深圳楼市南山片区分析之六:深圳湾
深圳湾简介
深圳湾共有8000多户,其中5000多户一本证,3000户两本证。
深圳湾片区两本证的价格较低,可以满足自住需求。
片区内有人才公园,后海总部基地,还规划了歌剧院等公共设施。
这个片区的学区属于深圳湾学校。
一、深圳湾学校介绍
深圳湾学校
深圳湾学校是25人小班制教学的“贵族“学校。
特别是理事长王铮的辉煌履历:
2002年至2009年4月任深圳中学校长。贯彻因材施教,使学子获得了大量的奥赛国际数学、物理金牌,考入清华北大的人数有了很大攀升,而且很多同学被国外学区录取。
2009年4月起王铮回京任北大附中校长。
2017年任深圳湾学校理事长,创办深圳湾学校,曾经说过中考成绩力争南山前三等豪言壮语。
我觉得对这样一所学校中考成绩这一单一指标都无法评价,25人小班制,优秀的师资,优秀的家长等等,决定这样一所优秀学区的基因,很多家长担心她的中考成绩,我觉得无论中考成绩如何,她都是值得拥有的中上学区。
二、深圳湾的价格走势
1、深圳湾价格曲线
价格曲线是根据成交的单价拟合的房价走势,代表了这一区域的发展趋势。
2、深圳湾与热点片区比较:
深圳湾片区与我前面分析过的几个片区的对比,深圳湾在2017年9月开始上涨,到2019年3月达到此轮的行情的波峰,这深圳湾的这一行情中,其他热点的片区都未能跟随,原因何在?
2017年因深圳湾学校的建设,深圳湾价格上涨,2018年-2019年因中国中美贸易战,孟晚舟在加拿大被捕等国际形势的影响,国内的富豪把置业欧美的目光转向国内,而国内最容易置业的就是深圳,所以2018年以来的行情是国内富豪对深圳湾豪宅的追逐,稀缺景观的海景豪宅是深圳湾、蛇口升值最快的物业。
本轮因粤港澳大湾区、降准、双11引发的行情,深圳湾因前期的涨幅较高,所以去年并未跟随,直到4月份行情开始启动,同时双证也限制了深圳湾的平均价格。
3、深圳湾单证价格与平均价格对比:
深圳湾单证价格与平均价格对比,一本证价格比平均价格要高,目前一般要高3万左右,双证房产也跟随上涨。
4、2012年前后楼龄的房价对比:
这个对比排除了恒裕二期这个高价盘,2017年底之前两部分楼龄的房价基本一致,2018年开始出现分化,新房的价格开始领先,当然价格差距也包含单双证的原因。
三、楼盘对比
深圳湾的太古城、三湘海尚等2012年楼盘的价格在13-18万之间,以价格区域相近的前海、宝中、蛇口楼盘对比,
对比对象包括前海时代、熙龙湾、半岛城邦三期。
太古城和三湘海尚本轮单价涨幅并不大,主要是受两本证影响。
半岛城邦三期以海景豪宅为主,一览无余的海景与后排缝隙看海的单位差价在3万以上。
熙龙湾受自贸区带动,欢乐港湾摩天轮风景影响单价已达15万,本轮升幅也较大。
前海时代,前海自贸区带动宝中和南山前海价格上涨,而前海时代处于发动机的核心,目前桂庙路未修通,涨幅与熙龙湾相似。
深圳湾的入门价格除了太古城北区的小户型,基本都在1000万以上,1000万起,到超过一个亿的豪宅都有选。