域,稳定的随着南山区的价格上升而上升,区位主要受到前海规划和科技园片区的带动跟随上升,同时片区内学区需求也带动上升。
2、南头片区内学区与普通住宅比较
单价比较:
2017年以前,学区升速明显比普通学区更快,拉开了两者的距离。
2017年以后两者的升速差距缩小。
两者单价最新趋势均有横盘趋势,这是为什么呢?
比较总价趋势:
总价趋势表明学区在总价上一直拉开与非学区的距离,但是升速都比较缓慢,学区近期涨不动了,而非学区总价继续上升。
我在5月17日的直播中分享了这个原因:
“总价分析
1)深圳市的成交总价趋势是比较平缓的,这反映了深圳市居民的整体财富水平,即使在价格疯涨的2015年,总价的趋势也比较平缓,总的成交价基本与经济的发展成正比;
2)同时总价趋势也受到楼市政策的影响,2017年以后受楼市政策影响很盘到2019年上半年没有上升,2019下半年受到规划和税收政策利好的影响,楼市总价回升。
单价分析
1)单价的波动幅度大于总价波动,也就是我们感受到的房价上涨,房价上升快、慢的感觉。
2)总价上涨的曲线比单价平缓。总价比期初上升了3.8倍,单价比期初上升5.26倍,这反映的是单价上升快的的成交量会逐步下降,单价低的涨的慢的成交量上升,价格上升从热点向周边扩散。”
这就是为什么南头片区的成交单价感觉调整了,是因为成交向单价低的楼盘扩散了,高总价的学区成交向总价较低的非学区扩散。
三、南头片区优质改善四房分析。
南头片区现有在售的四房楼盘有悠然天地、荔林春晓、绿茵丰和、缤纷年华、名家富居等,与麒麟花园一起对比一下。
麒麟花园的价格波动幅度最大,是因为麒麟花园的小户学区,在每个上半年都会因学区需求而拉动单价上升。
悠然天地是这个片区位置、品质俱佳的楼盘,实验双学区,价格也最高,一直以来都比较稳定的高。
荔林春晓是2003年的楼盘稍老一点的公园物业,实验双学区,价格是三个楼盘里相对较低的。
绿茵丰和,2006年建成,小区前是马家龙公园,实验双学区,小区赠送较多,保养一般,看公园,价格比悠然天地低。
缤纷年华,2006年建成,小区保养一般,阳台较大,赠送较多,90多平方可以做3+1房。
名家富居2007年楼盘,非实验学区,位置在深南大道以北,外表看着很旧,但是内部保养不错,赠送较多,所以价格再非实验学区里属于较高的,所以价格比荔林春晓略高。
四、成交价格及房源对比
悠然天地放盘非常少,现有的去年12月份的成交单价已经达到12万5千了,悠然天地成交记录:
经过3、4月份这一轮上涨,报价一般都在14万以上;
现有房源,139平方米,四房,低楼层(18层),报价1900万,满五年
2.缤纷年华:成交较少,可以查到去年成交记录
现有房源:3+1户型,93.79平房内,低楼层(29层),价格1130万,阳台较大,买过来要重新装修。
绿茵丰和,成交记录:
成交记录不多,现有最新记录是今年1月,单价已突破12万。
现有房源:五房,117.13平方米,南向,中楼层(18层),1550万,实用率高。
2.名家富居的成交比又软天地更加活跃,5月份最新成交价11万-12万,以下是最新成交记录:
现有房源:四房,121.47平方米,高楼层(31层),报价1500万,四房每个房都够大,厅也够大,新装修。
荔林春晓,成交比悠然天地活跃,但不如名家富居。成交单价4月份达到11万元,成交记录如下:
现有四房房源:四房,128.18平方米,低楼层(21层),南向,报价1600万,四房中有一暗房且较小。
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